Nieruchomość publiczna stanowiąca własność gminy przeznaczona została do zbycia w drodze bezprzetargowej na rzecz właściciela nieruchomości sąsiedniej, celem poprawy jej zagospodarowania. Rada gminy wydała stosowną uchwałę. Ogłoszenie o przeznaczeniu nieruchomości publicznej do zbycia zostało podane do publicznej wiadomości w sposób zgodny z wytycznymi.


Jakie powinny być dalsze działania wójta w celu zbycia nieruchomości na rzecz zainteresowanych?

Czy konieczne jest kolejne ogłoszenie, tak jak w przypadku organizowania przetargu?

Czy protokół z rokowań stanowić będzie podstawę do zawarcia umowy?

Czy konieczne będzie ogłoszenie o wynikach rokowań?


Odpowiedź:

Problematyka poruszona w treści zadanego pytania regulowana jest w ustawie o gospodarce nieruchomościami . Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami  sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej następuje w drodze przetargu lub w drodze bezprzetargowej, stosownie do przepisów rozdziału 4 niniejszego działu. Jednocześnie zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami warunki zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej ustala się w rokowaniach przeprowadzanych z nabywcą. Jak stanowi art. 28 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami protokół z rokowań przeprowadzanych z nabywcą stanowi podstawę do zawarcia umowy. W przypadku sprzedaży w trybie bezprzetargowym u.g.n. nie przewiduje szczegółowych unormowań odnoszących się do dodatkowych wymogów formalnych związanych z zawarciem umowy sprzedaży. Samo przeprowadzenie rokowań potwierdzonych odpowiednim protokołem stanowi – zgodnie z literą obowiązujących przepisów – podstawę do zawarcia umowy sprzedaży. W tym przypadku nie będą miały więc zastosowania szczegółowe regulacje dotyczące postępowania przetargowego, o których mowa w art. 37-41 ustawy o gospodarce nieruchomościami , ani w rozporządzeniu z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz. U. Nr 207, poz. 2108 z późn. zm.). Z formalnego punktu widzenia nie jest więc wymagane stosowanie ogłoszeń o podjęciu rokowań, czy też ogłaszanie ich wyników. Podpisanie protokołu z rokowań stanowi samoistną podstawę prawną do zawarcia umowy. Zgodnie z wyrokiem SN z dnia 17 lipca 2009 r. (IV CSK 109/09) jeśli - stosownie do art. 28 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami - zarówno protokół z przetargu, jak i protokół z rokowań stanowią podstawę zawarcia umowy, to nie ma uzasadnienia dla stanowiska, które odmawiałoby stronom protokołu uzgodnień dokonanych w toku rokowań, roszczenia o zawarcie umowy. Co więcej, SN w tym samym orzeczeniu stwierdził również, że dla oceny skuteczności roszczenia o zawarcie umowy na podstawie protokołu uzgodnień nie ma też istotnego znaczenia fakt, że w protokole uzgodnień nie ustalono terminu zawarcia umowy sprzedaży. Z powyższego należy więc wnioskować, że zgodne podpisanie protokołu z rokowań stanowi samoistną podstawę do wezwania drugiej strony do zawarcia umowy.


Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.)