Właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należności w stosunku do wspólnoty mieszkaniowej. Zarząd wspólnoty uzyskał prawomocne nakazy zapłaty na zaległe kwoty i skierował sprawę do egzekucji komorniczej. Przeprowadzona dwukrotnie sądowa licytacja lokalu nie doprowadziła do jego sprzedaży.

Czy wspólnota mieszkaniowa może wytoczyć właścicielowi lokalu powództwo o eksmisję z lokalu?

Jakie jeszcze kroki może podjąć zarząd wspólnoty w celu wyegzekwowania zaległych kwot?

Odpowiedź

Wspólnota mieszkaniowa, w sytuacji gdy właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat, może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.) - dalej k.p.c. o egzekucji z nieruchomości.

Uzasadnienie

Unormowanie zawarte w art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) - dalej u.w.l. daje wspólnocie mieszkaniowej uprawnienie do żądania w trybie procesu sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów k.p.c. o egzekucji z nieruchomości, w sytuacji gdy właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

Legitymację do wytoczenia powództwa posiada wspólnota mieszkaniowa, a upoważniony do jego wytoczenia jest organ zarządzający wspólnoty. Z uwagi na okoliczność, że czynność ta jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu we wspólnotach mieszkaniowych posiadających zarząd lub zarządcę (któremu powierzono obowiązki w drodze umowy notarialnej) możne wystąpić z powództwem dopiero po uzyskaniu zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale właścicieli w sprawie wytoczenia powództwa o wykluczenie ze wspólnoty.

Treścią pozwu jest żądanie nakazania sprzedaży lokalu. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 czerwca 2009 r. zapadłym w sprawie V CSK 442/08 stwierdził, iż uprawnienie przyznane w art. 16 u.w.l. jest przykładem najdalej idącego uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej do ingerowania w prawo własności lokalu. Charakter interpretowanego przepisu sprawia, że nie może on podlegać wykładni rozszerzającej. Istotnym jest również, że możliwość przymusowej sprzedaży lokalu dotyczy wyłącznie lokalu stanowiącego odrębną własność, stąd trybu przewidzianego w art. 16 u.w.l. nie można stosować do lokali niewyodrębnionych.

Przydatne materiały:
 Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.)