Opłata (renta) planistyczna - wszczęcie postępowania

Jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to tzw. opłata (renta) planistyczna. Kto, w jakich sytuacjach i pod jakimi warunkami ustala jej wysokość, a kto ma obowiązek jej zapłacenia? Część pierwsza artykułu omawia kwestie związane z wszczęciem postępowania w sprawie nałożenia opłaty.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (ustawa planistyczna) reguluje m. in. kwestie zasad i trybu uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego przez gminy oraz skutki ich wejścia w życie. Miejscowe plany, przez to że m. in. decydują o przeznaczeniu i sposobie zagospodarowania nieruchomości, mają istotny wpływ na wartość nieruchomości objętych planami. W tej sytuacji ustawodawca zadecydował, że właściciele lub użytkownicy wieczyści, których nieruchomości wzrosły na wartości, muszą w tym uczestniczyć finansowo, tj. mają obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej będącej ułamkiem kwoty, o którą wzrosła wartość nieruchomości na skutek uchwalenia planu (zob. więcej - Opłata adiacencka a opłata planistyczna).

Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej

Informacja od notariusza

Wyłącznie notariusze mają możliwość sporządzania umów, których przedmiotem jest przeniesienie własności nieruchomości. Jednocześnie są też zobowiązani w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy przesyłać organom gminy wypisy z aktów notarialnych obejmujących takie czynności. Jest to dla organów gmin kluczowe źródło informacji o zmianach właścicieli nieruchomości. Po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego organ gminy ma obowiązek bezzwłocznie zająć się sprawdzeniem, czy dokonane zbycie nieruchomości może wiązać się z obowiązkiem uiszczenia opłaty planistycznej. Nakaz bezzwłocznego przeprowadzenia postępowania i załatwienia sprawy nie stanowi terminu, którego naruszenie wiązałoby się z sankcją w postaci np. wady decyzji. Ma on na celu dyscyplinowanie organów gminy (wyrok NSA z dnia 25 stycznia 2010 r., II OSK 182/09, LEX nr 597394). Warto w tym miejscu podkreślić, że praca urzędu gminy powinna być tak zorganizowana, aby informacje o zbywanych nieruchomościach docierały do właściwych komórek organizacyjnych i osób do których obowiązków należą sprawy opłat planistycznych. Jeżeli więc organ nabierze podejrzeń, że zbycie nieruchomości dokonane w otrzymanym akcie notarialnym może skutkować nałożeniem renty planistycznej, powinien wszcząć w tej sprawie postępowanie. Zaniechanie obowiązku ustalenia i pobrania renty planistycznej (niezależnie od tego czy celowe lub nie) może być podstawą do poniesienia odpowiedzialności z tytułu naruszenia dyscypliny finansów publicznych. Ustalenie i pobranie renty planistycznej jest obowiązkiem gminy, z którego nie może ona zrezygnować, także zawierając porozumienie ze zbywcą nieruchomości (wyrok WSA w Białymstoku z dnia 4 lutego 2010 r., II SA/Bk 657/09, LEX nr 559709).
 

Wszczęcie postępowania

Wobec tego, że opłata planistyczna jest daniną publiczną, czyli wiąże się z nałożeniem obowiązku na obywateli, postępowanie w tej sprawie najczęściej wszczynane jest z urzędu, a nie na wniosek (właściciel lub użytkownik wieczysty zbywający nieruchomość może żądać ustalenia wysokości opłaty jeszcze przed zbyciem nieruchomości, ale jest to inne postępowanie). Organem właściwym do wszczęcia postępowania i wydania decyzji jest wójt (burmistrz, prezydent miasta) gminy w której jest położona nieruchomość (jeżeli położona jest na obszarze właściwości dwóch lub więcej organów, wówczas właściwy jest ten, na którego obszarze znajduje się większa część nieruchomości). W pierwszej kolejności należy potwierdzić właściwość organu, gdyż prowadzenie postępowania i wydanie decyzji przez organ niewłaściwy może skutkować wydaniem wadliwej decyzji, podlegającej stwierdzeniu nieważności.

@page_break@


Dalej organ powinien ustalić strony postępowania w sprawie. Opłatą planistyczną obciążony może być wyłącznie właściciel lub użytkownik wieczysty zbywający nieruchomość. To kto zbywa nieruchomość wynika zawsze z treści aktu notarialnego. Jednocześnie należy mieć na uwadze, że dopuszczalne jest zbycie np. udziału w nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli (współużytkowników wieczystych). Wówczas pozostali współwłaściciele nie będą stronami postępowania, gdyż nie może zostać na nich nałożony obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej, skoro nie zbywają oni nieruchomości. Jeśli zaś np. kilku współwłaścicieli zbywa jedną nieruchomość, może zajść podstawa do zastosowania przepisu art. 62 kpa umożliwiającego wszczęcie i prowadzenie jednego postępowania dotyczącego więcej niż jednej strony, gdyż obowiązki tych stron będą wynikały z tego samego stanu faktycznego oraz z tej samej podstawy prawnej a jednocześnie właściwy będzie ten sam organ administracji publicznej. Postępowanie takie powinno być jednak zakończone odrębnymi decyzjami wydanymi wobec każdego ze współwłaścicieli (współużytkowników wieczystych). W decyzji należy określić kwotę opłaty obciążającej odrębnie każdego współwłaściciela (por. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 15 kwietnia 2010 r. II SA/Gl 160/10, LEX nr 577039).

Stroną obciążoną obowiązkiem uiszczenia renty planistycznej może być wyłącznie właściciel lub użytkownik wieczysty, a niedopuszczalne jest nakładanie tego obowiązku np. na ich spadkobierców (zob. postanowienie SKO we Wrocławiu z dnia 25 listopada 2008 r., SKO 4125/162/08, OwSS 2009/2/31/31).

Organ nie może zapomnieć o tym, by zawiadomić strony postępowania o jego wszczęciu. Forma tego zawiadomienia może być różna, jednak dopiero od momentu gdy strona została powiadomiona, można mówić o skutecznie wszczętym z urzędu postępowaniu. Poinformowanie strony umożliwia korzystanie jej z uprawnień procesowych.

Niezwykle istotne jest, że postępowanie w sprawie ustalenia wysokości opłaty planistycznej toczy się w oparciu o przepisy kodeksu postępowania administracyjnego, a nie ordynacji podatkowej (zob. np. wyrok NSA z dnia 16 września 2008 r., II OSK 1030/07, LEX nr 516771). Ma to swoje poważne konsekwencje np. w tym, że niedopuszczalne jest ustalenie terminu uiszczenia opłaty, rozłożenie jej na raty, odroczenie płatności czy naliczenie odsetek od opłaty nieuiszczonej (zob. decyzja SKO we Wrocławiu z dnia 6 października 2009 r., SKO 4125/124/09, OwSS 2010/2/41/41-54).

Ustalona opłata planistyczna to niepodatkowa należność budżetowa o charakterze publiczno-prawnym. Oznacza to, że do należnej opłaty można stosować przepisy ustawy z 2009 r. o finansach publicznych dotyczące tego rodzaju należności (art. 60-67), a więc wówczas istnieje możliwość stosowania ulg, rozłożenia na raty czy umorzenia należności. Jest to jednak już odrębne postępowanie.