Postanowiono, iż doręczenie do organu żądania aktualizacji winno nastąpić na piśmie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego aktualizację, co w praktyce oznacza także prawo użytkownika wieczystego żądania obniżenia stawki opłaty nawet raz do roku. Ponadto, w przypadku gdy właściwy organ odmówił aktualizacji opłaty użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania odmowy, skierować sprawę do samorządowego kolegium odwoławczego. Jeżeli właściwy organ nie rozpatrzył żądania w terminie 30 dni, użytkownik wieczysty może, w terminie 90 dni od dnia doręczenia żądania, skierować sprawę do kolegium.
Poprzez zmianę art. 73 ustawy o gospodarce nieruchomościami zwiększono - ograniczoną dotychczas - swobodę organów reprezentujących Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, w udzielaniu bonifikat od pierwszej opłaty i opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Szczegółowe warunki udzielenia bonifikat oraz ich stawki procentowe winny zostać określone odpowiednio w zarządzeniu wojewody lub uchwale rady bądź sejmiku.
Nie ulega wątpliwości, że wprowadzenie opisywanych zmian i procedur, wymaga wprowadzenia przepisów przejściowych. Zgodnie z art. 4 ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem 9 października 2011 roku, dotyczących aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami , w brzmieniu nadanym ustawą zmieniającą.
Ustawa z dnia 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, w zasadniczy sposób zmienia zasady przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Obecnie roszczeniem o przekształcenie objęte są wyłącznie nieruchomości zabudowane lub przeznaczone na cele mieszkaniowe, nieruchomości rolne oraz nieruchomości zabudowane garażami. Od 9 października 2011 r. przedmiotowe ograniczenia roszczenia o przekształcenie zostaną zniesienie. Roszczenie o przekształcenie obejmować będzie każdą nieruchomość oddaną w użytkowanie wieczyste, niezależnie od jej funkcji i sposobu wykorzystania. Gruntowną zmianą objęto również podmiotowy zakres ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, poprzez dodanie do kręgu podmiotów uprawnionych osób prawnych oraz ich następców prawnych. Wyjątkowo, spod działania ustawy wyłączone zostały:
1. nieruchomości oddane w użytkowanie wieczyste Polskiemu Związkowi Działkowców,
2. nieruchomości oddane w użytkowanie wieczyste państwowym i samorządowym osobom prawnym, a także spółkom handlowym, w odniesieniu do których Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego jest podmiotem dominującym w rozumieniu ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych,
3. nieruchomości, wobec których toczy się postępowanie administracyjne, mające na celu nabycie nieruchomości lub jej części pod inwestycję celu publicznego.@page_break@
Obecnie, zainteresowani przekształceniem użytkownicy wieczyści winni wystąpić do właściciela z odpowiednim żądaniem do dnia 31 grudnia 2012 r. Ustawodawca zniósł ograniczenie czasowe, argumentując swoje działanie dostosowaniem przepisów do sytuacji materialnej użytkowników wieczystych i ich faktycznych potrzeb tak, aby podjęcie decyzji o nabyciu prawa własności użytkowanej nieruchomości, nie było determinowane przez ramy czasowe.
Art. 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz. 1459 ze zm.) stanowi, iż w przypadku współużytkowania wieczystego gruntu, związanego z odrębną własnością lokali w budynkach wielomieszkaniowych, z żądaniem przekształcenia muszą wystąpić wszyscy współużytkownicy wieczyści. W razie braku zgody stosuje się odpowiednio art. 199 Kodeksu cywilnego zgodnie z którym, do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (współużytkowników wieczystych). W przypadku braku takiej zgody współużytkownicy, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać sądowego rozstrzygnięcia. Orzekając, sąd uwzględnia cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współużytkowników wieczystych. Należy przychylić się do poglądu, że brak zgody wszystkich współużytkowników wieczystych często wynika z przyczyn obiektywnych, nie zaś z samej niechęci do podjęcia stosownych działań. Raz jest to brak przeprowadzonego postępowania spadkowego po zmarłym właścicielu lokalu, innym razem problemy z dotarciem do osoby właściciela z uwagi na długotrwały pobyt poza granicami kraju. W przypadku prawomocnego rozstrzygnięcia sądu, uwzględniającego powództwo z art. 199 Kodeksu cywilnego, współużytkownicy dysponujący wyrokiem zezwalającym na wystąpienie o przekształcenie tego prawa we właność nieruchomości, mogą złożyć wniosek bez zgody sprzeciwiających się właścicieli wyodręnionych lokali. Ustawa zmieniająca z 28 lipca 2011 r. utrzymuje opisaną powyżej zasadę, zgodnie z którą w przypadku współużytkowania wieczystego gruntu z żądaniem przekształcenia zobligowani są wystąpić wszyscy współużytkownicy. Uczyniono jednak wyjątek od tej zasady, który szczególnie w nieruchomościach gruntowych zabudowanych wielolokalowymi budynkami mieszkalnymi ma przyczynić się do ułatwienia procesu przekształcenia. W sytuacji, gdy z żądaniem wystąpią współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę, o dokonaniu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności decydować będzie właściwy organ, mając na względzie cel zamierzonej czynności. Jeżeli jednak, co najmniej jeden współużytkownik złoży sprzeciw od wniosku o przekształcenie, właściwy organ zobowiązany jest zawiesić postępowanie. W takim przypadku odpowiednie zastosowanie znajdzie art. 199 Kodeksu cywilnego.
Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.)
Ustawa z dnia 29 lipca 2005 o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz. 1459 ze zm.)
Pisaliśmy o tym również:
Nowe zasady naliczania opłat za użytkowanie wieczyste oraz przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności
Nowe zasady naliczania opłat za użytkowanie wieczyste oraz przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności - bonifikata od opłaty przekształceniowej