Gmina wynajmuje komunalne i socjalne lokale mieszkalne. Najemca złożył wniosek o najem komunalnego lokalu mieszkalnego.

Czy przydział lokalu dla najemcy należy dokonać na podstawie decyzji, czy zwykłym pismem?

Czy postępowanie powinno być prowadzone zgodnie z przepisami k.p.a. i zakończone wydaniem decyzji o przydziale lokalu, następnie podpisaniem umowy najmu?

Czy też wystarczy zakończyć postępowanie podpisaniem umowy?

Odpowiedź

Rozpatrywanie i załatwianie wniosków o najem lokali ma cechy załatwiania spraw z zakresu administracji publicznej, przy czym nie jest to sprawa rozstrzygana w drodze decyzji administracyjnej o przydziale lokalu mieszkalnego, jest to czynność poprzedzająca zawarcie stosunku cywilnoprawnego czyli umowy najmu. Nie mamy tu do czynienia z przydzielaniem lokali, a zakwalifikowaniem osoby uprawnionej do zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.) - dalej u.o.p.l. , mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego rada gminy uchwala wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. W myśl wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 30 czerwca 2011 r. w sprawie II SA/Go 306/11 "uchwała w sprawie zasad wynajmowania lokali winna kompleksowo i szczegółowo regulować wszystkie kwestie wskazane w upoważnieniu ustawowym, zawartym w art. 21 ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w sposób dostosowany do zindywidualizowanych potrzeb danej społeczności lokalnej. Wyliczenie zawarte w powyższym przepisie jest katalogiem otwartym, dlatego organ stanowiący jednostki samorządu terytorialnego może zawrzeć w przedmiotowej uchwale dodatkowe regulacje".

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 7 kwietnia 2010 r. w sprawie IV SA/Wr 9/10 rozstrzygnął, iż "ustalanie listy osób zakwalifikowanych do zawarcia umowy i oczekujących na najem lokalu nie jest podejmowaniem czynności cywilnoprawnej, nie kreuje bowiem stosunku cywilnoprawnego najmu lokalu, lecz jest wykonywaniem publicznoprawnych zadań gminy i poprzedza podjęcie czynności cywilnoprawnych. Rozpatrywanie i załatwianie wniosków o najem lokali ma wszelkie cechy załatwiania spraw z zakresu administracji publicznej, przy czym nie jest to sprawa rozstrzygana w drodze decyzji administracyjnej, ani sprawa załatwiana w drodze aktu lub czynności, o których mowa art. 3 § 2 pkt 4 p.p.s.a ., ponieważ nie dotyczy uprawnienia lub obowiązku wynikających wprost z przepisu prawa. Tego rodzaju rozstrzygnięcie nie jest więc załatwieniem sprawy cywilnej, ale rozstrzygnięciem w sprawie z zakresu administracji publicznej podjętym przez organ samorządu, a więc aktem, do którego ma zastosowanie art. 101 ust. 1 u.s.g. i art. 3 § 2 pkt 6 p.p.s.a .

Kwestie związane z najmem lokali mieszkalnych (także rozliczenia wynikające z tego tytułu, sprzedaż czy użytkowanie takich lokali) regulują przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Mają więc one zatem charakter cywilnoprawny. Pomimo tego, że szczegółowe kwestie związane z najmem oraz użytkowaniem lokali stanowiących zasób mieszkaniowy gminy uregulowane są w ustawie o ochronie praw lokatorów, a ich realizacja należy do zadań własnych gminy, nie zmienia to cywilnoprawnego charakteru stosunku najmu powstałego w oparciu o przepisy tej ustawy. Gmina nie działa w ramach władztwa administracyjnego, lecz jest równoprawną stroną stosunku cywilnoprawnego".

Przydatne materiały:
 Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.)
Ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.)
Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.)