Przedmiotem artykułu jest zakres praw i obowiązków gminy we wspólnocie mieszkaniowej. Polski ustawodawca przyjął model zorganizowanego współdziałania właścicieli lokali w spetryfikowanych strukturach organizacyjnych. Zarządzanie w większości wspólnot, wśród których przeważają powstałe w wyniku sprzedaży lokali w domach komunalnych, odbywa się przy udziale gminy. Autorka podkreśla, że gmina jako właściciel musi współpracować za pośrednictwem swoich pełnomocników z właścicielami w rozwiązywaniu problemów pojawiających się we wspólnotach. Może ona posiadać większość lokali, lecz nie mieć decydującego głosu w sprawach wspólnoty. Tym bardziej jest istotne ustalenie przez nią właściwych stosunków z pozostałymi właścicielami.

1. Gmina jako udziałowiec we wspólnocie mieszkaniowej

Obecnie wspólnoty mieszkaniowe na trwałe wpisały się w krajobraz naszej rzeczywistości i jak dobry gospodarz dbają o swoje nieruchomości. Własność lokalowa stała się najpełniejszym osobistym doświadczeniem bycia właścicielem nieruchomości dla istotnej grupy Polaków i synonimem pełnej właścicielskiej wolności. Zarządzanie w większości wspólnot, wśród których wciąż przeważają powstałe w wyniku sprzedaży lokali w domach komunalnych, odbywa się przy udziale gminy. Gmina – jako właściciel – musi współpracować za pośrednictwem swoich pełnomocników z właścicielami w rozwiązywaniu problemów pojawiających się we wspólnotach.

Gmina, choć z jednej strony może posiadać większość lokali w budynku wspólnoty mieszkaniowej, z drugiej strony może nie mieć decydującego głosu w jej sprawach. Wystarczy bowiem, że kilku pozostałych właścicieli (lokatorów, którzy wykupili mieszkania) posiadających 20% udziałów w nieruchomości wspólnej wystąpi z żądaniem, aby przy podejmowaniu uchwał każdy z właścicieli miał jeden głos. Innymi słowy, nawet jeżeli gmina posiada 80% udziałów w budynku, może dysponować tylko jednym głosem i de facto nie mieć wpływu na podejmowane decyzje.

Znaczna część wspólnot mieszkaniowych powstała po 1990 r. ze względu na powszechny proces sprzedaży lokali komunalnych ich najemcom. Prowadzona na dogodnych warunkach sprzedaż mienia komunalnego daje możliwość stania się właścicielem lokalu. Bycie właścicielem sprzyja natomiast większemu zaangażowaniu mieszkańców we wspólne sprawy, ponieważ prywatni właściciele mieszkań są skłonni ponosić większe wydatki we własnym interesie. Kontynuacja sprzedaży lokali komunalnych powoduje powstawanie nowych wspólnot mieszkaniowych, które administrują budynkami. W chwili wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w budynku należącym do gminy to jego dotychczasowi najemcy zaczynają stawać się nowymi właścicielami[1]. Inaczej rzecz ujmując, z mocy prawa tworzy się wspólnota mieszkaniowa, której członkiem zostaje automatycznie gmina.
Wspólnota mieszkaniowa opiera się na współwłasności. Jest to forma prawna, która daje właścicielom możliwość zarządzania nieruchomością wspólną. W zależności jednak od sytuacji konkretnej nieruchomości (tzn. czy zostały sprzedane wszystkie, czy tylko niektóre lokale) gmina jako dotychczasowy właściciel budynku posiada lub nie posiada udziałów we wspólnocie.

Tym samym, jeżeli gmina jest członkiem wspólnoty, to traci prawo do wyłącznego decydowania o losach powstałej ex lege wspólnoty mieszkaniowej. W każdym bowiem budynku wspólnotowym, oprócz lokali wyodrębnionych oraz pomieszczeń do nich przynależnych (np. garaże), istnieją także pomieszczenia stanowiące tzw. nieruchomość wspólną. Nieruchomość wspólna to część nieruchomości, która służy wszystkim mieszkańcom. Stanowią ją części budynku, które nie służą do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali. Przykładowo są nimi m.in. klatki schodowe, strychy, korytarze piwniczne, pomieszczenia gospodarcze o specjalnym przeznaczeniu (pralnie, suszarnie), a także urządzenia służące wszystkim właścicielom lokali, jak winda, instalacje wodno-kanalizacyjne, centralnego ogrzewania, gazowe lub inne części nieruchomości (elewacja, balkony, dach itp.). Należy dodać, że w skład nieruchomości wspólnej wchodzi również grunt (działka, na której stoi budynek) stanowiący współwłasność albo przedmiot współużytkowania wieczystego, odpowiednio do udziału poszczególnych właścicieli lokali. Trzeba przy tym wskazać, że zakres nieruchomości wspólnej może w konkretnym stanie faktycznym budzić i często budzi wątpliwości (np. balkon).

Każdy z właścicieli lokali ma jednocześnie udział w nieruchomości wspólnej. Ma on dzięki temu prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej oraz czerpania z tego tytułu części pożytków, które przynosi (np. z czynszu za wynajem, reklamy na budynku), ale również uczestniczy w kosztach utrzymania powierzchni wspólnej i ponosi odpowiedzialność za zobowiązania wspólnoty mieszkaniowej, choć tylko do wysokości posiadanego udziału. Określenie udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest przy tym sprawą błahą. Im właściciel lokalu ma większy udział w nieruchomości wspólnej, tym więcej przysługuje mu uprawnień w stosunku do przedmiotu wspólności, ale też tym większa jest jego odpowiedzialność za zobowiązania z nią związane[2].
2. Zarządzanie nieruchomością wspólną

Nieruchomością wspólną należy gospodarować w sposób możliwe najbardziej efektywny, przy jednoczesnej minimalizacji kosztów, które właściciele są zobligowani ponosić na jej utrzymanie. Ustawa o własności lokali[3] wprowadziła własną koncepcję zarządu nieruchomością wspólną, dokonując swoistych wyłomów w przepisach kodeksowych, tworząc całą mozaikę praw i obowiązków właścicieli lokali i sposobów zarządzania nieruchomością wspólną[4].
Sposób zarządzania zależy mianowicie od tego, ile już jest lokali wyodrębnionych na własność w budynku lub przewidywanych do wyodrębnienia. Dlatego jednym z podstawowych zadań członków nowo powstałej wspólnoty mieszkaniowej jest wybór odpowiedniego sposobu zarządzania, który może określać sama umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokali bądź umowa zawarta nieco później, z zachowaniem jednak formy aktu notarialnego. Właściciele lokali mogą zatem swobodnie, choć w formie aktu notarialnego, określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. Oznacza to, że mogą oni w dowolny sposób określić organy zarządzające wspólnoty, ich nazewnictwo, strukturę czy też kompetencje. Najczęściej pojęcie „zarząd” jest ujmowane jako ogół działań podejmowanych przez podmiot w określonym celu. W odniesieniu do wspólnoty mieszkaniowej zadaniem zarządu jest właściwe gospodarowanie ekonomiczno-finansowe nieruchomością, zapewnienie jej bezpiecznego użytkowania oraz właściwa eksploatacja, w tym także i bieżące administrowanie nieruchomością. Na zarząd składają się więc poszczególne zachowania, czynności podejmowane przez upoważnione do tego podmioty, które odnoszą się do składników majątku należących z reguły do innych osób (osób uprawnionych).

Właściciele mogą powierzyć zarząd zarówno osobie fizycznej, jak i osobie prawnej, np. gminie. W przypadku jednak sprzedaży przez gminę kolejnych lokali wybrany przez nią uprzednio sposób zarządu nieruchomością wspólną będzie odnosił skutek bezpośrednio także w stosunku do każdego następnego nabywcy. Należy dodać, że ustawodawca dopuszcza ewentualną zmianę tychże zasad na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Co więcej, w przypadku gdy członkowie wspólnoty nie ustalą sposobu zarządzania nieruchomością wspólną, w umowie są dopuszczalne także inne formy sprawowania zarządu ustawowego, które określają przepisy ustawy o własności lokali.

3. Specyfika zarządzania w małych wspólnotach

We wspólnotach liczących maksymalnie siedem lokali (małe wspólnoty) – w tym przynajmniej jeden musi być wyodrębniony i należeć do innego właściciela niż gmina – zarządzanie odbywa się na zasadach przewidzianych dla współwłaścicieli nieruchomości, które normują odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego[5] i kodeksu postępowania cywilnego[6]. W małych wspólnotach nie ma obowiązku powoływania zarządu. Każdy z współwłaścicieli jest zobligowany do osobistego zarządzania rzeczą wspólną, dlatego też nie ma, jak się wydaje, potrzeby powoływania odpowiednich organów.
Należy także dodać, że przepisy kodeksu cywilnego w niektórych przypadkach przewidują dla współwłasności, że gmina sama może zarządzać budynkiem, w którym istnieje do siedmiu lokali włącznie, nawet jeśli nie posiada formalnego zlecenia pozostałych właścicieli lokali. Jest to możliwe jednak tylko wtedy, gdy gmina jako pierwotny właściciel nieruchomości kontynuuje administrowanie budynkiem, pozostali zaś członkowie wspólnoty w danej chwili nie są w stanie przejąć zarządu we własne ręce. Jednak w takim przypadku gmina jest zobligowana powiadomić wszystkich pozostałych właścicieli lokali i zarządzać nieruchomością w sposób staranny, tzn. zgodny z prawdopodobną wolą wszystkich jej członków[7]. Oczywiście najlepszym rozwiązaniem byłoby, gdyby właściciele sami podjęli uchwałę o powierzeniu zarządu; nie jest jednak możliwe jednoznaczne wskazanie warunków podjęcia takiej uchwały, gdyż będzie to zależało od konkretnej sytuacji każdej wspólnoty mieszkaniowej i ewentualnie podejmowanych wcześniej umów bądź uchwał dotyczących sposobu zarządu nieruchomością wspólną.
4. Zarządzanie w dużych wspólnotach

Niepodjęcie takiej uchwały w przypadku większych wspólnot mieszkaniowych będzie powodowało zupełnie inne konsekwencje prawne. Rozróżnienie bowiem małych i dużych wspólnot jest bardzo istotne z uwagi na fakt, że wspólnoty w sposób dalece odmienny różnią się w zakresie sposobu podejmowania decyzji dotyczących zarządzania nieruchomością.

Jeżeli zatem lokali wyodrębnionych – łącznie z lokalami należącymi do gminy – jest więcej niż siedem, ich właściciele mają obowiązek podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, który będzie prowadził sprawy wspólnoty, przy czym członkiem zarządu jest wówczas wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Należy dodać, że we wspólnotach, w których udziałowcem jest gmina, nie warto ograniczać się do wyboru jednoosobowego zarządu. Z praktycznego punktu widzenia powinien on składać się co najmniej z dwóch osób, wśród których może się znaleźć także pracownik komunalnej jednostki organizacyjnej. Nowi właściciele dawnych lokali komunalnych mogą nie mieć wystarczającego doświadczenia oraz wiedzy w zakresie prawidłowego zarządzania nieruchomością (bez której trudno czasem ocenić poprawność wykonania zleconych robót). Co więcej, członkowie wspólnoty, wybierając takie rozwiązanie, nie powinni obawiać się, że przekażą monopol na administrowanie budynkiem gminie[8]. Nie należy bowiem zapominać, przyjmując takie rozwiązanie, że zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.
5. Zarząd przymusowy

W przypadku, gdy zarząd w ogóle nie został powołany lub mimo powołania nie wypełnił swoich obowiązków, lub naruszył zasady prawidłowej gospodarki, każdy z właścicieli może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia danej nieruchomości, który określi zakres uprawnień zarządcy oraz należne mu z tego tytułu wynagrodzenie. Zarząd przymusowy może być powołany zarówno w tzw. dużej, jak i w małej wspólnocie mieszkaniowej. Ustanowienia zarządcy przymusowego może żądać także i gmina. Jest to jednak dopuszczalne wówczas, gdy jako dotychczasowy zarządca nieruchomości, w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w budynku komunalnym, w której liczba lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych jest większa niż siedem, właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu bądź nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego. Złożenie takiego wniosku jest przy tym możliwe, gdy gmina we wskazanym terminie sprawowała zarząd nieruchomością i kontynuowała zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat.

6. Zwykły zarząd i czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu

Wybrany przez właścicieli lokali zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą mieszkaniową a poszczególnymi właścicielami lokali. Prawidłowością występującą w przepisach dotyczących zarządu jest istnienie ograniczeń dopuszczalności podejmowania w ramach zarządu takich działań, które stanowią daleko idącą ingerencję w sferę prawną podmiotu uprawnionego. Przenosząc to na grunt wspólnoty mieszkaniowej, zarząd ma prawo podejmowania w imieniu wspólnoty wszystkich czynności z wyjątkiem tych spraw, które zostały określone w ustawie o własności lokali jako czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Jest zatem konieczne wprowadzenie rozróżnienia na tzw. czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd.

Wprawdzie pojęcie zwykłego zarządu nie zostało dotychczas prawnie zdefiniowane, jednak obejmuje ono swoim zakresem wszystkie czynności faktyczne, prawne i procesowe związane z administrowaniem budynkiem. Charakter i rozmiar czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu został natomiast określony w katalogu czynności, który normuje treść art. 22 ust. 3 u.w.l. Decyzje największej wagi zostały zatem przekazane w ręce ich właścicieli. Nie da się jednoznacznie określić, które czynności mają charakter czynności zwykłego zarządu, a które przekraczają zwykły zarząd. Ogólnie należy stwierdzić, że o przesądzeniu, czy dana czynność ma charakter czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, decyduje układ okoliczności w danej konkretnej sprawie[9]. Abstrakcyjnie da się ustalić tylko niektóre czynności i przypisać im charakter tych, które przekraczają zwykły zarząd. Innymi słowy, czynności bieżącego zarządzania nieruchomością wspólną, odmienne od wymienionych w wyżej wskazanym przepisie, będą stanowić czynności zwykłego zarządu.
W przypadku zatem podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu dodatkowo jest potrzebna uchwała właścicieli lokali, która musi wyrażać zgodę na dokonanie tej czynności – użycie przez ustawodawcę zwrotu „musi” wskazuje na obligatoryjny charakter tego działania – oraz udzielać zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w odpowiedniej formie przewidzianej prawem (ad solemnitatem).

7. Tryb podejmowania uchwał

W każdej wspólnocie mieszkaniowej uchwały właścicieli lokali są podejmowane na trzy sposoby: na zebraniu właścicieli lokali, drogą indywidualnego zbierania głosów przez zarząd (tryb obiegowy) bądź w trybie mieszanym, tzn. głosy oddane częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Pierwsze zebranie we wspólnocie zawiązanej powinna zwołać gmina, która z reguły posiada większość udziałów w nieruchomości wspólnej, w terminie nie później niż w pierwszym kwartale roku następującego po tym, kiedy nastąpiło pierwsze wyodrębnienie własności lokalu. Pierwsze spotkanie ma na celu głównie wybór zarządu lub zarządcy – w zależności od sposobu gospodarowania nieruchomością wspólną – posiadających kompetencje do zwoływania kolejnych zebrań właścicieli. Następne służą temu, by właściciele mieszkań i lokali użytkowych sprawdzili, jak przez ostatni rok były prowadzone sprawy ich nieruchomości wspólnej. Na zebraniu może być omawiana także każda inna sprawa ważna dla wspólnoty.

Do skuteczności uchwał, co do zasady, jest niezbędna większość głosów właścicieli lokali, odpowiednia w stosunku do wielkości udziałów. Od tej reguły został przewidziany wyjątek, który pozwala na podejmowanie uchwał według reguły, że na jednego właściciela przypada jeden głos. Może ona przy tym zostać wprowadzona w umowie lub w uchwale podjętej przez członków wspólnoty.

Głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, można także wprowadzić na każde żądanie właścicieli lokali wyodrębnionych, którzy łącznie posiadają co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Jest to jednak możliwe, jeśli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa jednemu albo większość udziałów należy do jednego właściciela (najczęściej gminy) bądź gdy oba te warunki są spełnione kumulatywnie. Innymi słowy, podstawą zmiany jest złożenie żądania przez właścicieli, o czym stanowi wprost art. 23 ust. 2a u.w.l. Nie każde jednak żądanie wywoła taki skutek. Powinno ono być złożone w odpowiednim czasie oraz zawierać niezbędną treść. W szczególności zgłoszone przez właścicieli żądanie zmiany sposobu obliczania głosów to oświadczenie woli, do którego należy stosować kodeksowe reguły interpretacji oświadczeń woli, na co wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 3.04.2008 r.[10] Aby spowodowało przejście z udziałowego głosowania na głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, w swej treści musi zawierać stwierdzenie, jakich konkretnie uchwał dotyczy. Właściciele powinni więc skonkretyzować przedmiot głosowania, w przeciwnym razie nie będzie możliwe uznanie skuteczności takiego żądania.
Pewne problemy interpretacyjne może też wywoływać kwestia czasu, w którym należy zgłosić żądanie zmiany systemu głosowania. Zwykle jest ono wnoszone przed rozpoczęciem procedury głosowania nad uchwałami. Sąd Najwyższy w powołanym wyroku dopuścił jednak możliwość złożenia takiego żądania w trakcie trwania procedury głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów, wskazał przy tym na konieczność podtrzymania swojej woli przez właścicieli, którzy oddali głosy przed zmianą sposobu obliczania głosów. Decydujące w takiej sytuacji znaczenie będzie miało również określenie momentu zakończenia głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów. Nastąpi to w chwili oddania głosu przez ostatniego głosującego, którego głos przesądził o tym, że dana uchwała została podjęta.

Należy podkreślić, że wprowadzenie takiej procedury podejmowania decyzji we wspólnocie może okazać się szczególnie niekorzystne dla gminy, zwłaszcza w sytuacji, gdy w budynku komunalnym zostanie sprzedanych kilka lokali, których nowi właściciele będą posiadali 20% udziałów w nieruchomości, przez co gmina może de facto zostać podporządkowana decyzjom pozostałych członków wspólnoty mieszkaniowej.

Najbardziej dotkliwy dla gminy jest – jak można sądzić – problem ustalania wysokości składek na fundusz remontowy. Do priorytetowych bowiem działań wspólnoty mieszkaniowej należą bez wątpienia remonty. Niestety zarówno budynki komunalne, jak i znajdujące się w nich lokale zazwyczaj nie są w zbyt dobrym stanie technicznym i potrzebują remontów, byli zaś najemcy mogą w takiej sytuacji podjąć uchwałę o drastycznym podniesieniu składek i chociaż sami będą płacić więcej, zmuszą tym samym gminę do tego, aby pokryła nawet 80% kosztów remontów części wspólnych.

8. Zaskarżanie uchwał

Każdy z członków wspólnoty mieszkaniowej – w tym także i gmina – może uznać, że podjęta na zebraniu ogółu właścicieli uchwała narusza jego interesy i należy zaskarżyć ją do sądu. Podstawą prawną takiego zaskarżenia może być również niezgodność uchwały z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali bądź sam fakt, że narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Przesłanki możliwości zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej zostały zatem określone przez ustawodawcę bardzo szeroko. Wystarczy bowiem, że według subiektywnego odczucia jednego z właścicieli lokali uchwała narusza jego interes, by miał on legitymację do jej zaskarżenia do sądu.

Powództwo takie powinno być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej, którą w sądzie reprezentuje zarząd działający w imieniu pozostałych członków. Uchwałę można zaskarżyć w terminie sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Ze wskazanego wyżej terminu na zaskarżenie uchwały wynika, że ustawodawca stanął na stanowisku, iż pewność i stabilizacja działania wspólnoty mieszkaniowej są nadrzędne nad zgodnością uchwały właścicieli lokali z przepisami prawa, z umową właścicieli lokali, z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną czy z interesami poszczególnych właścicieli lokali[11]. Niezaskarżona w tym terminie uchwała ulega sanacji, mimo jej niezgodności z powyższymi czynnikami (tak SA w Poznaniu w wyroku z 13.12.2006 r.[12]). Innym słowy, ustawodawca wprowadził prekluzję dla możliwości zaskarżenia uchwały, tzn. możliwość jej zaskarżenia po tym terminie wygasa. Od 20.03.2007 r. sądem właściwym do rozpatrywania spraw o uchylenie uchwał członków wspólnoty mieszkaniowej jest sąd okręgowy właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Podjęta uchwała podlega wykonaniu bez względu na jej zaskarżenie. Wniesienie bowiem powództwa nie wstrzymuje wykonania uchwały, dlatego jest wskazane, by gmina jednocześnie ze złożeniem powództwa wnioskowała o wstrzymanie jej wykonania do czasu zakończenia sprawy, jednak zasadność takiego żądania pozostaje w gestii sądu.
9. Prawa i obowiązki gminy

Na koniec należy odnieść się do kilku kwestii, jakie nasuwa analiza omawianej problematyki.
Po pierwsze, gmina, tak jak i pozostali członkowie wspólnoty, ma prawo korzystać z praw do swojego mieszkania i to bez żadnych z tego tytułu ograniczeń. W praktyce najczęściej jednak je wynajmuje bądź sprzedaje. Choć zdarzają się i takie sytuacje, że właściciele lokali zmieniają ich pierwotne przeznaczenie. Zmiana taka może jednak budzić najwięcej obaw członków wspólnoty mieszkaniowej z powodu mogących powstać z tego tytułu niedogodności. Należy przy tym podkreślić, że właściciel nie musi się zwracać w takich sytuacjach o zgodę wspólnoty mieszkaniowej (orzeczenie SA w Warszawie z 24.11.2006 r.[13]; wyrok SN z 16.01.2008 r.[14]). Jeżeli zatem występuje o nią, to tylko dlatego, że liczy się ze zdaniem pozostałych mieszkańców.
Po drugie, gmina korzysta także z pożytków, jakie przynosi jej nieruchomość wspólna, do której per analogiam mają zastosowanie przepisy dotyczące uprawnień współwłaścicieli do pobierania pożytków z rzeczy wspólnej. Zgodnie z art. 207 k.c. pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. Nie ma zatem przeszkody, by gmina domagała się partycypowania w przychodach z rzeczy, jeśli przynosi ona dochody. W pierwszej kolejności powinny one zostać przeznaczone na utrzymanie budynku stanowiącego współwłasność członków wspólnoty mieszkaniowej. Ponadto gmina może również domagać się, aby pożytki zostały podzielone wśród nich tylko w wyjątkowych sytuacjach. Co więcej, może to nastąpić tylko, gdy przychody z pożytków są wyższe od wydatków. Nadwyżkę dzieli się wówczas między członków albo lokuje na wyodrębnionym rachunku bankowym i wykorzystuje na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomością.

Powołany wyżej przepis ma charakter dyspozytywny. Współwłaściciele mogą zatem w drodze umowy określić inny rozkład ciężarów i wydatków oraz przypadające poszczególnym współwłaścicielom części pożytków i innych przychodów. Zasada podziału pożytków i przychodów według wielkości udziałów nie ma także zastosowania, gdy współwłaściciele zawarli umowę o podział nieruchomości do korzystania i każdy z nich korzysta na zasadzie wyłączności z określonej fizycznie części nieruchomości (uchwała SN z 8.01.1980 r.[15]).
I po trzecie, gmina jest obowiązana ponosić również wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach z nieruchomości wspólnej. Należne od współwłaścicieli kwoty są proporcjonalne w stosunku do wielkości posiadanych udziałów. Do dziesiątego dnia każdego miesiąca wszyscy właściciele odprowadzają zaliczki na pokrycie kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Są to środki pieniężne, które wspólnota przeznacza m.in. na wydatki, remonty, utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne – w przypadku, gdy nie pokrywają ich bezpośrednio właściciele poszczególnych lokali – oraz na opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody zużytych na potrzeby nieruchomości wspólnej czy na opłaty za antenę zbiorczą i windę. Są to wydatki konieczne służące do utrzymania nieruchomości w odpowiednim stanie, wydatki użyteczne, które zwiększają wartość nieruchomości, oraz wydatki pozwalające ograniczyć koszty zużycia mediów. W praktyce można jednak dość często spotkać się z sytuacją, kiedy stałe wpłaty comiesięczne w minimalnej wysokości są okresowo podnoszone tak, aby sprostać nakładom inwestycyjnym bądź wymaganiom banku kredytującego. W tym przypadku odmowa przez samorząd wnoszenia co miesiąc zaliczek na fundusz remontowy uniemożliwia lub w najlepszym przypadku utrudnia wykonanie inwestycji. Zasady ustalania wysokości zaliczek mogą się oczywiście zmienić, jeśli zmieniają się w stosunku do określonej kategorii właścicieli lokali.
Obowiązek właścicieli lokali ponoszenia tych wydatków w określonym stosunku nie oznacza bynajmniej, wobec treści art. 12 ust. 3 u.w.l., że skala tych obciążeń ma być jednakowa dla wszystkich. W świetle powyższego jest możliwe określenie w uchwale zaliczek w zróżnicowanej wysokości wobec poszczególnych kategorii zobowiązanych – chodzi tu o dopuszczalne odmienne traktowanie właścicieli lokali użytkowych (tak SN w wyroku z 20.06.1997 r.[16]).
Opłaty należne od członka wspólnoty mieszkaniowej wylicza się na podstawie jego udziału, a nie wprost proporcjonalnie do powierzchni użytkowej jego lokalu. Odpowiednio do wielkości udziału gmina ponosi odpowiedzialność też za zobowiązania wspólnoty dotyczące nieruchomości wspólnej.

Warto dodać, że gminy mają obecnie także obowiązek publikacji informacji o stawkach czynszu najmu lokali mieszkalnych nienależących do publicznego zasobu mieszkaniowego[17]. I choć ze względu na brak przepisów wykonawczych w tej materii wypełnienie tego zadania – przynajmniej jak dotychczas – jest niemożliwe, to już teraz gminy są zobligowane zacząć gromadzić niezbędne dane. Sporządzając zatem takie zestawienie, gminy są obowiązane korzystać z danych przekazanych przez zarządców nieruchomości, aczkolwiek mogą również wykorzystywać dane własne oraz przekazywane przez właścicieli i lokatorów bądź organizacje ich zrzeszające. Innymi słowy, wskazane wyżej zadania gmin zostały sprzężone z nowymi obowiązkami, jakimi de facto obciążono zarządców nieruchomości.


______________________________
Przypisy:

[1] Tak też: G. Bieniek, Z. Marmaj, Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2006, s. 71; E. Bończak-Kucharczyk, Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa, Warszawa 2007, s. 135; J. Pisuliński, w: E. Gniewek (red.), System Prawa Prywatnego. Prawo rzeczowe, t. IV, Warszawa 2005, s. 249; A. Doliwa, Prawo mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2006, s. 628; E. Gniewek, Wspólnota mieszkaniowa według ustawy o własności lokali, „Rejent” 1995/1, s. 35; E. Gniewek (red.), Podmiotowośćcywilnoprawna w prawie polskim. Wybrane zagadnienia, Wrocław 2008, s. 36; J. Ignatowicz, Komentarz do ustawy o własności lokali, Warszawa 1995, s. 44–45; R. Dziczek, Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2006, s. 75; A. Turlej, w: R. Strzelczyk, A. Turlej, Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2007, s. 148; E. Drozd, Zarząd nieruchomością wspólną według ustawy o własności lokali, „Rejent” 1995/4, s. 11; M. Nazar, Status cywilnoprawnywspólnotymieszkaniowej, „Rejent” 2000/4, s. 138 i n.
 
[2] M. Stec, Odrębna własność lokalu i nieruchomość wspólna, „Gazeta Podatnika” 2007/20.
 
[3] Ustawa z 24.06.1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), dalej: u.w.l.
 
[4] W.E. Łyszczak, Zaczynają się schody, „Rzeczpospolita” 2002/110.
 
[5] Ustawa z 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), dalej: k.c.
 
[6] Ustawa z 17.11.1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 ze zm.).
 
[7] A. Makosz, Jakie prawa i obowiązki ma gmina we wspólnocie mieszkaniowej, „Gazeta Prawna” 2008/153.
 
[8] A. Makosz, Jakie prawa i obowiązki...
 
[9] Podobnie w tej kwestii: S. Starkiewicz, Wspólnota mieszkaniowa. Komentarz, Bydgoszcz 2002, s. 41.
 
[10]             II CSK 605/07, LEX nr 500179.
 
[11]            Zob. www.e-wspolnotamieszkaniowa.pl.
 
[12]             I ACa 589/06, LEX nr 271385.
 
[13]             VI ACa 495/06, „Rzeczpospolita” 2006/274, s. C2.
 
[14]             IV CSK 393/07, LEX nr 347225.
 
[15]             III CZP 80/79, OSNC 1980/9, poz. 157.
 
[16]             II CKN 226/97, LEX nr 31298.
 
[17]             Ustawa z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.).