Czy Społeczne Agencje Najmu (SAN) przyczynią się do lepszego wykorzystania pustostanów? W Polsce, według różnych szacunków, jest ich 1,8-2 mln. Co zrobić, żeby mogły z nich korzystać osoby o dochodach, które z jednej strony nie kwalifikują do lokali socjalnych, a nawet komunalnych, a z drugiej z różnych powodów wynajęcie lokalu na wolnym rynku jest dla nich zaporą nie do przejścia? I jak to zrobić, żeby dodatkowo nie obciążyć nadmiernie gminnych budżetów? Pierwsze SAN-y już działają, warto się więc przyjrzeć ich doświadczeniom.
Przepisy o SAN zostały wprowadzone w 2021 roku do ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.
- SAN pełni rolę społecznego pośrednika, który dzierżawi lokale z rynku prywatnego, bądź przywraca do użytku pustostany. Dzięki przepisom o SAN, gmina zyskuje nowe narzędzie polityki mieszkaniowej oraz regulacje, aby pozyskiwać zasoby z rynku prywatnego, tym samym realizować swoje zadania własne. W dodatku bez konieczności budowania tych zasobów, a więc szybko - mówi Magdalena Ruszkowska-Cieślak, ekspertka zajmująca się tworzeniem i wdrażaniu społecznych rozwiązań mieszkaniowych, przez wiele lat szefowa fundacji Habitat for Humanity Poland, która zainicjowała w Polsce powstawanie takich agencji.
Magdalena Ruszkowska-Cieślak przypomina, że zgodnie z ustawą, to gmina powołuje SAN, bowiem zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych jest jej zadaniem własnym. Może zlecić prowadzenie agencji stowarzyszeniu, spółce gminnej, organizacji pozarządowej, w tym także podmiotowi ekonomii społecznej. Jednocześnie samorząd jest wiarygodnym partnerem dla wynajmujących, którzy zyskują gwarancję zapłaty czynszu i utrzymania lokalu w należytym stanie, dzięki czemu właściciel mieszkania nie musi już na własną rękę szukać najemców na wolnym rynku i ponosić z tego tytułu ryzyka. To daje pole do negocjacji niższej stawki czynszu. Dochód z dzierżawy dla SAN jest też zwolniony z podatku dochodowego. O ile takie stawki mogłyby być niższe?
- Powinny być niższe o 10-20 proc. od rynkowych. Nie należy też zapominać, że spora część wynajmujących będzie mogła skorzystać z dopłat do czynszu, ze względu na niewysokie zarobki – mówi dr Radosław Cyran z Uniwersytetu Ekonomicznego w Katowicach.
Czytaj też w LEX: Rola administracji publicznej w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych w Polsce – potrzeba nowego podejścia >
Na pozyskiwanie i remonty mieszkań SAN-y mogą uzyskać wsparcie z BGK, nawet do 80 proc., w zależności od długości trwania umowy. Samorządy, z pomocą pieniędzy z BGK, mogą też doprowadzać do stanu używalności lokale z zasobów gminnych, a także adaptować pomieszczenia niemieszkalne na mieszkania. Taki sposób wykorzystał np. samorząd Dąbrowy Górniczej czy Bielawy. Często w ramach remontu zmieniane jest też źródło ogrzewania w mieszkaniu na tańsze. Bo oznacza to obniżane kosztów dla lokatora.
Mali mogą wspólnie
Do rozwoju tej formy wparcia przyczyniła się wojna w Ukrainie i wielka fala uchodźców, dla których gminy musiały znaleźć odpowiednie lokum.
- W ten sposób do pilotażowego programu trafił m.in. powiat moniecki, który szukał sposobu, by zakwaterować i pomóc w adaptacji uchodźcom z Ukrainy – mówi Błażej Buńkowski, wicestarosta moniecki.
W tym przypadku skrzyknęło się w powiecie kilka gmin i powstał jeden SAN - dla Jaświł, Goniądza, Jasionówki i Moniek. Jak wyjaśnia Błażej Buńkowski, powiat pracował też z gminami nad regulaminami. Przedsięwzięcie okazało się sukcesem, gminy oddały swoje pustostany, udało się namówić też trochę osób fizycznych. Operatorem SAN-u została Fundacja na rzecz Rozwoju Powiatu Monieckiego. Ponad 20 mieszkań wymagało remontu. Dziś wszystkie mają najemców. Mieszkają w nich Ukraińcy, osoby wykluczone, ale też mogą uzyskać lokal z SAN osoby ważne społecznie, takie jak lekarz, strażak, pielęgniarka czy policjant. Zadowoleni są właściciele, którym wyremontowano mieszkania za pieniądze z BGK i którzy nie muszą drżeć o miesięczne opłaty oraz stan lokalu, bo za to odpowiada agencja.
- Fundacja złożyła już wniosek o wsparcie na kontynuację działalności, zamierza też pozyskać więcej mieszkań z rynku prywatnego. Ponieważ wystąpiliśmy o kolejne wsparcie, będziemy musieli rozszerzyć SAN o kolejne 20-25 mieszkań. Tym samym troszeczkę wpływamy na wysokość czynszów w gminie. W tak niedużym mieście jak nasze, stawki nawet za te kilkanaście mieszkań mają znaczenie – mówi Błażej Buńkowski.
- W dużych miastach, gdzie na rynku są dziesiątki tysięcy mieszkań, trudno się jednak spodziewać przełożenia na wysokość czynszu – zastrzega jednak dr Radosław Cyran.
Czytaj też w LEX: Przeciwdziałanie wykluczeniu mieszkaniowemu i bezdomności w dobie kryzysu ekonomicznego jako wyzwanie gminy >
Skorzystać z doświadczeń
Choć o przepisach eksperci wypowiadają się pozytywnie, to zauważają, że nie ma środków na samo prowadzenie agencji, co stanowi pewne utrudnienie dla samorządów. Dr Radosław Cyran jest zdania, że w dużych miastach SAN-y powinny wynajmować minimum 90-100 mieszkań, wtedy koszty obsługi mogą zostać pokryte przez przychody czynszowe. Przy 30-40 lokalach system może się nie finansować. Żeby nie ponieść porażki, pierwsze, co powinna, jego zdaniem, zrobić gmina, to przygotować diagnozę rozwoju sektora mieszkaniowego na swoim terenie.
– Jeżeli mamy wdrożyć w gminie jakikolwiek instrument polityki mieszkaniowej, to musi być on oparty o znajomość sytuacji mieszkaniowej. Trzeba diagnozować wyzwania. Na tej podstawie można ocenić zasadność uruchomienia SAN-u – mówi dr Cyran.
Magdalena Ruszkowska-Cieślak, przed przystąpieniem do tworzenia SAN-u, proponuje też zapoznanie się z dokumentem, powstałym w wyniku pilotażu programu „Wzajemnie potrzebni”, zrealizowanego w ubiegłym roku w ramach funduszy KPRM. Opracowanie „Formalne i praktyczne aspekty działalności Społecznych Agencji Najmu” opisuje pierwsze doświadczenia gmin i organizacji pozarządowych, sukcesy i potknięcia oraz zawiera wzory dokumentów: m.in. uchwał o powołaniu SAN, umów współpracy gminy z organizacją pozarządową, która została wyłoniona do prowadzenia SAN, umów między wynajmującym lokal a agencją czy między agencją a najemcą.
Czytaj też w LEX: Zarys charakterystyki lokalnej i regionalnej polityki mieszkaniowej w wybranych państwach Europy Zachodniej >
Obawy o finanse
Czy agencje uzupełnią na szerszą skalę zasoby mieszkaniowe, jakimi dysponują gminy?
- Na razie większość się przygląda. Samorządy są bardzo zachowawcze, wolą, by ktoś inny za nie to przetestował. Część obawia się, że będzie to kolejny instrument polityki mieszkaniowej, który będzie obciążał poprzez rekompensaty do SAN budżet gminy. Ale skoro odważył się Poznań i Wrocław, a teraz do programu zamierza wejść Kraków, to oznacza, że zabezpieczenia formalnoprawne są wystarczające, by uruchomić program – uważa dr Cyran.
Jego zdaniem poprawić należy kwestię kosztów utrzymania części wspólnej, które obecnie nie mogą być pokryte z czynszu, a realnie trzeba to w nim ukryć. Łatwiej byłoby, gdyby koszty utrzymania części wspólnej można było, obok czynszu, pobierać od najemców SAN. Ekspert proponuje też, żeby przynajmniej w początkowej fazie gminy dzierżawiły do SAN lokale z zasobu mieszkaniowego gminy.
- Żeby zbudować opłacalność, SAN powinien stać na dwóch nogach: lokalach mieszkalnych dzierżawionych od gminy i mieszkaniach wynajmowanych z rynku. Wtedy jest większa szansa na uzyskanie odpowiedniego przychodu czynszowego i być może SAN nie będzie musiał być wspierany środkami z budżetu gminy, żeby wyrównać różnice między przychodem a kosztami – tłumaczy dr Cyran.
Ważne społeczne wsparcie
Magdalena Ruszkowska-Cieślak przypomina też, że sama pomoc w znalezieniu dachu nad głową nie zawsze wystarcza osobom, które znalazły się w trudniejszej sytuacji, dlatego ważna jest możliwość włączania przez SAN-y dobranych do indywidualnych potrzeb usług wsparcia społecznego. Jest to szczególnie ważne dla osób wychodzących z bezdomności, samotnych matek, którym nikt z reguły nie chce wynajmować lokalu, cudzoziemcom, którzy nie potrafią się porozumieć po polsku czy też spotykają się ze stereotypami, albo osobom wychodzącym z pieczy zastępczej (np. po pobycie w mieszkaniu treningowym).
- Nasz SAN zadbał też o część społeczną – aktywizację zawodową tych osób i działania wyrównawcze dla dzieci. Były też spotkania, choinki, wycieczki. Każdy z wynajmujących mieszkanie w SAN mógł na równych prawach z tych możliwości skorzystać, niezależnie, czy były to osoby z Polski, czy uchodźcy Ukrainy – potwierdza konieczność tego rodzaju działań Błażej Buńkowski.
Sprawdź też w LEX: Czy radny może być najemcą lokalu mieszkalnego wchodzącego w zasób mieszkaniowy gminy, w której został wybrany? >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
