Procedura nadzoru budowlanego w związku z opuszczonym budynkiem mieszkalnym

Na terenie siedliska rolniczego, w odległości 2 m od drogi gminnej, usytuowany jest opuszczony budynek mieszkalny. Znajduje się on w złym stanie technicznym do tego stopnia, że ściana szczytowa przedmiotowego budynku zagraża przewróceniem się na drogę gminną. Właściciele obiektu nie żyją.

Jaką procedurę powinien przyjąć organ nadzoru budowlanego w celu wyeliminowania zagrożenia?

Odpowiedź

Stosownie do przepisu art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego , w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska (pkt 1) albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym (pkt 3), organ nadzoru budowlanego zobowiązany jest nakazać w drodze decyzji usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Natomiast jeżeli dany obiekt budowlany jest nieużytkowany lub niewykończony i nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia, organ ten, na podstawie art. 67 ust. 1 Prawa budowlanego , wydaje decyzję nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie terenu oraz określającą terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia. Jeżeli więc w opisanym w pytaniu stanie faktycznym, w ocenie organu nadzoru budowlanego przedmiotowy budynek mieszkalny, spełnia którąkolwiek z przywołanych wyżej przesłanek, organ ten zobowiązany jest do zastosowania odpowiednio art. 66 ust. 1 lub art. 67 ust. 1 Prawa budowlanego .

Jednakże, jak wskazano w pytaniu, dotychczasowi właściciele przedmiotowego obiektu nie żyją, w sprawie występuje więc prawdopodobnie tzw. nieuregulowany stan prawny nieruchomości, co uniemożliwia wydanie na obecnym etapie stosownej decyzji, która zgodnie z art. 66 ust. 1 lub art. 67 ust. 1 Prawa budowlanego powinna być adresowana do właściciela lub zarządcy danej nieruchomości. Podkreślić jednak należy, że zgodnie z obowiązującym stanem prawnym nie można przyjąć, że przedmiotowy budynek nie ma właściciela. Zgodnie bowiem z definicją nieruchomości zawartą w art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) – dalej k.c., nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty). Z przepisu tego wynika, że prawo własności jest w sposób nierozłączny połączone z pojęciem nieruchomości. Ponadto, nieruchomości nie można porzucić (w przeciwieństwie do ruchomości), ani zrzec się jej własności (co przewidywał nieobowiązujący już art. 179 k.c.). Jak wynika z jednoznacznego stanowiska doktryny, powierzchnia w granicach państwa składa się z nieruchomości, czyli odrębnych przedmiotów własności, które nie mogą być "rzeczami niczyimi".

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że opuszczony budynek, o którym mowa w pytaniu, posiada właściciela, którego należy w niniejszej sprawie ustalić, w szczególności wyjaśniając, kto jest spadkobiercą jego dotychczasowych właścicieli. Po ustaleniu powyższego, organ nadzoru będzie miał możliwość, jak i obowiązek, wydania jednej z decyzji, o których mowa w art. 66 ust. 1 lub art. 67 ust. 1 Prawa budowlanego , stosownie do szczegółów zaistniałego w sprawie stanu faktycznego. W międzyczasie, do momentu ustalenia osoby właściciela lub zarządcy przedmiotowego budynku, w razie konieczności niezwłocznego podjęcia działań mających na celu usunięcie niebezpieczeństwa dla ludzi lub mienia, organ nadzoru zapewnić powinien zastosowanie niezbędnych środków zabezpieczających, zgodnie z art. 69 ust. 1 Prawa budowlanego

Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.)