Wójt gminy ustalił warunki zabudowy dla inwestycji w postaci budowy dwunastu budynków mieszkalnych z wbudowanymi garażami w zabudowie bliźniaczej wraz z infrastrukturą techniczną.

WSA rozpatrując sprawę odniósł się między innymi do pojęcia drogi publicznej. Sąd przypomniał, iż jednym z warunków wydania inwestorowi decyzji o warunkach zabudowy, wynikającym - obok zasady dobrego sąsiedztwa - z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest posiadanie przez teren inwestycji dostępu do drogi publicznej. O dostępie do drogi publicznej można mówić wówczas, gdy teren inwestycji ma zapewniony bezpośredni do niej dostęp lub dostęp poprzez drogę wewnętrzną albo przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Przepis ten wprowadza dwie możliwości zapewnienia obsługi komunikacyjnej terenu inwestycji: w ramach dostępu bezpośredniego i pośredniego. WSA zwrócił uwagę, iż przy ocenie bezpośredniego dostępu terenu do drogi publicznej nie wystarczy położenie obok tej drogi, ale możliwość prawnego zagwarantowania zjazdu – decyzją zarządcy drogi o jego lokalizacji (art. 29 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t. j. Dz. U. z 2007 r., Nr 19, poz. 115 z późn. zm.).

Możliwe są dwa alternatywne sposoby zapewnienia nieruchomości pośredniego dostępu do drogi publicznej: poprzez inną działkę, na której zostanie ustanowiona służebność gruntowa lub przez drogę wewnętrzną. O ile źródłem powstania służebności gruntowej może być czynność prawna (np. umowa, orzeczenie sądu), ewentualnie w wypadkach w ustawie przewidzianych decyzja administracyjna, o tyle w przypadku sąsiedztwa z drogą wewnętrzną dostęp do tej drogi powinien być uzgodniony z jej zarządcą w formie umowy lub oświadczenia zarządcy o możliwości korzystania z drogi. Jak wynika z powyższego, warunek dostępu do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy planistycznej) jest spełniony, gdy dostęp ten jest prawnie zagwarantowany, a nie tylko faktyczny oraz gdy gwarancja ta istnieje w dacie orzekania o warunkach zabudowy, a nie gdy ma charakter warunkowy.

WSA stwierdził, że organ nie wyjaśnił jaki charakter prawny ma ulica, przez którą ustalił dostęp do najbliższej drogi publicznej, w szczególności czy jest drogą wewnętrzną, czy terenem prywatnym dostępnym wyłącznie jego właścicielom. Dla rozpoznania wniosku inwestora konieczne jest jednoznaczne ustalenie charakteru ulicy. W zależności od jego wyników będzie można przesądzić, czy – wobec braku bezpośredniego dostępu działek do drogi publicznej – dostęp ten może być zapewniony przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej (o ile zostanie ustalone, że sporna ulica jest terenem prywatnym dostępnym wyłącznie jego właścicielom), czy poprzez oświadczenie zarządcy drogi o możliwości korzystania z niej (w przypadku ustalenia, że ulica jest drogą wewnętrzną).

WSA podkreślił, iż zakwalifikowanie istniejącej drogi do kategorii dróg publicznych wymaga, aby spełniała ona odpowiednie parametry techniczne i prawne, a w konsekwencji by została zaliczona do jednej z kategorii takich dróg. Istotną cechą dróg publicznych jest bowiem ich powszechna dostępność Z kolei drogami wewnętrznymi są, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o drogach publicznych: drogi, parkingi oraz place przeznaczone do ruchu pojazdów, niezaliczone do żadnej z kategorii dróg publicznych i niezlokalizowane w pasie drogowym tych dróg. Elementem odróżniającym drogę publiczną od drogi wewnętrznej jest formalne zaliczenie do odpowiedniej kategorii dróg publicznych, a nie powszechna dostępność, którą to cechę droga wewnętrzna podobnie jak publiczna posiada. Natomiast elementem odróżniającym drogę wewnętrzną od terenu wyłącznie prywatnego jest dostępność terenu prywatnego tylko i wyłącznie dla jego właścicieli.

Na podstawie: Wyrok WSA w Białymstoku z 28 czerwca 2011 r., sygn. akt II SA/Bk 823/10, prawomocny

Przydatne materiały:
 Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.)