W wyniku modyfikacji ustawy o obligacjach z 2000 r. jednostkom samorządu terytorialnego umożliwiono emitowanie obligacji przychodowych. Obligacja przychodowa jest papierem wartościowym, w którym emitent stwierdza, że jest dłużnikiem właściciela obligacji (obligatariusza) i zobowiązuje się wobec niego do spełnienia określonego świadczenia, przy czym obligacja ta może przyznawać obligatariuszowi prawo do zaspokojenia swoich roszczeń, z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami emitenta, z całości albo z części przychodów majątku przedsięwzięcia, które zostało sfinansowane ze środków uzyskanych z emisji tych papierów dłużnych. Emisja obligacji przychodowych przez gminę powinna być zapoczątkowana podjęciem przez radę gminy swego rodzaju „uchwały intencyjnej”, w której upoważnia się zarząd do zapoczątkowania działań zmierzających do emisji obligacji przychodowych. Uchwała ta zapewnia zarządowi określonej gminy przychylność rady do zaciągania tego typu zobowiązań. Zarząd może więc dokonać wstępnej oceny opłacalności emisji obligacji przychodowych na tle innych źródeł zaciągania długu. Proces tej oceny może być przeprowadzony przez wyspecjalizowaną firmę doradczą. Zatrudnienie doradcy pozwala między innymi zwiększyć skuteczność emisji tych obligacji, dostosować ich specyfikę do potrzeb gminy, a przede wszystkim czyni tę emisję w pełni profesjonalną. Kluczowym etapem procedury emisji obligacji przychodowych jest podjęcie przez radę gminy właściwej uchwały, która dotyczy emisji obligacji przychodowych. Uchwała ta powinna zawierać informacje na temat wielkości emisji, wartości nominalnej emitowanych obligacji przychodowych, terminu i warunków ich wykupu, wysokości oprocentowania, form zabezpieczenia bądź jej braku, celu emisji, trybu emisji (w tym informacje o wielkości poszczególnych transz i serii), źródeł dochodów, z których zostaną spełnione świadczenia w ramach danej emisji. Ponadto zgodnie z art. 23a. ust 3 ustawy o obligacjach uchwała o emisji obligacji przychodowych powinna określać rodzaj i cel przedsięwzięcia, sposób obliczenia przychodów z przedsięwzięcia, a także wskazywać, do jakiej części przychodów z danego przedsięwzięcia lub jego majątku służy obligatariuszom prawo pierwszeństwa do zaspokojenia swoich roszczeń. Uchwała o emisji obligacji przychodowych może dodatkowo wskazywać na więcej niż jedno przedsięwzięcie. Prawo nie definiuje pojęcia przedsięwzięcia, na którego sfinansowanie można pozyskiwać środki z emisji obligacji przychodowych. Wydaje się jednak, że musi to być inwestycja rzeczowa, której użytkowanie będzie generować przychody charakteryzujące się względną stabilnością w przyszłości. Chodzi tu bowiem o zagwarantowanie nabywcom tych obligacji spełnienia określonych świadczeń pieniężnych.

Uchwała dotycząca emisji obligacji przychodowych jest następnie wysyłana do Regionalnej Izby Obrachunkowej w celu wydania opinii na temat możliwości ich wykupu. Do uchwały załącza się również podstawowe informacje na temat emisji, budżet na rok bieżący, a także dane o bieżących i planowanych zobowiązaniach oraz prognozy dochodów i wydatków na wszystkie lata trwania emisji. Do wniosku powinna być więc załączona analiza finansowa danego przedsięwzięcia przeprowadzona przez zatrudnioną firmę doradczą. Od uchwały składu orzekającego Regionalnej Izby Obrachunkowej w tej sprawie służy odwołanie do kolegium RIO w terminie 14 dni od momentu jej doręczenia. W nowej ustawie o finansach publicznych z dnia 27 sierpnia 2009 r. usunięto zapis, który mówił, że opinia RIO jest podawana do wiadomości podmiotom, do których jest kierowana oferta nabycia papierów wartościowych. Wobec tego, w świetle nowych przepisów, nie będzie istniał obowiązek podawania tej opinii do publicznej wiadomości. W następstwie podjęcia uchwały w sprawie emisji obligacji przychodowych gmina może przystąpić do wyboru agenta emisji. Celem działalności agenta emisji, którym zazwyczaj jest instytucja bankowa, jest techniczna organizacja emisji, a w tym w szczególności obsługa rozliczeń pieniężnych danej emisji, depozyt obligacji przychodowych i prowadzenie ich rejestru. Agent emisji obligacji przychodowych staje się często jednocześnie jedynym ich nabywcą. W tym zakresie można wyróżnić tzw. subemisję usługową bądź subemisję inwestycyjną. Subemisja usługowa polega na tym, że agent emisji może na własny rachunek nabyć oferowane obligacje przychodowe, a następnie proponować ich zakup innym podmiotom rynkowym. Z kolei subemisja inwestycyjna to umowa, na mocy której agent emisji zakupuje tę część obligacji przychodowych, która dotychczas nie znalazła nabywców. Oba rodzaje subemisji gwarantują więc uplasowanie całej puli obligacji przychodowych na rynku. Należy zwrócić uwagę na fakt, że według Prawa zamówień publicznych usługi finansowe związane z emisją obligacji przychodowych są wyłączone spod wymogów zamówień publicznych. W konsekwencji można podpisać umowę z dowolnie wybranym agentem emisji. Pomimo tych ułatwień gmina powinna przeprowadzić przetarg, z tym że nie na podstawie ustawy o zamówieniach publicznych, ale na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego. Wprowadzenie elementów konkurencyjności zapewnia przejrzystość całej procedury, umożliwia obniżenie kosztów emisji, w tym oprocentowania (obniżenie marży lub prowizji), uzyskanie lepszych warunków emisji (np. scedowanie na emitenta określonych czynności) czy uniknięcie posądzenia o zakulisowy wybór agenta emisji. Do czynności agenta emisji może należeć także przeprowadzenie promocji całej emisji obligacji przychodowych w celu zwiększenia popytu na te papiery dłużne.

W trakcie procesu wyboru agenta emisji lub zaraz po podjęciu uchwały w sprawie emisji obligacji przychodowych gmina może również poddać się procedurze nadania ratingu. Chodzi tu o określenie ryzyka inwestycji w tego typu papiery wartościowe. W rezultacie gmina poddaje się szczegółowej ocenie ekonomicznej i finansowej przez wyspecjalizowaną w tym zakresie agencję ratingową (np. Standard & Poor’s, Moody’s, Fitch Ratings). Nadana ocena determinuje w konsekwencji koszty obsługi tych papierów wartościowych, gdyż wpływa na wysokość prowizji czy marż.

W konsekwencji – art. 9 ustawy o obligacjach – emisja obligacji przychodowych może nastąpić w trzech trybach, tj. poprzez:
1) publiczne proponowanie ich nabycia, zgodnie z ustawą z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych (procedura giełdowa);
2) publiczne proponowanie nabycia, w którego ramach nie stosuje się przepisów wyżej wspomnianej ustawy;
3) proponowanie nabycia obligacji w inny sposób niż określony w pkt 1 i 2, a więc w ramach oferty prywatnej skierowanej do określonej grupy inwestorów.

Rozwój polskiego rynku finansowego skłania jednak gminy do sprzedawania obligacji przychodowych w ofercie prywatnej. W następstwie wyemitowania tych obligacji przychodowych, zgodnie z art. 23a ustawy o obligacjach, gmina jest zobowiązana do ogłoszenia w dwóch dziennikach, w tym w co najmniej jednym ogólnopolskim, łącznej sumy zadłużenia z tytułu tych obligacji wraz ze wskazaniem określonego przedsięwzięcia, na które będą przeznaczone pozyskane środki. W dalszej kolejności gmina powinna udostępnić obligatariuszom co najmniej na dwa tygodnie przed każdym terminem wypłaty świadczeń z obligacji przychodowych, jednakże nie rzadziej niż raz w roku, sprawozdanie zawierające dane o wielkości przychodów z przedsięwzięcia, które wpłynęły na rachunek służący obsłudze tych papierów dłużnych. Dodatkowo powinny być przekazywane, w tym samym trybie, informacje o kwotach wypłaconych obligatariuszom oraz emitentowi z tego rachunku w okresie od poprzedniej wypłaty świadczeń, jak również informacje na temat struktury przychodów z przedsięwzięcia oraz struktury kosztów ponoszonych przez gminę na utrzymanie przedsięwzięcia w tym okresie. Z powyższego wynika więc, że gmina jest zobowiązana do wydzielenia specjalnego rachunku bankowego, na którym będą gromadzone wszystkie przychody z danego przedsięwzięcia. W rezultacie gmina nie może dokonywać wypłat środków z tego rachunku, poza nielicznymi wyjątkami, do celów innych niż zaspokojenie roszczeń obligatariuszy. Ponadto zgodnie z art. 23b ust. 4 ustawy o obligacjach środki zgromadzone na specjalnie przeznaczonym rachunku do obsługi obligacji przychodowych nie podlegają egzekucji prowadzonej z rachunku gminy do wysokości kwoty jej zobowiązania wobec obligatariuszy. Natomiast w przypadku egzekucji przeprowadzanej ze składników majątkowych określonego przedsięwzięcia zajęciu nie podlega kwota w wysokości niezbędnej do zaspokojenia roszczeń obligatariuszy. Cechą charakterystyczną obligacji przychodowych emitowanych przez gminy jest fakt, że nie można zbywać ani obciążać składników majątkowych przedsięwzięcia, na którego sfinansowanie pozyskano w ten sposób środki, poza sytuacją, gdy dokonuje się ich zbycia w ramach prawidłowej gospodarki. Nie można jednak powodować przy tym istotnego zmniejszenia wartości całego przedsięwzięcia. Wierzytelności tworzące przychody, do których pierwszeństwo przysługuje obligatariuszom obligacji przychodowych, nie mogą z kolei być przedmiotem zabezpieczenia zastawem bądź przedmiotem cesji. Etapem kończącym emisję obligacji przychodowych przez gminę jest ich wykup, przez co podlegają one umorzeniu.