SN: Umowa dożywocia zniekształcona wyobrażeniem notariusza

Umowa dożywocia mogła być ważna. Sąd Najwyższy nakazał ponownie zbadać sądowi drugiej instancji, czy udział notariusza w redagowaniu umowy nie zniekształcił woli stron i czy użyte sformułowania nie były raczej wyobrażeniem notariusza, jak wola ta powinna się kształtować.

Powództwo wniosła Elżbieta P. przeciwko Stanisławowi P. o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Problem powstał na tle następującej sytuacji. Powódka żądała wpisania w dziale II księgi wieczystej udziału przysługującego powódce w prawie własności nieruchomości, numeru księgi wieczystej „lokalowej’, oraz numeru wyodrębnionego lokalu mieszkalnego.

 A także przez wykreślenie z działu II księgi wieczystej wpisanego tam jako właściciela pozwanego Stanisława P. i wpisanie w jego miejsce powódki.

Czytaj tez: Umowa o dożywocie nie zawsze dobrym rozwiązaniem

Sąd rejonowy 20 września 2017 r. oddalił powództwo w całości oraz odpowiednio do tego rozstrzygnął o kosztach procesu. Sąd I instancji ustalił, że poprzednia właścicielka zabudowanej nieruchomości J., objętej księgą wieczystą umową z 1978 r. sprzedała połowę tej nieruchomości małżonkom K. W akcie notarialnym strony ustaliły, że małżonkowie K. będą korzystać z piętra budynku, a poprzednia właścicielka - z parteru.

W wyniku zawartej umowy poprzednią właścicielkę wpisano jako współwłaściciela do połowy oraz państwa K. jako współwłaścicieli do połowy w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej.

Kolejną umową z 1978 r. w budynku mieszkalnym położonym na wymienionej nieruchomości ustanowiono odrębną własność dwóch lokali mieszkalnych:

• lokalu położonego na parterze o powierzchni 116,39 m2 oraz
• lokalu położonego na piętrze o powierzchni 117,60 m2.

Własność lokalu położonego na parterze strony przeniosły na rzecz poprzedniej właścicielki J., a lokalu położonego na piętrze na rzecz państwa K.

Stan prawny ustalił notariusz

W nowo-założonych księgach wieczystych stosunkowy udział właścicieli lokali we współwłasności nieruchomości objętej księgą wieczystą określono po połowie. Sąd rejonowy ustalił ponadto, że „w elektronicznej księdze wieczystej nieruchomości o numerze nie zostały ujawnione samodzielne lokale mieszkalne.

W umowie o dożywocie z 2014 r. J. oświadczyła, że przysługuje jej udział wynoszący ½ w prawie własności nieruchomości objętej księgą wieczystą, który przenosi na rzecz powódki Elżbiety P.

Stan prawny nieruchomości notariusz ustalił na podstawie oświadczenia stron oraz informacji zawartych w Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych.

Czytaj w LEX: Umowa dożywocia a księgi wieczyste w praktyce notarialnej >

Umowa dożywocia

Na podstawie wymienionej umowy powódkę wpisano jako właściciela ½ nieruchomości w miejsce J., natomiast na rzecz tej ostatniej w dziale III wpisano prawo dożywocia.

Sąd rejonowy ustalił również, że powódka Elżbieta P. jest córką państwa K. oraz, że zamieszkuje w lokalu na piętrze. Powódka w chwili zawierania umowy o dożywocie nie wiedziała, że w budynku zostały wyodrębnione lokale, a na podstawie umowy objęła w posiadanie lokal mieszkalny położony na parterze.

Czytaj w LEX: Umowa o dożywocie w praktyce notarialnej >

Spadek dla pozwanego

Jej matka J. zmarła w kwietniu 2014 r. Spadek po niej nabył w całości siostrzeniec Stanisław P., pozwany w tej sprawie. W lutym 2017 r. w dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu mieszkalnego położonego na parterze o numerze wpisano Stanisława P. Uznając bezzasadność żądania powódki, sąd rejonowy stwierdził, że udział w nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą nie mógł stanowić przedmiotu umowy o dożywocie, gdyż był prawem związanym z własnością lokalu i nie mógł zostać zbyty bez prawa do lokalu mieszkalnego.

Sprawia to, że umowę należy uznać za bezwzględnie nieważną, w związku z czym nie może ona stanowić podstawy zmiany właściciela w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu mieszkalnego.

Czytaj w LEX: Opodatkowanie zbycia nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie - omówienie orzecznictwa >

Umowa dożywocia nieważna

Apelacja powódki od tego orzeczenia została oddalona. Sąd II instancji ustalił dodatkowo, że informacja ujawniająca udział właściciela lokalu we współwłasności gruntu i w częściach wspólnych znajduje się w „aktach papierowej księgi wieczystej”. Ponadto znajduje się w nich zawiadomienie, które zostało wysłane do J. o tym, że wyodrębniono dwa lokale, że założono dla nich dwie odrębne księgi wieczyste, zaś „w księdze wieczystej gruntowej” odnotowano fakt wyodrębnienia lokali oraz dokonano wpisu udziałów w częściach wspólnych i w gruncie. Okoliczność, że te informacje nie zostały ujawnione w księdze prowadzonej w systemie informatycznym, świadczy o powstaniu tzw. usterki w migracji.

Czytaj w LEX: Podatkowe skutki zawarcia umowy dożywocia >

W wyniku migracji dotychczasowa papierowa księga wieczysta stała się częścią akt księgi wieczystej. W tej sytuacji osoba sporządzająca umowę dożywocia powinna ustalić treść księgi wieczystej w oparciu o wpisy zawarte w papierowej wersji tej księgi.

W sprawie nie można zasłaniać się rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, skoro wszystkie wpisy do księgi były prawidłowe.

Sprawdź w LEX: Czy istnieje prawnie skuteczna możliwość zawarcia umowy dożywocia na nieruchomości, dla której nie ma założonej księgi wieczystej? >

Skarga kasacyjna powódki

Sąd Najwyższy w Izbie Cywilnej stwierdził, że uzasadniony okazał się przede wszystkim zarzut naruszenia art. 65 § 2 k.c., zgodnie z którym w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Zdaniem SN  nie ulega przy tym wątpliwości, że przepis ten ma zastosowanie także do wykładni oświadczeń woli składanych w formie aktu notarialnego. Jak powiedział sędzia dr hab. Marcin Krajewski, uzasadnione wydaje się nawet twierdzenie, że udział notariusza w redagowaniu umowy nakazuje podjęcie szczególnie skrupulatnej analizy pod kątem tego, czy sformułowania poszczególnych postanowień odtwarzają rzeczywistą wolę stron. Czy też raczej wyobrażenie notariusza, jak wola ta powinna się kształtować?

Rzeczywista wola stron umowy

Zasadny okazał się również zarzut naruszenia przez sąd okręgowy art. 5 ustawy o księgach wieczystych. Zastosowanie w stanie faktycznym instytucji rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych staje się aktualne dopiero w razie przyjęcia w drodze wykładni, że rzeczywista wola stron umowy o dożywocie z 2014 r. obejmowała nabycie przez powódkę udziału we współwłasności nieruchomości objętej księgą wieczystą, zgodnie z treścią tej księgi, a nie nabycie prawa odrębnej własności lokalu. W związku z tym Izba Cywilna SN uchyliła orzeczenie Sądu II instancji i przekazała sprawę do ponownego rozpoznania.

Sygnatura akt IV CSK 420/18 orzeczenie z 10 grudnia 2019 r.

Sprawdź w LEX: Czy dożywotnik może zameldować się w lokalu bez wykazywania zgody właściciela? >