W dniu 23 lutego 2016 r. Rada Ministrów przyjęła przedłożony przez Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi projekt ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, przywoływana dalej jako ustawa. Projekt ten obecnie procedowany jest w komisji sejmowej, a jako datę jego wejścia w życie wskazuje się dzień 30 kwietnia 2016 r.
Jakie najistotniejsze zmiany mogą dokonać się w obrocie gruntami rolnymi jeżeli projekt ustawy zostanie przyjęty bez poprawek i wejdzie w życie ustawa w jej projektowanym brzmieniu?
Wstrzymanie sprzedaży nieruchomości rolnych Agencji Nieruchomości Rolnych na okres 5 lat.
Jak wynika z uzasadnienia projektu ustawy, dla osiągnięcia jej celów w pierwszej kolejności niezbędne jest wstrzymanie sprzedaży nieruchomości albo ich części wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, przywołany dalej jako zasób, na okres 5 lat od dnia wejścia w życie ustawy. Wstrzymanie obrotu na okres 5 lat nie będzie dotyczyło:
• nieruchomości i ich części przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, lub ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy na cele inne niż rolne
• nieruchomości położonych w granicach specjalnych stref ekonomicznych,
• domów, lokali mieszkalnych, budynków gospodarczych i garaży wraz z niezbędnymi gruntami oraz ogródków przydomowych,
• nieruchomości rolnych o powierzchni do 1 ha.
Na podstawie art. 2 ust. 2 projektowanej ustawy, na wniosek Prezesa ANR Minister właściwy do spraw rozwoju wsi będzie mógł wyrazić zgodę na sprzedaż nieruchomości lub ich części innych niż powyżej wymienione, jeżeli będzie to uzasadnione względami społeczno-gospodarczymi. W przypadku sprzedaży nieruchomości bądź jej sprzedaży bez zgody, o której mowa powyżej, w okresie 5 lat od dnia wejścia w życie ustawy, zgodnie z art. 2 ust.3 ustawy będzie ona uznana za nieważną.
Nie każdy może nabyć działkę rolną.
Na podstawie zmienianego art. 2a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, zwana dalej jako u.k.u.r., nabywcą nieruchomości rolnej będzie mógł być zasadniczo wyłącznie rolnik indywidualny.
Za rolnika indywidualnego, według zmienianego art. 6 ust. 1 u.k.u.r. uznawana jest osoba fizyczna:
• będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha,
• posiadająca kwalifikacje rolnicze,
• co najmniej od 5 lat zamieszkała w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo.
W myśl projektowanego brzmienia art. 6 ust. 2 u.k.u.r. za osobę osobiście prowadzącą gospodarstwo uważa się osobę, która:
• pracuje w tym gospodarstwie,
• podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie,
• podlega ubezpieczeniu społecznemu rolników jako rolnik w pełnym zakresie z mocy ustawy, chyba że powierzchnia prowadzonego przez nią gospodarstwa rolnego nie przekracza 20 ha użytków rolnych.
Zasada umożliwiająca sprzedaż wyłącznie rolnikowi indywidualnemu, na podstawie art. 2a ust. 3 u.k.u.r. nie będzie miała zastosowania w przypadku nabycia nieruchomości rolnej przez:
• osobę bliską zbywcy,
• jednostkę samorządu terytorialnego,
• Skarb Państwa lub działającą na jego rzecz ANR;
a także nabytą w wyniku:
• dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego,
• na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego,
• w wyniku wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego,
• w toku postępowania upadłościowego.
Zgodnie z dodanym w projekcie art. 2a ust. 4 u.k.u.r., poza ww. podmiotami, nieruchomość rolna będzie mogła zostać nabyta także przez inne podmioty za zgodą Prezesa ANR, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, wydanej na wniosek:
• zbywcy, jeżeli:
- wykaże on, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez
ww. podmioty
- nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,
- w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów
Rolnych,
• osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:
- posiada kwalifikacje rolnicze,
- daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,
- zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.
W przypadku niewyrażenia wspomnianej zgody, ANR na żądanie zbywcy, złożone w terminie miesiąca od dnia, w którym decyzja o niewyrażeniu zgody stała się ostateczna, jest obowiązana do nabycia nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej przez ANR przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.
Obowiązek osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego przez 10 lat.
Zgodnie z dodanym w projekcie art. 2b ust. 1 u.k.u.r. nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. Powyższe oznacza, że w tym okresie nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.
Zgodnie jednak z art. 2b ust. 3 u.k.u.r. sąd na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej będzie mógł zezwolić na zbycie lub oddanie nieruchomości w posiadanie innym podmiotom przed upływem okresu 10 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, jeżeli konieczność jej dokonania wynika z przyczyn losowych, niezależnych od nabywcy. Zbycie lub oddanie w posiadanie nabytej nieruchomości bez zgody sądu jest nieważne z mocy prawa.
Nieprowadzenie gospodarstwa w okresie 10 lat od dnia zakupu lub niespełnienie zobowiązania do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy przesłanką do nabycia własności nieruchomości przez ANR.
Na podstawie art. 9 ust. 3 u.k.u.r., jeżeli nabywca nieruchomości rolnej:
• w okresie, o którym mowa w art. 2b ust. 1 (10 lat – przyp. autora) nie podjął lub zaprzestał prowadzenia gospodarstwa rolnego, a w przypadku osoby fizycznej osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna,
• nie wykonuje zobowiązania, o którym mowa w art. 2a ust. 4 pkt 2 lit. c (zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego – przyp. autora)
sąd na wniosek ANR, orzeka o nabyciu własności tej nieruchomości przez Agencję działającą na rzecz Skarbu Państwa, za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej wartości rynkowej ustalonej stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami, chyba że ważne względy gospodarcze, społeczne lub losowe stoją temu na przeszkodzie.
| Dowiedz się więcej z książki | |
 |
Prawo rolne
|
@page_break@
Dzierżawca nieruchomości rolnej z prawem jej pierwokupu.
W zmienianym przez projekt brzmieniu art. 3 ust. 1 u.k.u.r. wskazano, że w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy – wyłącznie dzierżawcy całego gospodarstwa rolnego (zgodnie z art. 4a u.k.u.r.), jeżeli:
• umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną,
• była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty,
• nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.
Nowe brzmienie art. 3 ust. 4 u.k.u.r. wskazuje jednak, że w przypadku braku uprawnionego do pierwokupu, o którym mowa w ust. 1, albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy ANR.
Przepisy powyższe nie znajdują zastosowania jeżeli nabywcą nieruchomości rolnej jest: jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa lub osoba bliska zbywcy, a także, gdy nabycie nieruchomości rolnej następuje za zgodą, o której mowa w art. 2a ust. 4, albo za zgodą, o której mowa w art. 29a ust. 3 pkt 1 lit. b ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.
Prawo pierwokupu nieruchomości rolnej przez ANR.
Zgodnie z projektem ustawy, a ściślej z nowym brzmieniem art. 4 ust. 1 u.k.u.r., jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku:
• zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży,
• jednostronnej czynności prawnej,
• orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym,
• innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego, w
szczególności:
- zasiedzenia nieruchomości rolnej, dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego, którego przedmiotem jest nieruchomość rolna lub gospodarstwo rolne,
- podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych.
Agencja działająca na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej.
Jeżeli ww. równowartość pieniężna nie wynika z treści czynności prawnej, orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym, równowartość tę ANR określa przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli jednak równowartość pieniężna wynika z treści czynności prawnej, lecz rażąco odbiega od wartości rynkowej nieruchomości rolnej, zastosowanie znajdują odpowiednio art. 3 ust. 8 i 9 – wykonujący prawo pierwokupu może wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości, która ustalana jest na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami.
Uprawnienie, o którym mowa w ust. 1, nie przysługuje ANR jeżeli:
• w wyniku przeniesienia własności nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż określona w art. 5 ust. 1 pkt 2;
• nabycie nieruchomości rolnej następuje:
- za zgodą, o której mowa w art. 2a ust. 4, albo za zgodą, o której mowa w art. 29a ust. 3 pkt 1 lit. b ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa,
- przez osobę bliską zbywcy.
Dokonanie m.in. nabycia nieruchomości rolnej, bądź udziału we współwłasności nieruchomości rolnej niezgodnie z przepisami ustawy jest nieważne.
W myśl art. 9 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabycie nieruchomości rolnej, udziału bądź części udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, nabycie akcji i udziałów w spółce prawa handlowego będącej właścicielem nieruchomości rolnej dokonane niezgodnie z przepisami ustawy jest nieważne.
Obrót ziemią Zasobu przez ANR w pierwszej kolejności w trybie przetargu.
Nieruchomości rolne podlegać będą w pierwszej kolejności sprzedaży w trybie przetargu, w którym mogą wyłącznie uczestniczyć podmioty, o których mowa w art. 29 ust. 3b ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (w tym m.in. rolnicy indywidualni, w rozumieniu przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego, zamierzający powiększyć gospodarstwo rodzinne, jeżeli mają oni miejsce zamieszkania w gminie, w której położona jest nieruchomość wystawiana do przetargu lub w gminie graniczącej z tą gminą). Przedstawiony w projekcie katalog podmiotów jest rozbudowany i składa się obecnie z 9 pkt.
Co istotne, w dodanym brzmieniem projektowanej ustawy art. 29 ust. 3bb ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa wskazano, że do osoby, o której mowa w ust. 3b pkt 1 – a więc rolnika indywidualnego w przywołanym powyżej rozumieniu, nie ma zastosowania wymóg dotyczący 5-letniego okresu osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, określony w przepisach o kształtowaniu ustroju rolnego, w przypadku gdy osoba ta w dniu ogłoszenia wykazu nieruchomości Zasobu przeznaczonych do sprzedaży ma nie więcej niż 40 lat.
Nie każdy może startować w przetargu.
W projektowanym art. 29 ust. 3ba ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa wskazano, że w przetargach ograniczonych nie będzie mogła uczestniczyć osoba, która:
• nabyła z Zasobu nieruchomości o powierzchni łącznej co najmniej 300 ha użytków rolnych, przy czym do powierzchni tej wlicza się powierzchnię użytków rolnych, które zostały nabyte z Zasobu, a następnie zbyte, chyba że zbycie nastąpiło na cele publiczne w myśl ustawy o gospodarce nieruchomościami,
• naruszyła chociażby jedno z postanowień umowy, np. nieprzenoszenia własności nieruchomości nabytej z Zasobu przez okres 10 lat od dnia nabycia nieruchomości oraz do prowadzenia działalności rolniczej na niej w tym okresie, a w przypadku osób fizycznych do osobistego prowadzenia tej działalności.
| Dowiedz się więcej z książki | |
|
Prawo rolne
|
@page_break@
W przetargu nie będzie mogła również brać udziału osoba, która:
• w dniu opublikowania wykazu nieruchomości Zasobu przeznaczonych do sprzedaży posiadała udziały lub akcje w spółkach prawa handlowego będących właścicielami nieruchomości rolnych lub w spółce zależnej od takiej spółki, z wyjątkiem akcji dopuszczonych do obrotu na rynku giełdowym,
• ma zaległości z tytułu zobowiązań finansowych wobec ANR, Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, a w szczególności zalegają z uiszczeniem podatków, opłat lub składek na ubezpieczenia społeczne lub zdrowotne, z wyjątkiem przypadków, gdy uzyskały one przewidziane prawem zwolnienie, odroczenie, rozłożenie na raty zaległych płatności lub wstrzymanie w całości wykonania decyzji właściwego organu,
• władają lub władały nieruchomościami Zasobu bez tytułu prawnego i mimo wezwania Agencji nieruchomości tych nie opuściły.
Agencja będzie mogła ponadto zastrzec, że ten sam podmiot nie będzie mógł brać udziału w więcej niż jednym przetargu, gdy:
• w jednym z przetargów podmiot ten został wyłoniony jako kandydat na nabywcę oraz
• poszczególne przetargi zorganizowano w celu sprzedaży:
- wydzielonych przed przetargami części nieruchomości Zasobu lub
- kilku nieruchomości Zasobu znajdujących się na terenie jednej miejscowości.
Umowa sprzedaży nieruchomości rolnej z postanowieniami koniecznymi.
Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, umowa sprzedaży nieruchomości zbywanej na zasadach określonych w art. 29 ust. 1 i 3b lub art. 31 ust. 2 zawiera w szczególności zobowiązania nabywcy nieruchomości do:
• nieprzenoszenia własności nieruchomości nabytej z Zasobu przez okres 10 lat od dnia nabycia nieruchomości,
• prowadzenia działalności rolniczej na niej w tym okresie, a w przypadku osób fizycznych do osobistego prowadzenia tej działalności,
• nieustanawiania w okresie, o którym mowa w pkt 1, hipoteki na nieruchomości nabytej z Zasobu na rzecz innych podmiotów niż Agencja,
• zapłaty kwoty w wysokości 40% ceny sprzedaży w przypadku:
a) niedotrzymania przez nabywcę nieruchomości któregokolwiek ze zobowiązań, o których mowa w pkt 1 i 2, albo
b) złożenia nieprawdziwego oświadczenia, o którym mowa w art. 29b ust. 1
Ww. postanowienia o zapłacie nie stosuje się w przypadku:
• przeniesienia własności nieruchomości nabytej z Zasobu:
- na rzecz zstępnego lub przysposobionego, a w przypadku ich braku – krewnego w linii bocznej albo
- za pisemną zgodą Agencji;
• udzielenia pisemnej zgody przez Agencję na ustanowienie hipoteki na nieruchomości nabytej z Zasobu.
Ścisła kontrola obrotu gruntami rolnymi przez ANR.
Kontrola obrotu nieruchomościami rolnymi przez ANR w ramach prawa pierwokupu oraz prawa nabycia będzie dotyczyć każdej nieruchomości rolnej (dotychczas dotyczyła nieruchomości rolnych o powierzchni nie mniejszej niż 5 ha).
ANR z możliwością pierwokupu akcji i udziałów w spółkach prawa handlowego - właścicielach gruntów rolnych.
W zapisach projektu przewidziano dla ANR możliwość pierwokupu akcji i udziałów w spółkach prawa handlowego, które są właścicielami nieruchomości rolnych w przypadku ich sprzedaży (nie dotyczy to spółek notowanych na giełdzie). W takim przypadku ANR przysługiwać będzie prawo przeglądania ksiąg i dokumentów oraz żądania informacji dotyczących obciążeń i zobowiązań takiej spółki.
W przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej w rozumieniu Kodeksu spółek handlowych, która jest właścicielem nieruchomości rolnej, ANR może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej. Spółka jest obowiązana powiadomić Agencję o zmianie bądź przystąpieniu nowego wspólnika do tej spółki w terminie miesiąca od dnia dokonania czynności prawnej, w wyniku której nastąpiła zmiana bądź przystąpienie wspólnika.
Podobne uprawnienie przysługiwać będzie Agencji, jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży lub jednostronnej czynności prawnej, lub orzeczenia sądu albo organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym, lub innego zdarzenia prawnego, w szczególności podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych.
Przeniesienie własności nieruchomości nabytej z zasobu pod warunkami oraz zgodą ANR.
Zgodnie z art. 29a ust. 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa ANR może wyrazić zgodę na
• przeniesienie własności nieruchomości nabytej z Zasobu – w przypadku gdy nabywca nieruchomości jest osobą fizyczną:
- zamierzającą powiększyć gospodarstwo rodzinne albo
-posiadającą kwalifikacje rolnicze w rozumieniu przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego i zamierzającą utworzyć gospodarstwo rodzinne albo
- której przyznano pomoc finansową, o której mowa w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014–2020 (Dz. U. poz. 349 i 1888);
• ustanowienie hipoteki na nieruchomości nabytej z Zasobu – w przypadku, gdy hipoteka ma stanowić zabezpieczenie spłaty kredytu zaciąganego na:
- zakup nieruchomości rolnej na powiększenie gospodarstwa rodzinnego,
- zakup inwentarza żywego lub maszyn i urządzeń służących do
prowadzenia gospodarstwa rodzinnego,
- budowę, rozbudowę lub modernizację budynków służących
prowadzeniu produkcji rolniczej,
- odbudowę budynków zniszczonych w wyniku zdarzeń losowych,
- realizację przedsięwzięcia, na które jest udzielana pomoc ze środków
publicznych w związku z zaistniałymi zdarzeniami losowymi.
Zmiany w Kodeksie cywilnym.
Według projektu ustawy zmianie ulegną przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, dot. zasiedzenia nieruchomości rolnej. Zgodnie z powyższym nieruchomość rolną poprzez zasiedzenie nabyć będzie mógł jedynie rolnik indywidualny, jeżeli nabywana nieruchomość wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych (na podstawie zmienianego projektem ustawy art. 172 § 3 powyższe nie będzie miało zastosowania jeżeli zasiedzenie skończyłoby się przed upływem 3 lat od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy).
Ponadto, z uwzględnieniem zasad wynikających z u.k.u.r., odbywać się będą regulowane przepisami Kodeksu cywilnego postępowania dot. nieruchomości rolnych lub gospodarstw rolnych w przedmiocie: zniesienia współwłasności, zbycia spadku, udziału w spadku lub części spadku, a także sprzedaż przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału oraz sprzedaż gospodarstwa zarządzona przez sąd na wniosek wszystkich jego współwłaścicieli.
Powyżej opisane, zawarte w projekcie ustawy regulacje, w razie wejścia ich w życie w projektowanym brzmieniu, wprowadzałyby istotne zmiany w obrocie gruntami rolnymi. Należy jednak podkreślić, że projekt znajduje się obecnie dopiero na etapie prac w komisji sejmowej i w dalszym procesie legislacyjnym może on ulec wielokrotnym zmianom.
| Dowiedz się więcej z książki | |
|
Prawo rolne
|