Wysokość opłat za użytkowanie wieczyste gruntu uzależniona jest w zasadzie od dwóch elementów. Pierwszym z nich jest cena nieruchomości równa jej wartości, ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z art. 67 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej także jako u.g.n ). Drugim składnikiem, od którego uzależniona jest wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste jest stawka procentowa. Stawka procentowa pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, w zależności od ustaleń właściwego organu, wynosi od 15% do 25% ceny nieruchomości. Wysokość stawek procentowych opłat rocznych zależy od celu na jaki nieruchomość została oddana, a który strony określić winny w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Stawki te wynoszą od 0,3% do 3% ceny gruntu. Warto także pamiętać, iż zgodnie z art. 73 ust. 1 u.g.n oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel, powoduje przyjęcie stawki procentowej opłaty rocznej dla tego celu, który w umowie został określony jako podstawowy.

Dotychczas główną przesłanką aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste jest zmiana wartości nieruchomości. Art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami  wskazuje, iż aktualizacja może nastąpić nie częściej niż raz do roku, przy czym nową opłatę roczną ustala się przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Zmiana stawki procentowej , może natomiast odbywać się w trybie art. 73 ust 2 u.g.n. , pod warunkiem trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości grutnowej, powodującej zmianę celu na który została ona oddana w użytkowanie wieczyste. Ewentualnie, podwyższenie stawki procentowej może nastąpić przed oddaniem nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, mocą zarządzenia wojewody (nieruchomości należące do Skarbu Państwa) albo uchwałą rady lub sejmiku (nieruchomości należące do jednostki samorządu terytorialnego), w trybie art. 76 ust. 1 ustawy. Zgodnie z przyjętą praktyką, zmiany stawki procentowej nie należy łączyć z aktualizacją opłaty. W wyjątkowych przypadkach zbiegu obydwu okoliczności, czynności tych należy dokonać rozłącznie, w pierwszej kolejności zmieniając stawkę procentową, a nastepnie akutalizując opłatę. Ustawodawca przewiduje także wyłączenie aktualizacji w sytuacji, gdy wartość nieruchomości na dzień aktualizacji opłaty rocznej byłaby niższa niż ustalona w drodze przetargu cena tej nieruchomości, w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste. W przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe, w okresie 5 lat licząc od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, nie można wypowiadać opłaty rocznej (art. 77 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami ). Należy ponadto wskazać, iż opłaty z tytułu użytkowania wieczystego mają charakter cywilnoprawny, zaś wypowiedzenie dotychczasowej stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego następuje w ramach realizacji uprawnień cywilnoprawnych właściciela nieruchomości obciążonej użytkowaniem wieczystym, a nie w następstwie sprawowania jurysdykcji administracyjnej (tak WSA w Białymstoku w wyroku z 13.11.2007 r., sygn. II SA/Bk 591/07).@page_break@


Obecnie, jeżeli właściwy organ zamierza zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego. Jednocześnie pismo winno zwierać ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Wypowiedzenie zawiera również informację o wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę oraz wskazuje miejsce, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Użytkownikowi wieczystemu przysługuje możliwość, złożenia do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Użytkownik wieczysty nie zgadzający się z nową wysokością opłaty winien dokonać powyższej czynności w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia.

Z drugiej strony, w przypadku gdy aktualizacja opłaty rocznej nie jest dokonywana przez wiele lat, a wartość nieruchomości gruntowej uległa zmianie, sam użytkownik wieczysty może żądać od właściwego organu dokonania wypowiedzenia dotychczasowej opłaty. Zainteresowanym w skorzystaniu z takiego trybu będzie użytkownik wieczysty, którego wartość nieruchomości uległa zmniejszeniu. Należy wskazać, iż w obydwu przypadkach ciężar dowodu zaistnienia przesłanek aktualizacji opłaty ciąży na tym podmiocie, który stanie się swoistym beneficjentem zaktualizowanej opłaty. Jeśli aktualizacji opłaty dokonuje się z urzędu, ciężar dowodu obciąża właściwy organ (art. 78 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami ), w przypadku zaś złożenia wniosku, dowodem zmiany wartości nieruchomości obarczony jest użytkownik wieczysty (art. 81 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ).

Od 9 października 2011 r. aktualizacja opłat rocznych za użytkowanie wieczyste gruntu będzie mogła nastąpić nie częściej niż raz na trzy lata, pod warunkiem, że wartość nieruchomości uległa zmianie. Z uwagi na fakt, iż procedura aktualizacji jest procesem kosztowym (ze względu na koszty sporządzenia operatu szacunkowego) oraz czasochłonnym, wypowiadanie przez właściciela skarbowego bądź samorządowego wysokości opłat rocznych za użytkowanie wieczyste nie było zjawiskiem systematycznym. Doprowadziło to do sytuacji, w której zaktualizowana opłata roczna wielokrotnie przewyższała dotychczasową należność. W celu złagodzenia skutków takiej zmiany ustawodawca wprowadza nowe rozwiązanie, dodając ust. 2a do art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami . Zgodnie z powyższym przepisem, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę - ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty, zwaną nadwyżką, rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach (od aktualizacji). Dopiero opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Redakcja tego przepisu może nasuwać wątpliwości interpretacyjne, jednak zdecydowano, iż system progresji wysokości opłat obejmował będzie okres trzech lat. Nowe przepisy spowodują, że z jednej strony jednostki samorządu terytorialnego, nie będą ponosić zbyt często kosztów związanych z wyceną nieruchomości, z drugiej strony użytkownicy wieczyści uzyskują pewność, że przez trzy lata wartość ich nieruchomości nie wzrośnie.


Przydatne materiały:
 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.)

Pisaliśmy o tym również:
Nowe zasady naliczania opłat za użytkowanie wieczyste oraz przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności - aktualizacja opłat i przekształcenie prawa
Nowe zasady naliczania opłat za użytkowanie wieczyste oraz przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności - bonifikata od opłaty przekształceniowej