SN spór o wpis do księgi wieczystej przy unieważnieniu umowy

Izba Cywilna Sądu Najwyższego podjęła uchwałę, według której wykreślenie z księgi wieczystej wpisu własności na rzecz dłużnika w następstwie wyroku uwzględniającego powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, nie skutkuje niedopuszczalnością uprzednio skierowanej do tej nieruchomości egzekucji ze względu na jej przedmiot.

Druga część uchwały brzmi:  Właścicielowi nieruchomości niewpisanemu do księgi wieczystej, którego prawo naruszono przez skierowanie egzekucji do tej nieruchomości, przysługuje powództwo o zwolnienie od egzekucji (art. 841 § 1 k.p.c.).

Stan faktyczny

Powodowie zawarli umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania. Jednocześnie powodowie udzielili pozwanemu pełnomocnictwa w formie notarialnej zawarcia w ich imieniu tej umowy za cenę i na warunkach w niej określonych.

Pełnomocnictwo miało charakter nieodwołalny, wygasało z upływem terminu do zawarcia umowy przedwstępnej, a pełnomocnik mógł być drugą stroną czynności prawnych, które wykonywał w imieniu mocodawców.

Unieważnienie umowy

Pozwany zawarł osobiście ostatecznie umowę sprzedaży działając jako pełnomocnik i jako kupujący.

Sąd Rejonowy uznał umowę przedwstępną sprzedaży i udzielenie pozwanemu pełnomocnictwa za nieważne (na podstawie art. 65 par. 2 kc i art. 58 par. 2 kc). Sąd przyjął, że czynności te nie zostały objęte zgodnym zamiarem stron, a ponadto są sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Sąd I instancji uzgodnił treść księgi wieczystej zgodnie z wyrokiem.

Relacje wpisu do egzekucji

Apelację od tego orzeczenia złożył pozwany z powodu naruszenia art. 233 kpc, polegający na dokonaniu istotnych ustaleń w sposób sprzeczny z zebranym materiałem. Pozwany wniósł o oddalenie powództwa.

Sąd Okręgowy dostrzegł konieczność rozważenia, jaki jest wzajemny stosunek procesu o uzgodnienie księgi wieczystej nieruchomości poprzez wykreślenie pozwanego jako właściciela do postępowania egzekucyjnego z tej nieruchomości, które jest prowadzone przeciwko temu pozwanemu jako dłużnikowi. Kwestia ta może być postrzegana w różny sposób.

Czytaj też: SN: Wierzyciel może żądać uzupełnienia księgi wieczystej o wpis hipoteki>>

Dlatego sąd  drugiej instancji przedstawił zagadnienie prawne Izbie Cywilnej Sądu Najwyższego.

Sąd okręgowy zauważył, że uzgodnienie treści księgi wieczystej na skutek wyroku nakazującego wykreślenie własności ujawnionej na rzecz dłużnika i wpis rzeczywistego właściciela może być uważane za przeszkodę do kontynuowania egzekucji z nieruchomości.

Wyrok taki obejmuje prejudycjalne ustalenie, że dłużnikowi nie przysługuje prawo własności nieruchomości. W tej sytuacji prowadzenie egzekucji pozostaje w sprzeczności z materialnoprawną zasadą, że wierzyciel może uzyskać zaspokojenie wyłącznie z majątku dłużnika. Mienie osoby, która nie jest dłużnikiem, może zostać przeznaczone na zaspokojenie wierzyciela tylko wyjątkowo, w przypadkach wskazanych w ustawie. Istnieją zatem podstawy, aby wyrok nakazujący wykreślenie wpisu własności na rzecz dłużnika traktować jako wiążące ustalenie, że nieruchomość nie należy do jego majątku, a w konsekwencji nie powinna podlegać egzekucji.

Koncepcja powództwa przeciw egzekucyjnego

Przyjęcie takiej koncepcji jest równoznaczne z zaliczeniem powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej obejmującej nieruchomość zajętą przez komornika, do grupy powództw pełniących funkcję przeciw egzekucyjną, do których istoty należy zapewnienie merytorycznej obrony przed prawidłowo prowadzonym postępowaniem egzekucyjnym.

Skutki umorzenia dla wierzycieli

Wyrok uwzględniający takie powództwo stwarza zarazem podstawę umorzenia egzekucji w całości lub w części. Prawomocny wyrok uzgadniający treść księgi wieczystej ma jednak ograniczoną moc wiążącą; obowiązuje tylko strony i sąd, który je wydał, jak również inne sądy oraz inne organy państwowe i organy administracji publicznej.

Umorzenie na jego podstawie egzekucji prowadzi do bezpośredniej ingerencji w prawa wierzycieli, którzy uczestniczą w postępowaniu egzekucyjnym. W wyniku umorzenia egzekucji zostają oni pozbawieni możliwości uzyskania zaspokojenia z nieruchomości, która została prawidłowo zajęta przez komornika. Wyrok uzgadniający treść księgi wieczystej uzyskuje w ten sposób skutek w stosunku do wierzycieli jako osób trzecich, które nie występowały jako strony w prowadzonym w tym przedmiocie procesie.

Według sądu pytającego rozwiązaniem tego problemu byłoby przyjęcie, że w takiej sytuacji powód w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej oprócz dłużnika powinien pozwać także wszystkich wierzycieli, którzy biorą udział w postępowaniu egzekucyjnym.

Skutki braku umorzenia

Wątpliwości nie powstają w razie zajęcia stanowiska, że uzgodnienie treści księgi wieczystej nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym na skutek wyroku nakazującego wykreślenie własności dłużnika i wpis innego właściciela nie stanowi podstawy do umorzenia egzekucji z tej nieruchomości, lecz za właściwy i jedyny środek obrony właściciela zajętej nieruchomości, którego prawo nie jest ujawnione w księdze wieczystej.

Wadą powództwa o zwolnienie od egzekucji jako środka obrony praw osoby trzeciej jest to, że jego wytoczenie zostało ograniczone terminem, w odróżnieniu od powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej, co może prowadzić do skutków, które są trudne do zrozumienia ze społecznego punktu widzenia.

Sygnatura akt III CZP 83/19, uchwała z 27 listopada 2020 r.

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.