Nie budować za wysoko, nie budować za nisko (sygn. II SA/Kr 1235/09)

W uzasadnieniu do wyroku w sprawie decyzji o warunkach zabudowy wojewdzki sąd administracyjny podnisł kilka istotnych kwestii dotyczących treści tego typu decyzji. Uznał m. in., że zaburzenie ładu architektonicznego może nastąpić nie tylko na skutek wzniesienia budynku znaczenie wyższego niż budynki zlokalizowane w sąsiedztwie tej inwestycji, ale też wzniesienie budynku znacząco niższego od budynkw już usytuowanych.

Ocenie sądu podlegała decyzja ustalająca warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego budowy zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących w zabudowie bliźniaczej. Sąd uznał, iż decyzja ta narusza przepisy prawa przez błędne lub dowolne określenie parametrów nowej zabudowy wynikające z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, mimo że decyzja spełnia warunki ustanowione przez art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym .

Zachowanie ładu architektonicznego jest nadrzędnym celem decyzji o warunkach zabudowy, wymaga bowiem konkretnego określenia wysokości i szerokości przyszłej inwestycji budowlanej. Wysokość górnej krawędzi elewacji przyszłej inwestycji budowlanej oraz szerokość elewacji frontowej są parametrami nowej zabudowy, których określenie powinno mieć konkretną wielkość. Dopuszczalne jest jednak określenie tych parametrów w wielkości od minimalnej do maksymalnej, gdyż takie rozwiązanie ułatwia dostosowanie projektu budowlanego do decyzji o warunkach zabudowy oraz zapewnia zachowanie ładu architektonicznego, pod warunkiem jednak odpowiedniego określenia tych wielkości.

Przepisy przywołanego wyżej rozporządzenia (§ 5 ust. 2 i § 6 ust. 2) dopuszczają możliwość wyznaczenia tych wskaźników w inny sposób niż wartość średnia z obszaru analizowanego, ale musi to być podyktowane uzasadnioną koniecznością lub korzyścią i wynikać w sposób logiczny z analizy architektoniczno-urbanistycznej. Zdaniem sądu, odmienna interpretacja tego przepisu skutkowałaby przyjęciem, iż przepisy określające parametry (linia zabudowy, wysokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej i geometrii dachu) dla nowej inwestycji w obszarze na którym nie obowiązuje plan miejscowy, nie mają praktycznego zastosowania, gdyż parametry te organ zawsze możne wyznaczyć dowolnie bez szczególnego uzasadnienia okoliczności, dla których odstępuje od wyznaczania tych parametrów zgodnie z przepisami rozporządzenia.

Sąd zwrócił również uwagę na konieczność zachowania spójności pomiędzy częścią tekstową a częścią graficzną decyzji o warunkach zabudowy. Uznał bowiem za niedopuszczalne oznaczanie nieprzekraczalnej linii zabudowy poprzez odnoszenie się tylko do innych zabudowanych działek w obszarze analizowanym. Taki sposób jest mało precyzyjny, zwłaszcza jeżeli na działce do której odnosi się decyzja, posadowionych jest kilka budynków. Nieprzekraczalna linia zabudowy, podobnie jak inne parametry zamieszczone w decyzji o warunkach zabudowy, powinna być określona w wartościach liczbowych.

Za niedopuszczalne sąd uznał również użycie w decyzji kserokopii mapy zasadniczej wydanej dla celów opiniotwórczych. Brak na niej adnotacji o przyjęciu do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego jest niezgodne z prawem.


Przydatne materiały:
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 28 grudnia 2009 r., II SA/Kr 1235/09, LEX nr 582997
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.)