Omawiane poniżej zmiany mają zlikwidować sytuacje, w których przedsiębiorca nie posiada odpowiedniego tytułu prawnego do nieruchomości, na których wybudowano urządzenia i przewody należące do niego. Niejednokrotnie brak ustanowionej służebności przesyłu uniemożliwia przedsiębiorstwom wykonywanie czynności polegających na utrzymaniu takich urządzeń i przewodów.

Po art. 122 ustawy o gospodarce nieruchomościami dodano art. 122a, zgodnie z którym cel publiczny został zrealizowany, a postępowanie wywłaszczeniowe nie zostało zakończone wydaniem ostatecznej decyzji o wywłaszczeniu, starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w drodze decyzji orzeka o nabyciu praw na rzecz Skarbu Państwa albo właściwej jednostki samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Wywłaszczenie poprzedza dwumiesięczny termin na zawarcie umowy przez strony, który wyznacza wspomniany starosta. Jeżeli do zawarcia umowy nie dojdzie, zastosowanie znajdują ustawowe reguły ustalenia odszkodowania. Zgodnie z uzasadnieniem projektu zmiana ta ma na celu wprowadzenie do porządku prawnego przepisów umożliwiających uregulowanie stanów prawno-rzeczowych nieruchomości, na których zrealizowano cel publiczny, a nie pozbawiono właściciela praw do nieruchomości i nie wypłacono mu odszkodowania.

Ogromne znaczenie ma wprowadzony art. 124b ustawy o gospodarce nieruchomościami . Jego dodanie umożliwia przeprowadzanie przedsiębiorcom z branży energetycznej, wodno-kanalizacyjnej etc. prac związanych z konserwacją i utrzymaniem w należytym stanie sieci i urządzeń przesyłowych, bądź dojazdem związanym z tymi czynnościami. Starosta, w drodze decyzji wydawanej na wniosek przedsiębiorcy lub z urzędu, może zobowiązać właściciela, użytkownika wieczystego lub osobę, której przysługują inne prawa rzeczowe do nieruchomości do udostępnienia nieruchomości. Wprowadzone zmiany mają zlikwidować sytuacje, w których przedsiębiorca nie posiada odpowiedniego tytułu prawnego do nieruchomości, na których wybudowano urządzenia i przewody należące do niego. Niejednokrotnie brak ustanowionej służebności przesyłu uniemożliwia przedsiębiorstwom wykonywanie czynności polegających na utrzymaniu takich urządzeń i przewodów. Za udostępnienie nieruchomości i szkody powstałe na skutek czynności przysługuje odszkodowanie. Ponadto obowiązek udostępnienia nieruchomości podlegać będzie egzekucji administracyjnej.

Daleko idące zmiany wprowadzone w art. 126 ustawy o gospodarce nieruchomościami są bezpośrednio związane z dodanym art. 124b. Po wejściu w życie nowelizacji starosta będzie miał obowiązek wydania decyzji zezwalającej na czasowe zajęcie nieruchomości w przypadku siły wyższej lub nagłej potrzeby zapobieżenia powstaniu znacznej szkody. Zmieniono również zasady doprowadzenia zajętej nieruchomości do stanu poprzedniego. Zgodnie z nowelizacją, obowiązek ten spoczywać będzie nie na staroście, a na podmiocie, któremu udostępniono nieruchomość. Podmiot ten będzie musiał również uiścić odpowiednie odszkodowanie, a w określonych sytuacjach, może być zobligowany do nabycia zajętej nieruchomości. W sytuacjach nadzwyczajnych przewidziano również możliwość zajęcia nieruchomości bez wydania decyzji przez starostę, jednak podmiot zajmujący nieruchomość (np. przedsiębiorca) ma obowiązek złożenia wniosku o wydanie decyzji w terminie 3 dni od dnia zajęcia nieruchomości. Decyzja może być wydana nie później niż po upływie 6 miesięcy licząc od dnia zajęcia nieruchomości. Niedopełnienie powyższego obowiązku skutkować będzie nałożeniem przez starostę kary w wysokości 5000 zł za każdy dzień zwłoki licząc od dnia następującego po dniu, w którym upłynął termin do złożenia wniosku. Podobną sankcję przewidziano jeżeli nastąpiło zajęcie nieruchomości, a nie zaistniały przesłanki uzasadniające takie działanie. Jednocześnie starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje decyzję potwierdzającą zaistnienie przesłanek zajęcia nieruchomości w terminie 7 dni od dnia złożenia wniosku.

Powyższe zmiany wymusiły nowelizację art. 132 ustawy o gospodarce nieruchomościami regulującego zapłatę odszkodowania. Dodanie ust. 1b powoduje, iż w przypadku wydania decyzji o niezwłocznym zajęciu nieruchomości na wniosek osoby wywłaszczanej wypłaca się zaliczkę w wysokości 70 % odszkodowania ustalonego przez organ pierwszej instancji w decyzji o wywłaszczeniu. Zapłata zaliczki następuje jednorazowo w terminie 50 dni licząc od dnia złożenia wniosku o wypłatę zaliczki. Wysokość odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości pomniejsza się o kwotę wypłaconej zaliczki. Jest to instytucja tzw. „bezpiecznej zaliczki”, której wprowadzenie jest spowodowane orzecznictwem Trybunału Praw Człowieka w Strasburgu. Trybunał wskazywał na niedopuszczalną sytuację, w której ustawodawca stwarza możliwość faktycznego pozbawienia (przejęcia) nieruchomości przed uprawomocnieniem się decyzji orzekającej o wywłaszczeniu nieruchomości, w tym także o odszkodowaniu. Zaproponowana regulacja ma minimalizować niekorzystne dla każdego właściciela wywłaszczanej nieruchomości skutki ingerencji w konstytucyjnie chronione prawo własności. Zaliczka ta, podobnie jak nienależnie pobrane odszkodowanie, podlega zwrotowi po jej waloryzacji na dzień zwrotu.

Co ciekawe, z projektu nowelizacji, w wyniku poprawek naniesionych przez Senat, usunięto ust. 5 i 6 dodany do art. 128, które brzmiały:
5. Odszkodowanie zapewnia możliwość odtworzenia wywłaszczonych nieruchomości lub innych praw rzeczowych, o których mowa w art. 112 ust. 2 oraz możliwość realizacji dotychczasowego sposobu użytkowania.
6. W przypadku poniesienia szkody polegającej na utracie korzyści z nieruchomości odszkodowanie powiększa się o kwotę ustaloną zgodnie z art. 134 ust. 5 i 6.

Jak zaznaczono w uzasadnieniu do projektu ustawy, projektowane (a usunięte) zmiany wynikały „z licznego orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego, w którym Trybunał podkreślał, iż słuszne odszkodowanie powinno mieć charakter ekwiwalentny do wartości nieruchomości wywłaszczonej. Oznacza to, że powinno stwarzać możliwość odtworzenia sytuacji majątkowej jaką właściciel nieruchomości miał przed wywłaszczeniem. Poza standardami ustalonymi na gruncie krajowego orzecznictwa konstytucyjnego, przesłanka słusznego odszkodowania występuje także w orzecznictwie Europejskiego Trybunału Praw Człowieka (Tsomtsos i inni v. Grecja 15.11.1996 r.).” Zamiast tego zmieniono art. 130 u.g.n. dodając jako przesłankę ustalania wysokości odszkodowania przeznaczenie nieruchomości.

Należy zaznaczyć, iż z projektu ustawy wykreślono, również po pracach nad projektem ustawy w Senacie, przepisy nakazujące powiększenie kwoty odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości o kwotę odpowiadającą wartości utraconych korzyści, możliwych do uzyskania w okresie do 3 lat od pozbawienia prawa lub zajęcia nieruchomości, nie więcej jednak niż o 10% wartości nieruchomości. Zgodnie ze stanowiskiem autorów projektu, analizy przepisów dotyczących wywłaszczeń nieruchomości wykazały, iż w większości krajów wysokość odszkodowania uwzględnia również utracone korzyści.

Zmiana do art. 223 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ma charakter porządkujący - przy nowelizacji ustawy z 15 października 2008 r., która wprowadziła art. 60a ust. 1 u.g.n. nie uwzględniono omyłkowo tego przepisu w treści art. 223. Zaproponowana zmiana koryguje to przeoczenie. Ponadto starostowie zobowiązani będą do przekazywania dokumentacji ministrowi właściwemu do spraw Skarbu Państwa, a nie jak do tej pory ministrowi właściwemu do spraw administracji publicznej.

W sprawach wszczętych i niezakończonych, prowadzonych na podstawie przepisów działu III ustawy o gospodarce nieruchomościami , stosować się będzie przepisy dotychczasowe.

Ustawa wchodzi w życie 27 listopada 2010 r. tj. po 30 dniach od dnia ogłoszenia.


Przydatne materiały:
 Ustawa z dnia 24 września 2010 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 200, poz. 1323)
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.)
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.)

Pisaliśmy o tym również:
Gospodarka nieruchomościami pełna kruczków (cz. 1)