Obligatoryjny charakter opłat adiacenckich

Na działce stanowiącej własność inwestora gmina projektuje odcinek kanalizacji sanitarnej. W chwili obecnej na tym terenie nie ma sieci kanalizacji sanitarnej. Czy inwestor może tak sformułować umowę udostępnienia terenu, aby w przyszłości nie ponosić opłaty adiacenckiej?

Odpowiedź

Podstawą do ustalenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi (art. 4 pkt 11 ustawy o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) - dalej u.g.n.).

Udział w kosztach budowy tych urządzeń jest obligatoryjny i nie ma przy tym znaczenia to, czy właściciel będzie faktycznie korzystał z tych urządzeń, czy też nie. W doktrynie prawa podkreśla się ponadto, że właściciel nieruchomości nie może uchylić się skutecznie od uiszczenia opłaty adiacenckiej z racji tego, że ma przykładowo własne zaopatrzenie w wodę, własne źródła grzewcze, itp. Stwierdzić zatem należy, że z uwagi na obligatoryjny charakter opłaty adiacenckiej, właściciel nieruchomości nie możliwości uniknięcia jej płacenia.

Uzasadnienie

Jak wynika z art. 143 ust. 1 u.g.n., przepisom ustawy regulującym kwestię opłaty adiacenckiej poddane są wszystkie nieruchomości, bez względu na ich rodzaj i położenie, jeżeli urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi. Jedyny wyjątek dotyczy nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego - nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne.

Omawiane przepisy pod pojęciem "budowa urządzeń infrastruktury technicznej" rozumieją budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Niewątpliwie więc realizacja przez gminę inwestycji, o której mowa w przedmiotowym pytaniu, również będzie się wiązać z koniecznością uczestniczenia przez właścicieli nieruchomości w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Obowiązek taki wprowadza na tychże właścicieli art. 144 ust. 1 u.g.n. Przepis ten stosuje się ponadto również w stosunku do użytkowników wieczystych nieruchomości gruntowych, którzy na podstawie odrębnych przepisów nie mają obowiązku wnoszenia opłat rocznych za użytkowanie wieczyste lub wnieśli, za zgodą właściwego organu, jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego. Udział w tych kosztach jest obowiązkowy, nawet jeżeli właściciel nie ma zamiaru korzystać z nowo wybudowanych urządzeń. Istotne jest bowiem to, że właścicielowi nieruchomości zostały stworzone lepsze warunki do życia. Poprzez wzrost wartości użytkowej nieruchomości wzrasta jej wartość rynkowa, co jest dodatkową wymierną korzyścią dla właściciela.

Zgodnie z brzmieniem art. 146 ust. 1 ustawy, ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Dla ustalenia opłaty adiacenckiej niezbędne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Jak stanowi art. 146 ust. 2 u.g.n., wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały. Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej (art. 146 ust. 3 ustawy).

W świetle art. 145 ust. 1 u.g.n. wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Ustalenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z wybudowanej drogi, następuje na podstawie odrębnych przepisów (art. 148b ust. 1 u.g.n.).

Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej (art. 145 ust. 2 u.g.n.). Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi.

Obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. W przypadku rozłożenia opłaty na raty obowiązek ten dotyczy wpłacenia pierwszej raty (art. 148 ust. 1 u.g.n.).

Uwagi

Warto pamiętać, że przy ustalaniu opłaty adiacenckiej, różnicę między wartością, jaką nieruchomość ma po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką miała przed ich wybudowaniem, pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (art. 148 ust. 4 u.g.n.).

Przykład

Choć opłata adiacencka ma charakter obligatoryjny i właściciel nieruchomości nie ma możliwości uniknąć jej płacenia, to jednak może wystąpić z wnioskiem o rozłożenie jej na raty. Jak bowiem wynika z art. 147 u.g.n., opłata adiacencka może być, na wniosek właściciela nieruchomości, rozłożona na raty roczne płatne w okresie do 10 lat. Warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty. Raty podlegają oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. Należność gminy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w tym przez ustanowienie hipoteki.