Przedmiotem rozpoznawanej sprawy była aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej. Prezydent miasta wypowiedział małżonkom wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, należącego do Skarbu Państwa, jednocześnie ustalając nową opłatę, która stanowiła podwyżkę o ponad 100%.

Wnioskodawcy zakwestionowali w całości wartość nieruchomości ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego, wskazując, iż jest ona rażąco zawyżona. W ich ocenie sam operat szacunkowy został sporządzony nieprawidłowo i zawiera liczne błędy formalne i merytoryczne.

SKO odmówiło wszczęcia postępowania o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest nieuzasadniona. Kolegium powołało się na przepis art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), zgodnie z którym oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej. W ocenie organu przeniesienie prawa użytkowania wieczystego wymaga nie tylko zawarcia umowy w formie aktu notarialnego ale także wpisu w księdze wieczystej. Oba te wymagania muszą być spełnione kumulatywnie. Kolegium stwierdziło, iż analiza treści księgi wieczystej, urządzonej dla nieruchomości, jednoznacznie wskazuje, że wnioskodawcy nie tylko nie są wpisani jako użytkownicy wieczyści, ale nawet nie został złożony wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Organ wskazał, że skoro prawo użytkowania wieczystego wnioskodawców nie powstało, to brak jest podstawy prawnej do żądania od nich opłaty rocznej za owe prawo, a tym samym nie jest możliwe dokonanie względem nich aktualizacji opłaty.

WSA rozpatrując skargę przypomniał, iż nie ulega wątpliwości, że użytkowanie wieczyste jest instytucją prawa cywilnego. Cywilnoprawny charakter mają również spory o aktualizację opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej. Należy również zwrócić szczególną uwagę na odróżnienie oświadczeń woli organu administracji publicznej, które są składane w sferze prawa cywilnego, od oświadczeń woli tegoż organu składanych w sferze prawa administracyjnego. Tam gdzie organ administracji publicznej działa w wykonywaniu uprawnień właścicielskich podmiotu, który reprezentuje, wówczas właściwe są cywilnoprawne formy działania, tam zaś gdzie dominują władcze, publicznoprawne aspekty działania organu, to właściwe są formy administracyjno-prawne. Oceniając z powyższego punktu widzenia zachowanie prezydenta miasta – dokonującego wypowiedzenia zmieniającego opłaty z tytułu użytkowania wieczystego – WSA nie miał wątpliwości, iż organ działając w wykonywaniu uprawnień właścicielskich dokonuje jednostronnej czynności prawnej, a więc stosuje jedną z cywilnoprawnych formy działania. Tym samym organ ten nie wydaje jakiegokolwiek rozstrzygnięcia właściwego administracyjno-prawnym formom działania. Podobnie, zdaniem WSA, należy ocenić działania SKO. Co prawda w postępowaniu przed tym organem odpowiednio stosuje się określone przepisy k.p.a., ale nie oznacza to, iż w ten sposób sprawa aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego staje się sprawą administracyjną. Nie jest bowiem sprawą indywidualną rozstrzyganą przez organy administracji publicznej w drodze decyzji administracyjnej. Nadal pozostaje sprawą cywilną, dla załatwienia której ustawodawca jedynie wprowadził dodatkowy etap poprzedzający postępowanie przed sądem powszechnym.

Na podstawie: Postanowienie WSA w Łodzi z 15 marca 2012 r., sygn. akt II SA/Łd 112/12, nieprawomocne