Pytanie:
Gmina ma niewielkie środki finansowe w stosunku do dużego zapotrzebowania na różne remonty w komunalnych lokalach mieszkalnych, tj. wymiana okien i drzwi, remont dachów i kominów. Kilkanaście lat temu najemca zawarł umowę najmu z gminą na lokal mieszkalny z wc na zewnątrz lokalu, tzw. wychodkiem, bez łazienki. Teraz zwrócił się z prośbą o zrobienie łazienki i wc w lokalu. Czy gmina zobowiązana jest do wykonania łazienek i wc?
Odpowiedź:
Gmina nie ma obowiązku w ramach art. 6a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego do wyposażania przedmiotu najmu w dodatkowe pomieszczenia (łazienkę, wc).
Uzasadnienie:
Zgodnie z art. 6a ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - dalej u.o.p.l. wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.
Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia; dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń oraz dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody - bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej - z wyjątkiem osprzętu oraz wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.
"Wynajmujący jest zobowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń budynku w taki sposób, by najemca miał możliwość korzystania z przedmiotu najmu [uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw, www.sejm.gov.pl/prace, data wizyty - 5 stycznia 2005 r., s. 23]. Z tym przepisem koresponduje ogólny obowiązek wynajmującego określony w art. 662 k.c. w myśl którego wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. (...)
Trafne jest stwierdzenie, które powinno mieć zasadnicze znaczenie dla dokonywania oceny zakresu obowiązków wynajmującego, że naprawy o charakterze "ogólnobudynkowym" będą obciążać wynajmującego" - M. Olczyk, Komentarz do ustawy z dnia 17 grudnia 2004 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw.
Nie bez znaczenia w omawianej sprawie jest treść umowy najmu pomiędzy stronami, z której domniemywać należy, że wynika, iż przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny oraz toaleta na zewnątrz budynku. Tak więc, najemca przyjął lokal do umówionego użytku i nie ma wobec wynajmującego, tj. gminy, roszczenia o de facto przebudowę całego budynku celem wyposażenia przedmiotu najmu w dodatkowe pomieszczenia. Zauważyć tu należy, iż takie działanie trudno uznać za remont.
Gmina nie ma obowiązku do wyposażania przedmiotu najmu w dodatkowe pomieszczenia
Gmina nie ma obowiązku w ramach art. 6a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego do wyposażania przedmiotu najmu w dodatkowe pomieszczenia (łazienkę, wc).
