Obowiązujące w Polsce przepisy w zakresie planowania przestrzennego są mało przejrzyste. Na dodatek porozrzucane są w różnych w aktach prawnych. Wiele z nich ma charakter przepisów szczegółowych, co dodatkowo zmniejsza czytelność systemu.

Samorządy zaś, także z powodu mizerii budżetowej, unikają kompleksowego planowania rozwoju, z uwzględnieniem całego terytorium gminy, posiłkując się protezą planistyczną – decyzją o warunkach zabudowy, której idea została wypaczona. Praktyka i orzecznictwo uczyniły z tego instrumentu podstawowe narzędzie kształtowania przestrzeni. W konsekwencji, około połowa pozwoleń na budowę wydawana jest na jej podstawie, a nie na podstawie dokumentu kompleksowo regulującego planowanie rozwoju w gminie. 

Kuleje też partycypacja społeczna w planowaniu przestrzennym, co rodzi późniejsze konflikty. W takich warunkach zmniejsza się też pewność działań inwestora, bo nieujawnione na etapie sporządzania aktu planistycznego konflikty, znajdują ujście kiedy dochodzi do realizacji projektu.

Eksperci wymieniają też inne negatywne cechy obecnego stanu rzeczy: nierespektowanie zasady ładu przestrzennego, zbyt daleko posunięta ochrona własności prywatnej pomijająca pojęcie dobra i interesu wspólnego, nieefektywne narzędzia planistyczne – studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, które nie jest aktem prawa miejscowego i fragmentaryczny obecny plan miejscowy.

System planowania przestrzennego ma być bardziej przejrzysty

Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii zapowiada więc wielką reformę planowania i zagospodarowania przestrzennego, która ma na celu zwiększenie jakości i przejrzystości systemu planowania przestrzennego. A przede wszystkim:

  • przeciwdziałanie niekontrolowanemu rozlewaniu się zabudowy na tereny podmiejskie, zwłaszcza największych miast.
  • ułatwienie inwestowania poprzez zapewnienie dostępu do czytelnej, cyfrowej i rzetelnej informacji o kierunkach rozwoju gminy i zagospodarowania terenu zgromadzonej w lokalnych dokumentach strategicznych, a także poprzez wprowadzenie zintegrowanego projektu inwestycyjnego, opartego na umowie urbanistycznej.
  • wzmocnienie partycypacji społecznej i skrócenie czasu opracowywania dokumentów. M.in. przez ograniczenie zawartości planów ogólnych do istotnych przepisów dotyczących planowania przestrzennego oraz uporządkowanie i rozszerzenie katalogu form partycypacji dostępnych w procedurze sporządzania dokumentów.

Resort planuje przyjęcie nowej ustawy o  planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz powiązanych ustaw, określających obowiązek sporządzenia przez gminę dla całego swojego terytorium dokumentu planistycznego.

- Umożliwi to inwestorom długoterminowe planowanie inwestycji i zmniejszy zagrożenie korupcją, która wynikała z możliwości (w warunkach małego stopnia pokrycia terenów gmin planami miejscowymi - aktami prawa miejscowego) podejmowanie decyzji przez urzędników na podstawie określonych indywidualnie warunków zabudowy – można przeczytać w projekcie KPO.

Planowane zmiany wiążą się przede wszystkim ze stopniowym odejściem od przygotowywania dwóch niezależnych dokumentów odnoszących się do rozwoju społeczno-gospodarczego i kwestii przestrzennych, na rzecz jednej zintegrowanej strategii oraz towarzyszących jej dokumentów planistycznych na poziomie gminy.

Specjalny serwis pomoże w cyfryzacji planowania przestrzennego>>
 

Plan ogólny dla całej gminy

Zmiany przewidują wygaszenie studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin, które powielają liczne zapisy strategii gmin, są jedynie dokumentami wewnętrznymi gminy i nie zawierają rzetelnej informacji o planowanych inwestycjach. Gminy zostaną zobowiązane do przygotowania i przyjęcia planów ogólnych dla całej gminy, które będą aktami prawa miejscowego. Zgodnie z nowym prawem gminy zawrą w nich wyłącznie powszechnie obowiązujące przepisy dotyczące możliwości zabudowy i prowadzenia inwestycji. Będą one oparte na strategii rozwoju gminy, prognozach finansowych i demograficznych.

-  Zapewni to rzetelną informację dla mieszkańców i przedsiębiorców o zamierzeniach rozwojowych gmin. Ustabilizuje otoczenie prawne i inwestycyjne dla interesariuszy rozwoju. Wpłynie również na minimalizowanie konfliktów o przestrzeń pomiędzy inwestorami a lokalnymi społecznościami zainteresowanymi np. ochroną środowiska. Nowe przepisy będą odpowiedzią na bardzo widoczną w Polsce suburbanizację, która przyczynia się m.in. do wzrostu kosztów funkcjonowania jednostek samorządu terytorialnego, degradacji krajobrazu czy zanieczyszczenia powietrza – piszą autorzy projektu.

 

Zintegrowany projekt inwestycyjny

Nowa ustawa wprowadzi też nowy mechanizm - zintegrowany projekt inwestycyjny. Dzięki niemu inwestor będzie mógł zaproponować gminie inwestycję mieszkaniową, produkcyjną lub inną wraz ze zobowiązaniem do wykonania dodatkowych przedsięwzięć na rzecz gminy na podstawie umowy urbanistycznej. Ten mechanizm ograniczy powstawanie zabudowy mieszkaniowej bez wystarczającego wyposażenia w usługi społeczne oraz umożliwi przeciwdziałanie negatywnym dla środowiska skutkom prowadzenia działalności produkcyjnej. Przejrzyste zasady dotyczące możliwości przeznaczania gruntów pod daną działalność gospodarczą sprzyjać będą lepszemu organizowaniu i lokalizowaniu inwestycji oraz ich wydajności (dalsze stopniowe zwiększanie inwestycji, zwłaszcza w kontekście kryzysu związanego z COVID-19. Uporządkowanie regulacji związanych z planowaniem przestrzennym spowoduje zwiększenie skali inwestycji i pobudzenie lokalnych gospodarek w skali całego kraju.

Dr Joanna Dziedzic-Bukowska, radca prawny członek zespołu prawno-urbanistycznego przy Komitecie Przestrzennego Zagospodarowania Kraju PAN uważa, że to dobry kierunek zmian. Dziś gminy wydają inwestorom decyzję o warunkach zabudowy, a potem w trakcie procesu inwestycyjnego nakładają na inwestora obciążenia innymi instrumentami np. na podstawie art. 16 Ustawy o drogach publicznych zobowiązując aby zrealizowali jakąś drogę lub rondo. - Gdyby to było ujęte w precyzyjnych ramach prawnych, inwestor nie byłby zaskakiwany, że musi ponieść jakie dodatkowe koszty. W procesie inwestycyjnym i budowlanym musi być zachowana transparentność – mówi.

200 mln euro na cztery cele

Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii.  chce aby do połowy 2026 roku większość gmin przyjęła plany ogólne zagospodarowania. W projekcie KPO zapisano na ten cel 200 mln euro wsparcia dla gmin na cztery cele:

  1. Sporządzenie planów ogólnych przez wszystkie gminy: 248 mln zł, po 100 tys. zł na każdą gminę. Jest to typowy koszt wykonania opracowania eksperckiego dla średniej wielkości gminy;
  2. Sporządzenie strategii rozwoju gmin oraz gminnych programów rewitalizacji dostosowujących je do nowych przepisów: 175 mln zł. Przewiduje się potrzebę opracowania nowych strategii rozwoju dla 60% gmin oraz 700 gminnych programów rewitalizacji;
  3. Przekształcenie planów miejscowych w plany zabudowy:465 mln zł, średnio po 8000 zł na każdy plan;
  4. Dokształcenie z reguł obowiązujących w zreformowanym systemie osób sporządzających nowe dokumenty z zakresu planowania przestrzennego: 12 mln zł. Pozwoli to na sfinansowanie kursów doszkalających i studiów podyplomowych dla ok. 1700 osób, które już pracują w zawodzie urbanisty lub chcą uzupełnić swoje kwalifikacje, aby w tym zawodzie pracować.

 

Iwo Fisz radca prawny w kancelarii Sienkiewicz i Zamroch zaznacza, że wiele będzie zależało od szczegółowych rozwiązań, które będą przyjmowane i wdrażane w przyszłości. W KPO założono, że projekt nowej ustawy ma zostać skierowany do parlamentu w październiku 2021 r., a całość prac nad tą ustawą powinna zostać ukończona w pierwszym kwartale 2023 roku. Zarówno zakres nowych opracowań związanych z planowaniem i zagospodarowaniem przestrzennym, które mają zostać wprowadzone w ramach reformy, jak i tryb ich przygotowania i uchwalania, będą miały istotne znaczenie.

-  Należy się spodziewać, że opracowywane projekty nowych rozwiązań legislacyjnych będą budziły duże zainteresowanie, a być może nawet emocje, ze strony zainteresowanych podmiotów na przykład przedsiębiorców, władz lokalnych czy przedstawicieli nauki. Wcześniejsze projekty dotyczące planowania i zagospodarowania przestrzennego spotykały się z licznymi uwagami, propozycjami i ocenami należy przypuszczać, że tak będzie i tym razem – mówi Iwo Fisz.