Z przeprowadzonego w marcu 2021 r. Narodowego Spisu Powszechnego Ludności i Mieszkań wynika, że w Polsce jest 15,2 mln mieszkań. Aż 11,7 proc. z nich stanowią pustostany. To blisko 1,8 mln niezamieszkałych lokali. W niektórych regionach procenty są jeszcze większe. W ciągu 10 lat liczba pustostanów w całej Polsce wzrosła aż o 12,8 procent, czyli przybyło ok. 820 niezamieszkałych lokali.
Najwięcej pustostanów znajduje się w gminach wiejskich, we wschodniej części kraju, szczególnie przy granicy. W gminie Dubicze Cerkiewne w 2021 r. pustostany stanowiły 32,1 procent. Michała Ławrynowicza, sekretarza gminy to nie dziwi. Gmina wyludnia się, umiera pokolenie, które osiedliło się tu kiedyś.
- Wiele domów jest pustych z powodu nieuregulowanych spraw spadkowych, wielu ludzi wyjechało do miast, mamy słabe gleby pod rolnictwo, cóż jesteśmy biedną gminą – mówi Michał Ławrynowicz. Cześć domów stoi pusta, bo ich stan jest tak zły, że nie opłaca się ich remontować. Cześć należy do tych, którzy wyjechali za granicę za pracą i liczą, że kiedyś wrócą w rodzinne strony.
Nie lepiej jest w miastach i miasteczkach. W samej Warszawie, jak wynika ze spisu powszechnego, jest ponad 200 tys. pustostanów. Główny Urząd Statystyczny do pustostanów zalicza także mieszkania kupowane jako inwestycje w dużych miastach np. Warszawie lub na wynajem krótkoterminowy w atrakcyjnych turystycznie terenach górskich lub nadmorskich. Być może dlatego w statystykach pustostanów przodują województwa:
- mazowieckie - 15,33 proc.
- pomorskie – 13,90 proc.
- małopolskie - 12,92 proc.
- W nowo oddanych budynkach, często lokale są przekazywane jako forma zapłaty za wykonane usługi lub dostarczone materiały – zwraca uwagę na nowe zjawisko Iwo Fisz, radca prawny w Kancelarii Sienkiewicz i Zamroch z Torunia. Często takie niezamieszkałe lokale traktowane są jako dalsza inwestycja, aby odzyskać pieniądze.
Czytaj w LEX: Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład zasobu Gminy >>>
Czytaj w LEX: Prawo do lokalu z gminnego zasobu mieszkaniowego na gruncie orzecznictwa >>>
Większość pustostanów to lokale komunalne
Według danych GUS ponad 60 proc. pustostanów to lokale komunalne, spora ich liczba jest już w Warszawie i Łodzi. Są to budynki w złym stanie technicznym. Wiele z niezamieszkałych lokali znajduje się w bardzo złym stanie technicznym, ich modernizacja przewyższyłaby koszty budowy nowego budynku. Dodatkowo znaczna część pustostanów to zabytki, nierzadko z nieuregulowanym prawem własności.
- Często w tych zabytkowych kamieniach są obszerne ponad 100-metrowe mieszkania, które trudno byłoby zaadaptować na mniejsze lokale komunalne z łazienką, osobnymi pionami kanalizacyjnymi, wodociągowymi. A największe potrzeby są właśnie na lokale komunalne dla 2-3 osób – mówi radca prawny Dorota Bąbiak-Kowalska, dyrektor ds. prawnych i administracyjno-operacyjnych w biurze Unii Metropolii Polskich.
Przeczytaj także: Uproszczone zasady adaptacji pustostanów dla uchodźców - możliwe nadużycia>>
Czytaj w LEX: Weryfikacja dochodów i stanu majątkowego najemców lokali komunalnych - komentarz praktyczny >>>
Czytaj w LEX: Jak otrzymać mieszkanie komunalne? - PORADNIK >>>
Rząd namawia do skorzystania z dofinansowania
Ministerstwo rozwoju i technologii uważa, że sporo tych nieużywanych lokali można wyremontować i przywrócić do stanu używalności. Zachętą dla samorządów jest rządowy Fundusz Dopłat skierowany m.in. do samorządu, pozwalający na przywrócenie pustostanów do użytkowania. Koordynatorem programu jest Bank Gospodarstwa Krajowego. Dofinansowanie do remontu istniejącego, ale niezamieszkałego lokalu, może wynieść nawet 80 procent kosztów.
Resort informuje, że w 2022 r. łącznie do finansowania z Funduszu Dopłat zakwalifikowano 347 gminnych inwestycji mieszkaniowych, w ramach których powstanie bądź zostanie zmodernizowanych 4 659 lokali mieszkalnych. Inwestycje te fundusz wesprze kwotą ponad 853 mln zł.
Kolejne 146 złożonych w tym roku wniosków jest w trakcie procedury sprawdzania (3 627 mieszkań, dofinansowanie z Funduszu 801,3 mln zł), będzie kwalifikowanych w 2023 r. Ministerstwo wyjaśnia przy tym, że nie wynika to z braku środków w 2022 r., a procedury regulującej funkcjonowanie programu. Z zakwalifikowanych w 2022 r. wniosków aż 195 (z 347) dotyczyło remontów pustostanów gminnych, z wniosków oczekujących na kwalifikację 72 (z 146) odnosi się do remontów pustostanów.
Dorota Bąbiak-Kowalska zwraca uwagę, że Fundusz Dopłat jest wsparciem dla działań samorządów w tym zakresie, ale dofinansowanie blednie, gdy wyremontować trzeba nie konkretny lokal, ale całą kamienicę, na dodatek zabytkową. W czasie obecnego kryzysu i malejących dochodów własnych samorządów, rzadko który może sobie pozwolić na taką inwestycję.
Czytaj w LEX: Zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego a naruszenie miru domowego >>>
Czytaj w LEX: Udostępnienie gruntów publicznych pod inwestycje mieszkaniowe >>>
Cena promocyjna: 127.2 zł
|Cena regularna: 159 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 159 zł
Resort upraszcza procedury i zapowiada kolejne zmiany
Resort przypomina także, że na mocy specustawy z 8 czerwca 2022 r., samorządy mogą w maksymalnie prosty sposób przebudować, wyremontować lub zmienić sposób użytkowania swoich budynków lub ich części, przeznaczonych na cele mieszkalne. Oznacza to, że takie inwestycje realizowane przez samorządy rozpoczęte do 31 lipca 2024 r. nie wymagają spełnienia przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów techniczno-budowlanych, z wyjątkiem podstawowych wymagań w zakresie nośności i stateczności konstrukcji, bezpieczeństwa użytkowania, bezpieczeństwa pożarowego oraz higieny, zdrowia i środowiska.
Tym samym inwestor zamiast uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę albo dokonania zgłoszenia, może tylko poinformować nadzór budowlany o:
- rodzaju, zakresie i terminie robót remontowych,
- dotychczasowym i zamierzonym sposobie użytkowania budynku lub jego części w przypadku zmiany sposobu użytkowania.
W MRiT trwają jednocześnie prace nad kolejnym rozwiązaniem, które zwiększy dostępność mieszkań i umożliwi w większym stopniu wykorzystanie pustych powierzchni biurowych i handlowych. Projektowane rozwiązania to:
- Zmiana przeznaczenia terenu uchwałą samorządu, na których są istniejące budynki biurowe, obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m².
- Więcej lokali komunalnych. Ułatwienia to szansa dla gmin na wykup 5 proc. powierzchni lokali na preferencyjnych warunkach. Cena powinna odpowiadać 50 proc. kosztów utworzenia tych lokali. Lokale będą mogły też pochodzić z innej inwestycji, pod warunkiem że będą nowe i położone na terenie danej gminy.
- Przyjmując ofertę kupna mieszkań, gmina będzie mogła skorzystać z istniejącego programu budownictwa socjalnego i komunalnego (BGK) oferującego pokrycie 50 proc. ceny zakupu lokali mieszkalnych przez gminę.
- W ten sposób realny koszt nabycia przez gminę mieszkania nie przekroczy 25 proc. kosztów jego utworzenia. Takie lokale gmina przeznaczy na wynajem osobom o mniejszych dochodach.
- Przebudowa istniejących obiektów bez formalności. 2 lata na zmianę sposobu użytkowania istniejących budynków biurowych i handlowych oraz przebudowę z wyjątkiem elementów konstrukcyjnych budynku bez pozwolenia i zgłoszenia.
Projekt ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne ma być procedowany z początkiem nowego roku.
Sprawdź w LEX: Jak prawidłowo opodatkować grunty i budynki (pustostany) nabyte przez spółkę z o.o.? >>>
Sprawdź w LEX: Jak powinna wyglądać procedura odcięcia wody i zdemontowania wodomierza w pustostanach? >>>
Zarząd zastępczy ma swoje ograniczenia
Michał Bieda, wiceprezydent Bytomia, zwraca uwagę na kwestie nie uregulowanych spraw własnościowych takich nieruchomości. Miasta w trybie zarządu zastępczego gospodarują takim mieniem i ponoszą w związku z tym określone koszty, natomiast nie mogą obracać tym mieniem. Mogą je tylko utrzymywać w stanie niepogorszonym. A nieużywany latami budynek, bez kompleksowego remontu, niszczeje i w końcu nadaje się tylko do wyburzenia. To problem większości tzw. starej zabudowy, która często ze względu na stan zniszczenia nadaje się tylko do wyburzenia.
- Gdyby była możliwość komunalizacji takich nieruchomości, to na pewno polskie miasta wyglądałby lepiej, ale też lepiej byłyby zabezpieczone potrzeby zbiorowe lokalnej społeczności – uważa Michał Bieda.
Wskazuje, że procesy sądowe wytaczane przez samorządy, z uwagi na problemy z dotarciem do spadkobierców, trwają nawet przez kilkanaście lat. Często nie przynoszą rezultatu. Dlatego uważa, że pomimo pojawienia się programów wspierających remont pustostanów, przeszkodą w ich wykorzystaniu są bariery prawne. - Sednem rozwiązania problemu pustostanów jest ich komunalizacja, oczywiście za odszkodowaniem, jeśli po latach ujawniłby się właściciel. Odszkodowanie musiałoby być pomniejszone o koszty ponoszone przez kilkadziesiąt lat na utrzymanie takiego budynku – mówi Michał Bieda.
Iwo Fisz jest zdania, że w obecnym stanie prawnym nie ma łatwego sposobu, który rozwiązałby jedną metodą problem pustostanów. - Oczywiście możemy się zastanawiać nad tak daleko idącymi rozwiązaniami, jak podatek katastralny, który spowodowałby, że tego typu sytuacji byłoby mniej. Jest to natomiast rozwiązanie bardzo trudne społecznie i w obecnej sytuacji nie ma chyba żadnych szans, aby taki podatek wprowadzić - uważa radca prawny.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.