Miasto zamierza nabyć grunt w drodze zamiany z prywatną osobą. Wartość gruntu miasta jest wyższa od wartości gruntu prywatnej osoby. W związku z tym osoba ta powinna dopłacić różnicę. Niestety nie posiada ona odpowiednich środków i nie zamierza dopłacać. Zamiana ta jest dla miasta bardzo istotna.
Czy w prowadzonych rokowaniach osoba ta może podnieść wartość swojego gruntu, tak aby nie było konieczności dopłaty?
Odpowiedź
Co do zasady nic nie stoi na przeszkodzie zwiększeniu wartości nieruchomości stanowiącej własność osoby prywatnej podczas prowadzonych rokowań, z tym zastrzeżeniem, że zwiększenie tejże wartości musi znaleźć faktyczne uzasadnienie. Fikcyjne podniesienie wartości nieruchomości, która ma być przedmiotem zamiany, tylko po to, aby móc dokonać sprzedaży nieruchomości publicznej w trybie art. 37 ust. 2 pkt 4 w związku z art. 15 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) - dalej u.g.n., może w konsekwencji doprowadzić do zarzutu niegospodarności.
Uzasadnienie
Przede wszystkim należy podkreślić, że ani ustawa o gospodarce nieruchomościami, ani też rozporządzenie z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz. U. Nr 207, poz. 2108, z późn. zm.) nie regulują kwestii sposobu prowadzenia rokowań, których celem jest zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości publicznych. Z uwagi na powyższe, uzasadnione jest odwołanie się do właściwych przepisów k.c. Zgodnie z art. 72 § 1 k.c., jeżeli strony prowadzą negocjacje w celu zawarcia oznaczonej umowy, umowa zostaje zawarta, gdy strony dojdą do porozumienia co do wszystkich jej postanowień, które były przedmiotem negocjacji. Powyższe oznacza, że w trakcie rokowań należy uzgodnić wszystkie kwestie, które powinny być objęte rokowaniami, a zatem przede wszystkim przedmiotowo istotne, takie jak cena. Może zatem ona w trakcie rokowań ulegać zmianom. Te jednak muszą znajdować swoje faktyczne uzasadnienie. Uzasadnieniem takim z pewnością nie może być szczególne znaczenie nabywanej w drodze zamiany nieruchomości dla miasta. W takim bowiem przypadku nie można wykluczyć ewentualności postawienia w przyszłości zarzutu niegospodarności i pociągnięcia zbywających do odpowiedzialności.
Czy w prowadzonych rokowaniach osoba ta może podnieść wartość swojego gruntu, tak aby nie było konieczności dopłaty?
Odpowiedź
Co do zasady nic nie stoi na przeszkodzie zwiększeniu wartości nieruchomości stanowiącej własność osoby prywatnej podczas prowadzonych rokowań, z tym zastrzeżeniem, że zwiększenie tejże wartości musi znaleźć faktyczne uzasadnienie. Fikcyjne podniesienie wartości nieruchomości, która ma być przedmiotem zamiany, tylko po to, aby móc dokonać sprzedaży nieruchomości publicznej w trybie art. 37 ust. 2 pkt 4 w związku z art. 15 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) - dalej u.g.n., może w konsekwencji doprowadzić do zarzutu niegospodarności.
Uzasadnienie
Przede wszystkim należy podkreślić, że ani ustawa o gospodarce nieruchomościami, ani też rozporządzenie z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz. U. Nr 207, poz. 2108, z późn. zm.) nie regulują kwestii sposobu prowadzenia rokowań, których celem jest zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości publicznych. Z uwagi na powyższe, uzasadnione jest odwołanie się do właściwych przepisów k.c. Zgodnie z art. 72 § 1 k.c., jeżeli strony prowadzą negocjacje w celu zawarcia oznaczonej umowy, umowa zostaje zawarta, gdy strony dojdą do porozumienia co do wszystkich jej postanowień, które były przedmiotem negocjacji. Powyższe oznacza, że w trakcie rokowań należy uzgodnić wszystkie kwestie, które powinny być objęte rokowaniami, a zatem przede wszystkim przedmiotowo istotne, takie jak cena. Może zatem ona w trakcie rokowań ulegać zmianom. Te jednak muszą znajdować swoje faktyczne uzasadnienie. Uzasadnieniem takim z pewnością nie może być szczególne znaczenie nabywanej w drodze zamiany nieruchomości dla miasta. W takim bowiem przypadku nie można wykluczyć ewentualności postawienia w przyszłości zarzutu niegospodarności i pociągnięcia zbywających do odpowiedzialności.