W Ministerstwie Transportu, Budownictwa i Gospodarki Mieszkaniowej przygotowano założenia zmian w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie niektórych ustaw, w stosunku do obecnie obowiązującej ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2005 r nr 31, poz. 266 z późn. zm.). Założenia zmian, po konsultacjach społecznych, uzgodnieniach międzyresortowych i uzgodnieniu w Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu Terytorialnego zostały skierowane do Komitetu Stałego Rady Ministrów i mimo prośby ponaglającej ze strony Unii Metropolii Polskich, nie zostały dotychczas włączone pod obrady tego Komitetu. Na konieczność zmian systemowych wskazywała także NIK, która w swoim raporcie w 2012 roku negatywnie oceniła gospodarkę mieszkaniową gmin w latach 2009-2011.


Celem projektowanych zmian jest próba rozwiązania problemu, jakim jest niski stopień zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osób najuboższych, wynikający z małej elastyczności w gospodarowaniu publicznym zasobem mieszkaniowym, deficytu lokali w zasobie oraz ograniczonych możliwości adekwatnego do potrzeb wsparcia gmin w pozyskiwaniu zasobu mieszkaniowego oraz osób i rodzin o najniższych dochodach w zaspokojeniu swoich potrzeb mieszkaniowych.

Poprawa istniejącego stanu wymaga likwidacji barier i stworzenia elastyczniejszych instrumentów regulacyjnych, które umożliwiłyby gminom racjonalną gospodarkę dysponowanym zasobem mieszkaniowym, większą rotację lokatorów i urealnienie kolejek osób oczekujących na najem lokalu mieszkalnego.
 

Proponowane zmiany dotyczą w szczególności:
1) zmiany definicji mieszkaniowego zasobu gminy i publicznego zasobu mieszkaniowego - wyłącznie lokale, w stosunku do których gminie przysługuje prawo własności oraz te, które pozostają w jej posiadaniu samoistnym - w konsekwencji gminy będą realizować politykę mieszkaniową wykorzystując własny zasób oraz zasób, którym władają tak, jak właściciele na podstawie umów cywilnoprawnych, w szczególności lokale pochodzące z podnajmu gmin od innych podmiotów operujących na rynku mieszkaniowym;
2) wprowadzenie dla gmin i innych jednostek zarządzających publicznym zasobem mieszkaniowym, obowiązku zawierania umów na czas oznaczony, nie krótszy niż rok i nie dłuższy niż 5 lat, co umożliwi weryfikację dochodów najemców i pozwoli na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych osób rzeczywiście niebędących w stanie samodzielnie zapewnić sobie mieszkania (osoby ubogie, osoby opuszczające dom dziecka, itp.); kryteria, które dane gospodarstwo domowe będzie musiało spełnić, żeby umowa najmu mogła zostać przedłużona, ustalane będą nadal w stosownych uchwałach organów stanowiących gmin;
3) wprowadzenie zasady, że podstawowa stawka czynszu w publicznym zasobie mieszkaniowym powinna pokrywać co najmniej koszty związane z utrzymaniem nieruchomości - jednocześnie dostrzegając potrzeby najemców o niskich dochodach, utrzymany będzie dotychczasowy system obniżek stosowany w stosunku do podstawowych stawek czynszów, a dodatkowe wsparcie stanowić będzie system dodatków mieszkaniowych określony obecnie w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych, t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 966;
4) oddanie do wyłącznej właściwości sądu orzekania o uprawnieniach do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu – wprowadzi to jednolite zasady określające sytuacje prawną wszystkich najemców, a sąd orzekając w tym przedmiocie będzie zobowiązany zbadać stan faktyczny sytuacji majątkowej i rodzinnej konkretnego eksmitowanego lokatora i podjęcia decyzji o przyznaniu prawa do najmu socjalnego lokalu; wyeliminowany będzie automatyzm, który narzucają obecne przepisy;
5) wprowadzenie w odniesieniu do lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego rozwiązań szczególnych w stosunku do przepisów ustawy Kodeks cywilny dotyczących wstąpienia w najem po śmierci najemcy – co oznacza, że małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci, będą mieli roszczenie o zawarcie umowy najmu wskazanego lokalu, jeżeli spełniają kryteria dochodowe ustalone przez wynajmującego; zmiana ta ma wyeliminować swoiste prawo dziedziczenia najmu lokali mieszkalnych z zasobu gminnego;@page_break@


6) dopuszczenie stosowania formuły najmu okazjonalnego lokali mieszkalnych również przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą, z wyłączeniem lokali z publicznego zasobu mieszkaniowego – dotychczas, najem okazjonalny mogą realizować tylko osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej w tym zakresie; zmiana ta ma na celu uelastycznić rynek najmu mieszkań, ale nie dotyczy mieszkaniowego zasobu gminy;
7) wprowadzenie pojęcia „najmu socjalnego” lokali mieszkalnych zamiast dotychczas zdefiniowanego „lokalu socjalnego” i zasad jego najmu – dotychczas gminy zobowiązane są wydzielić w swoich zasobach lokale socjalne; po zmianie umowa najmu socjalnego będzie mogła być zawarta przez gminę na każdy lokal mieszkalny, co uelastyczni zawieranie przez gminę umów najmu socjalnego i powinno pozwolić na zmniejszenie skali problemów związanych z niedoborem lokali socjalnych wg obecnie obowiązujących wymagań;
8) zdefiniowanie „miejscowości pobliskiej”, jako miejscowości położonej w danym powiecie lub powiecie sąsiadującym, z możliwością określenia przez radę gminy maksymalnej odległości pomiędzy granicami administracyjnymi miejscowości (takie rozwiązanie może być konieczne, gdyż odległość pomiędzy skrajnie położonymi miejscowościami w niektórych sąsiadujących powiatach wynosi nawet ponad 100 km) – proponowana zmiana daje możliwość nie przyznawania lokalu albo rozwiązania umowy najmu w sytuacji, gdy najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu nie tylko w tej samej miejscowości, ale również w miejscowości pobliskiej;
9) wprowadzenie dla osób ubiegających się o najem lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy obowiązku składania oświadczeń o stanie majątkowym pod rygorem odpowiedzialności karnej – proponowana zmiana jest związana ze zmianą opisaną powyżej i uzależnia nawiązaniu najmu nie tylko od sytuacji dochodowej danej rodziny, ale również od sytuacji majątkowej, którą najemca zobowiązany będzie ujawnić w złożonym oświadczeniu;
10) wprowadzenie możliwości podwyższenia przez radę gminy progów dochodowych dla osób, które przedłużających umowy najmu, które wygasły z upływem terminu ich zawarcia – przydział najmu lokalu w mieszkaniowym zasobie gminy ma, co do zasady, charakter pomocy publicznej; zapis taki powinien skłaniać najemców do zwiększonej aktywności w kierunku rozwiązania problemu mieszkaniowego we własnym zakresie po zakończonym okresie najmu;
11) wprowadzenie możliwości rozwiązania umowy najmu lokalu, za wypowiedzeniem, z jednoczesnym zaoferowaniem lokalu zamiennego w sytuacji, gdy lokal zajmowany ma nieproporcjonalnie dużą powierzchnię w stosunku do liczby osób w nim zamieszkujących – propozycja ta ma na celu wyeliminowanie stosunkowo częstych sytuacji, gdzie jedna lub dwie osoby zajmują duże mieszkania potrzebna dla rodzin wieloosobowych;
12) jednoznaczne określenie rodzaju opłat, których zaległości mogą być podstawą wypowiedzenia umowy najmu – obecnie lokator nie obawia się sankcji wypowiedzenia umowy, jeśli zalega w płatnościach niezależnych od właściciela, a jedynie pobieranych przez tego właściciela i odprowadzanych na rzecz innych podmiotów, np. dostawców energii, ciepła, gazu, wody itp.;
13) wprowadzenie definicji kosztów utrzymania lokalu – rozumianych jako wyrażonych w pieniądzu wszelkich nakładów związanych z utrzymaniem lokalu, niezależnie od czasu ich ponoszenia, w odróżnieniu od wydatków, za które można uznać jedynie wydatki faktycznie poniesione, a nie należą do wydatków, nakłady przewidziane do poniesienia.
 

Ponadto, w projekcie założeń przewiduje się niezbędne zmiany w całym pakiecie ustaw dotyczących finansowego wsparcia gmin w tworzeniu ich zasobu mieszkaniowego, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, wspierania tzw. powszechnego budownictwa mieszkaniowego, a także w gospodarce nieruchomościami w zakresie adaptacji zmian systemowych wynikających z omawianych założeń.


Projekt założeń przewiduje, że po upływie 5 lat od dnia wejścia w życie zostanie przeprowadzony monitoring stosowania przepisów w nowym brzmieniu. Przewiduje się, że ustawa weszłaby w życie po upływie 12 miesięcy od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem zmian, które z uwagi na specyfikę gospodarki finansowej prowadzonej na podstawie corocznego budżetu winny wejść w życie z dniem 1 stycznia drugiego roku następującego po roku ogłoszeniu ustawy.