Powierzchnia obiektu to około 7.000 m2. Najemca podnajął obiekt kolejnej spółce. Brak jest uregulowań w umowie dzierżawy, a najemca odśnieża drogi dojazdowe oraz plac manewrowy we własnym zakresie, nie budzi to jego zastrzeżeń, również sam prowadzi gospodarkę odpadami.

Odpowiedź:

Odśnieżanie dachu jest obowiązkiem właściciela lub zarządcy nieruchomości. Jeżeli w umowie najmu brak jest regulacji, z której wynikałoby, że właściciel nieruchomości powierzył ten obowiązek najemcy, a jednocześnie nie ma profesjonalnego zarządcy, należy przyjąć, że odśnieżanie jest obowiązkiem właściciela.

Ponieważ jest to obowiązek wynikający z bezwzględnie obowiązującego przepisu ustawy, w przypadku ewentualnego niedopełnienia obowiązku odśnieżania dachu i stwierdzenia przez organ nadzoru budowlanego nieprawidłowości w tym zakresie, właścicielowi trudno byłoby bronić się przed wymierzeniem kary twierdzeniem, że powierzył ten obowiązek najemcy. Umowa cywilnoprawna nie może bowiem zwalniać od obowiązków wynikających wprost z przepisów ustawy oraz od odpowiedzialności prawnej z tym związanej. A należy pamiętać, że właściciel bądź zarządca, który nie wywiąże się z obowiązku odśnieżania dachu, może zostać ukarany grzywną, karą ograniczenia lub nawet pozbawienia wolności.

Uzasadnienie:

Zgodnie z brzmieniem art. 61 pkt 2 Prawa budowlanego , właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub siły natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

Mówiąc o zarządcy ustawa ma na myśli profesjonalnego zarządcę nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.). Za właścicieli są natomiast uważane nie tylko osoby fizyczne lub prawne, które są wyłącznymi właścicielami nieruchomości, ale także współwłaściciele. Z całą pewnością natomiast tego pojęcia nie można rozciągać na osoby, których tytuł prawny do nieruchomości wynika jedynie z umowy o charakterze obligacyjnym.

Należy więc przyjąć iż obowiązek odśnieżania dachu spoczywa na właścicielu lub zarządcy nieruchomości. Warto przypomnieć, że zgodnie z art. 91a Prawa budowlanego zaniedbanie obowiązku zapewnienia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego podlega karze grzywny, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.

Uwagi:

Osoby odśnieżające dachy powinny legitymować się orzeczeniem lekarskim zaświadczającym, iż są one zdolne do wykonywania pracy na wysokościach. Ponadto, osoby te muszą być odpowiednio przeszkolone. Jeśli chodzi o obiekty o dużych powierzchniach i o wieloprzęsłowej lekkiej konstrukcji stalowej, to usuwanie śniegu z dachów takich budynków powinno się odbywać pod nadzorem osób posiadających odpowiednią wiedzę techniczną, w szczególności w zakresie układu obciążeń konstrukcji budynku.


Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 118 ze zm.)