Dla obszaru, na którym znajduje się nieruchomość, nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Gmina w najbliższym czasie nie zamierza uchwalić planu. Czy właściciel nieruchomości może zlecić wykonanie takiego planu na własny koszt i przedłożyć do uchwalenia gminie?

Właściciel nieruchomości nie ma prawnej możliwości zlecenia wykonania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na własny koszt i przedłożenia go do uchwalenia gminie. Tryb ustalania tego planu jest bowiem bardzo szczegółowo uregulowany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym .

Przede wszystkim podkreślić należy, iż ograniczony jest krąg podmiotów, którym przysługuje inicjatywa w zakresie wystąpienia z wnioskiem o podjęcie uchwały w sprawie przystąpienia do sporządzania planu. Uchwałę taką może bowiem podjąć rada gminy albo z własnej inicjatywy, albo na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Ustawa szczegółowo reguluje też zakres przedmiotowy planu, a ponadto przewiduje szereg specjalistycznych konsultacji z różnorodnymi organami i instytucjami.

To wszystko sprawia, że procedura uchwalania planu jest niezwykle skomplikowania, czasochłonna i kosztowana, stąd też kompetencje w tym zakresie przyznane zostały na wyłączność właściwym organom gminy. Co więcej, naruszenie określonych w ustawie zasad sporządzania planu, jak również naruszenie właściwości organów w tym zakresie, skutkuje nieważnością uchwały rady gminy w tym przedmiocie.



Uzasadnienie

Zgodnie z brzmieniem art. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym , kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, należy do zadań własnych gminy.

Pierwszym etapem na drodze do uchwalenia planu miejscowego jest sporządzenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, które określa politykę przestrzenną gminy, w tym lokalne zasady zagospodarowania przestrzennego. Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych. Już sam zakres przedmiotowy tego studium, jak również procedura jego uchwalania jest niezwykle szczegółowo określona w ustawie (zob. art. 10-13 ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ).

Dalej, w celu ustalenia przeznaczenia terenów, w tym dla inwestycji celu publicznego, oraz określenia sposobów ich zagospodarowania i zabudowy, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jak już była mowa powyżej, uchwałę tą rada gminy podejmuje z własnej inicjatywy lub na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Przed podjęciem tej uchwały wójt (odpowiednio burmistrz albo prezydent miasta) wykonuje analizy dotyczące zasadności przystąpienia do sporządzenia planu i stopnia zgodności przewidywanych rozwiązań z ustaleniami studium, przygotowuje materiały geodezyjne do opracowania planu oraz ustala niezbędny zakres prac planistycznych.

Co do treści samego planu, to zgodnie z ustawą określa się w nim obowiązkowo:
1) przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania;
2) zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego;
3) zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego;
4) zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej;
5) wymagania wynikające z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych;
6) parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym linie zabudowy, gabaryty obiektów i wskaźniki intensywności zabudowy;
7) granice i sposoby zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, ustalonych na podstawie odrębnych przepisów, w tym terenów górniczych, a także narażonych na niebezpieczeństwo powodzi oraz zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych;
8) szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym;
9) szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy;
10) zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej;
11) sposób i termin tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów;
12) stawki procentowe, na podstawie których ustala się tzw. opłatę planistyczną, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym .

Ustawa równie szczegółowo, co samą treść planu, reguluje również tryb jego sporządzania (art. 17 ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ). Dopiero po dopełnieniu całej procedury, rada gminy może uchwalić plan miejscowy, po stwierdzeniu jego zgodności z ustaleniami studium, rozstrzygając jednocześnie o sposobie rozpatrzenia uwag do projektu planu oraz sposobie realizacji zapisanych w planie inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy, oraz zasadach ich finansowania, zgodnie z przepisami o finansach publicznych. Następnie wójt (burmistrz albo prezydent miasta) przedstawia wojewodzie uchwałę wraz z załącznikami oraz dokumentacją prac planistycznych w celu oceny ich zgodności z przepisami prawnymi.

Jak widać, procedura uchwalania planu jest tak skomplikowana, a koszty z tym związane tak ogromne, iż nie ma możliwości, aby to osoba fizyczna zleciła przygotowanie planu na własną rękę. Takiej możliwości nie dopuszczają ponadto przepisy omawianej ustawy, które wprost stanowią, że odstępstwa od wytycznych zawartych w ustawie grozić będą nieważnością uchwały gminy w przedmiocie ustalenia planu miejscowego.

Według poprzedniej ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego rozstrzygała rada gminy w drodze uchwały, podejmowanej z własnej inicjatywy lub na wniosek, z którym do rady mógł wystąpić każdy. Chociaż wniosek obywatelski nie obligował rady do podjęcia uchwały zgodnej z intencją wnioskodawcy, to jednak właściwy organ miał obowiązek ustosunkować się do tegoż wniosku. Przepisy obecnie obowiązującej ustawy nie przewidują co prawda wprost takiej możliwości, jednak w ocenie komentatorów nie ma przeszkód, aby zwrócić się do organu gminy z wnioskiem o podjęcie przedmiotowej uchwały w trybie przewidzianym w dziale VIII Kodeksu postępowania administracyjnego .


Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.)
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.)