Zgodnie z treścią art. 77 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości uległa zmianie. Właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć użytkownikowi wieczystemu na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego (art. 78 ust. 1 ustawy). Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości (art. 78 ust. 2 ustawy)
.
Wypowiedzenie dotychczasowej opłaty jest w zasadzie zmianą umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste. Z tego względu powinno ono spełniać określone wymagania formalne:
1) musi być zachowana forma pisemna,
2) wypowiedzenie musi zawierać oświadczenie woli właściwego organu o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości opłaty oraz ofertę przyjęcia jej nowej wysokości,
3) w treści należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty oraz
4) należy zamieścić pouczenie użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia.
Samo wypowiedzenie powinno być dokonane do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, co należy rozumieć jako powinność jego doręczenia przed końcem roku poprzedzającego rok, od którego miałoby zacząć obowiązywać. Ze względu na odesłanie (art. 78 ust. 4 w zw. z art. 79 ust. 5 ustawy) należy przyjąć, że doręczenie wypowiedzenia po dniu 31 grudnia wywołuje skutek od następnego roku. Tym samym nowa wysokość opłaty (o ile nie zostanie złożony wniosek o ustalenie, że jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości) obowiązuje od dnia 1 stycznia następującego po roku, w którym wypowiedziano (tj. doręczono wypowiedzenie) wysokość dotychczasowej opłaty.
Warunkiem skutecznego dokonania czynności wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest skierowanie go do podmiotu, który jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości objętej aktualizacją. Oznacza to, że wypowiedzenie powinno być skierowane i doręczone podmiotowi legitymującemu się prawem użytkowania wieczystego. W przeciwnym razie wypowiedzenie zostaje skierowane do podmiotu, który nie ma legitymacji do udziału w postępowaniu i nie może wywołać skutku prawnego. Jest zatem czynnością prawnie bezskuteczną, co oznacza, że wysokość opłaty rocznej pozostaje w niezmienionej wysokości.
Z uwagi na zbywalny charakter prawa użytkowania wieczystego w trakcie postępowania dotyczącego aktualizacji opłaty rocznej właściwy organ administracji publicznej powinien zadbać o weryfikację posiadanych danych co do podmiotu, któremu wypowiada wysokość opłaty. Za niewystarczające w tym zakresie należy uznać dane wynikające z ewidencji gruntów i budynków. W zasadzie, by nie narażać się na bezskuteczność wypowiedzenia, należałoby wystąpić o odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości przez właściwy miejscowo sąd rejonowy. Nie jest przy tym istotne, czy o odpis taki wystąpi organ administracji publicznej zamierzający dokonać aktualizacji, czy inna osoba. Nie ma bowiem przeszkód, by czynności tej dokonywał rzeczoznawca majątkowy przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla danej nieruchomości. Co więcej, odpis z księgi wieczystej powinien zostać dołączony do operatu szacunkowego, a podstawę takiego obowiązku stanowi § 56 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).
Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.)