Czy zasadą w rozumieniu tego przepisu może być np.: wymóg ustalony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, że obiekt ma być realizowany przez jednego inwestora?

Odpowiedź

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie może stanowić zasad, które ograniczają sferę praw prywatnych. W prawie do zagospodarowania terenu równorzędną pozycję mają wszystkie osoby, które mają tytuł prawny do tego terenu.

Uzasadnienie

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa przede wszystkim zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej oraz zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań (art. 1 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ).

Na terenie gminy, w celu określenia jej polityki przestrzennej, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, uchwalany jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który jest aktem prawa miejscowego. Ogólnie mówiąc, istotą planu miejscowego jest uregulowanie ładu przestrzennego i zagospodarowania na obszarze danej gminy, plan zaś nie jest aktem, który ingeruje w sferę praw prywatnych.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 pkt 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym , w planie miejscowym określa się obowiązkowo min. zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną intensywność zabudowy jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę miejsc do parkowania i sposób ich realizacji oraz linie zabudowy i gabaryty obiektów. Niniejsza regulacja tyczy sposobu i zasad zagospodarowania danego obszaru, w żadnym wypadku zaś nie kreuje zasad, które ingerowałyby w prywatne prawa poszczególnych podmiotów posiadających tytuły prawne do nieruchomości objętych planem tj. plan miejscowy nie może stanowić o tym, ilu inwestorów ma prawo wybudowania obiektu budowlanego na nieruchomości, do której posiadają tytuł prawny; taka regulacja byłaby sprzeczna choćby z przepisami Kodeksu cywilnego o współwłasności.

"Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zawiera wymogi o charakterze merytorycznym, które muszą być respektowane przy gospodarowaniu przestrzenią. Są one nazywane zasadami. (...) Zasada samodzielności planistycznej, czyli władztwa planistycznego gminy oznacza, iż gmina ma kompetencję do władczego przeznaczania i określania warunków zagospodarowania przestrzennego terenów, jakie obejmuje. (...) Zasada swobody zagospodarowania terenu dotyczy wolności w zabudowie i zagospodarowaniu terenu, do którego dana osoba ma tytuł prawny i dotyczy prawa do korzystania z rzeczy w granicach wyznaczonych przez prawo materialne i zasady współżycia społecznego." (Piotr Kwaśniak, Plan miejscowy w systemie zagospodarowania przestrzennego, Wydanie 1, Warszawa 2008).

Magdalena Niewińska-Struszyńska

Przydatne materiały:
 Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.)