W wyniku wprowadzonych zmian rozszerzono ustawową definicję "stanu nieruchomości" o pojęcie stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej. W konsekwencji zmianie uległy również art. 134 oraz art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczące odpowiednio określania wartości rynkowej nieruchomości oraz udziału rzeczoznawcy majątkowego w tym procesie. Po wejściu w życie nowelizacji, stan nieruchomości będzie jednym z kryteriów przy ocenie wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę. Jednocześnie w art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami zastąpiono określenie "wartość rynkowa nieruchomośći" stwierdzeniem "wartość nieruchomości dla celów odszkodowania". W efekcie po nowelizacji w ustawy o gospodarce nieruchomościami funkcjonować będą równolegle obydwa pojęcia. Pozwala to domniemywać, iż wartość nieruchomości dla celów odszkodowania nie musi (a nawet nie będzie) tożsama z wartością rynkową nieruchomości.

W wyniku zmian wprowadzonych w dalszej części aktu (dodanie art. 124b ust. 1) przeredagowano art. 9 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz doprecyzowano jego brzmienie przez wprowadzenie zapisu, iż wykonanie decyzji wydanych w związku z wykonywaniem, ograniczaniem lub pozbawianiem prawa do nieruchomości następuje po upływie 14 dni od dnia, w którym upłynął bezskutecznie trzydziestodniowy termin do wniesienia skargi na decyzję do sądu administracyjnego. Zmiana ta spowodowana jest wątpliwościami interpretacyjnymi, czy trzydziestodniowy termin dotyczy również Prokuratora oraz Rzecznika Praw Obywatelskich.

Pomniejsze zmiany porządkujące przepisy objęły art. 43 ust. 4a oraz art. 83 ust. 2 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami Intencją autorów nowelizacji było również skrócenie terminu wymienionego w art. 97a pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami , w jakim zgłaszać się mogą osoby mające prawa rzeczowe do nieruchomości w postępowaniu w sprawie podziału nieruchomości. Jak wynika z uzasadnienia do projektu ustawy, termin ów miał wynosić miesiąc. Przyczyną takich zmian miał być fakt, iż "okres 2 miesięcy, poprzedzający wszczęcie postępowania w sprawie podziału nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym jest zbyt długi i nieproporcjonalny do terminów o których mowa w art. 49 Kodeksu postępowania administracyjnego , do którego odsyła ustawodawca w celu np. nadania decyzji klauzuli ostateczności (14 dni)". Tymczasem w ostatecznym brzmieniu nowelizacji pozostawiono termin dwumiesięczny i w konsekwencji nowelizacja nadaje art. 97a pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w tej kwestii brzmienie dotychczasowe. Po prześledzeniu zmian w projekcie zachodzących w trakcie trwania procesu legislacyjnego widać, iż zapis taki znalazł się w nowelizacji po rozpatrzeniu stanowiska Senatu. Posłowie odrzucili poprawkę Senatu zmieniającą termin jednego miesiąca na 30 dni i wprowadzili w jej miejsce dotychczasowy termin 2 miesięcy. Analogicznie postąpiono w przypadku art. 114 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami , który określa termin od chwili ogłoszenia starosty o zamiarze wywłaszczenia nieruchomości, po którym można wszcząć postępowanie wywłaszczeniowe. Ponadto w art. 97a pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami zmieniono zapis „osoby, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości” na „osoby, które wykażą, że przysługują im prawa rzeczowe do nieruchomości”. Konsekwencje takiej zmiany opisano poniżej, przy omawianiu nowelizacji atr. 118 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami .

W art. 113 ustawy o gospodarce nieruchomościami dodano ust. 7 rozszerzając tym samym pojęcie nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym o nieruchomości, których właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie żyje i nie przeprowadzono lub nie zostało zakończone postępowanie spadkowe. Zgodnie z uzasadnieniem do projektu ustawy, zmiana ta „ma na celu wyeliminowanie pojawiających się wątpliwości interpretacyjnych i dostosowanie przepisu do wymogów praktyki. Częste bowiem są sytuacje, w których istnieją spadkobiercy właściciela bądź użytkownika wieczystego, ale nie mają wyroku sądu o stwierdzeniu nabycia spadku.”

W art. 115 ustawy o gospodarce nieruchomościami zmieniono ust. 2 poprzez usunięcie zdań: „Termin ten liczy się od dnia zakończenia rokowań. Termin wyznacza starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rząd”. W efekcie można uznać, iż z chwilą wejścia w życie nowelizacji, strony na zakończenie rokowań i podpisanie umowy będą miały dwa miesiące, po czym będzie można wszcząć postępowanie wywłaszczeniowe. Poprzez usunięcie wyraźnego wskazania od kiedy należy liczyć dwumiesięczny termin, ustawodawca zmniejszył czytelność obowiązującego prawa. W konsekwencji należałoby sięgnąć do doktryny prawa cywilnego i za moment rozpoczęcia rokowań uznać chwilę, w której strony po raz pierwszy spotkały się celem prowadzenia rokowań.

Kolejna zmiana dotyczy art. 118a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami . Przepis ten otrzymał brzmienie: „Jeżeli w terminie określonym w art. 114 ust. 4, nie zostały ustalone osoby, które wykażą, że przysługują im prawa rzeczowe do nieruchomości, starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje decyzję o nabyciu własności nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego, wnioskującą o wywłaszczenie. Nabycie prawa własności następuje z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna.". Z regulacji obowiązującej do czasu wejścia w życie nowelizacji można (a nawet trzeba) było wnioskować, iż to na organie wydającym decyzję wywłaszczeniową ciąży obowiązek ustalenia, czy istnieją osoby, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości. Nowelizacja przerzuca więc ciężar dowodu z organu na obywatela. Rozwiązanie takie można uzasadniać faktem, że skoro konkretne osoby odniosłyby korzyść w związku z istnieniem praw rzeczowych do nieruchomości (mają w tym interes prawny), to właśnie one powinny wykazać istnienie tych praw. Nie można jednak zaprzeczyć, iż w przypadku osób o niewielkiej wiedzy prawnej (nawet pomimo obowiązku informowania wynikającego z art. 9 Kodeksu postępowania administracyjnego ), rozwiązanie to faworyzuje Skarb Państwa bądź jednostkę samorządu terytorialnego – podmioty, których wiedza i świadomość prawna są na dużo wyższym poziomie, niż przeciętnego obywatela.


Przydatne materiały:
 Ustawa z dnia 24 września 2010 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 200, poz. 1323)
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.)
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.)

Pisaliśmy o tym również:
Gospodarka nieruchomościami pełna kruczków (cz. 2)