Umowa o podział pozwala na korzystanie z nieruchomości wspólnej

Wspólnoty mieszkaniowe powstają na skutek wyodrębnienia lokali w ramach odrębnej własności lokalu, a tworzy je ogół współwłaścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Celem wspólnoty jest zarządzanie nieruchomością wspólną, ale przepis art. 206 KC umożliwia współwłaścicielom ukształtowanie zasad korzystania z nieruchomości wspólnej poprzez zawarcie umowy o podział do korzystania (umowy quod ad usum) - pisze Małgorzata Karolczyk-Pundyk, doktorantka na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego.

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19.06.2007 r.  uznał, że dopuszczalne jest zawarcie umowy o podział do korzystania pomiędzy członkiem wspólnoty mieszkaniowej a wspólnotą mieszkaniową.  Po wydaniu przez Sąd Najwyższy tego orzeczenia pojawiły się wątpliwości co do dopuszczalności zawarcia umowy quod ad usum pomiędzy samymi współwłaścicielami, a także co do legitymacji wspólnoty mieszkaniowej w zakresie tej czynności prawnej.
Zagadnienie dopuszczalności umowy quod ad usum ma doniosłe znaczenie praktyczne, bowiem we wspólnotach pomiędzy współwłaścicielami często dochodzi do konfliktów związanych z korzystaniem z nieruchomości wspólnej. Spory dotyczą przede wszystkim miejsc parkingowych i strychów. W większości budynków znajdują się mieszkania o różnej powierzchni. Przeważnie ilość udziałów w nieruchomości wspólnej przypadająca na konkretnego współwłaściciela jest zależna od powierzchni mieszkania. Wobec tego podział nieruchomości wspólnej do korzystania częstokroć powoduje, że współwłaściciele korzystają z wydzielonej części nieruchomości wspólnej, przekraczającej ich udział. Ustawodawca, określając zakres korzystania z rzeczy objętej współwłasnością – zarówno na gruncie art. 206 KC, jak i na gruncie art. 12 ust. 1 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali  – nie wprowadza unormowania, w świetle którego współwłaściciel byłby uprawniony do korzystania z części rzeczy objętej współwłasnością odpowiadającej jego udziałowi.  Dopuszczenie do współposiadania przez wydzielenie żądającemu części wspólnej do wyłącznego użytku jest zaprzeczeniem współposiadania przewidzianego w art. 206 KC, bowiem umowa lub orzeczenie sądu kształtuje w tym przypadku korzystanie z rzeczy wspólnej w sposób odmienny niż wynika to z ustawy.  Z powołanego przepisu wynika, że właściciele mają w takim samym stopniu prawo do współposiadania i współkorzystania z rzeczy wspólnej. Tym samym wszelka zmiana w zakresie tych uprawnień stanowi odstępstwo od regulacji ustawowej.

Pojęcie umowy quod ad usum
Nieruchomość wspólna we wspólnocie mieszkaniowej to przedmiot współwłasności w częściach ułamkowych. W ramach tej współwłasności właściciel może żądać wydzielenia mu części nieruchomości do wyłącznego korzystania, jeżeli nie sprzeciwiają się temu charakter lub rodzaj nieruchomości albo uzasadnione interesy pozostałych współwłaścicieli.
Współwłaściciele mogą także postanowić, że korzystanie ze wspólnej nieruchomości będzie polegało na rozdzielnym korzystaniu w postaci fizycznego wydzielenia oznaczonej części wszystkim lub niektórym z nich do indywidualnego korzystania.  W tym celu współwłaściciele mogą zawrzeć umowę modyfikującą korzystanie przez nich z rzeczy objętej współwłasnością. Umowa ta określa zasady korzystania z rzeczy w sposób odmienny, aniżeli wynika to z obowiązującej regulacji normatywnej.  
Umowa o podział rzeczy do korzystania powoduje, że właściciel, który użytkuje wydzieloną część nieruchomości, staje się jej wyłącznym posiadaczem, pozostając nadal współwłaścicielem całości. Jednocześnie współwłaściciel nabywa uprawnienie do odrębnego korzystania z wydzielonej mu części fizycznej. Umowa ta nie powoduje zniesienia współwłasności.

Podmiotowość prawna wspólnoty mieszkaniowej
Rozważając kwestię dopuszczalności zawarcia umowy o podział do korzystania z nieruchomości wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej, należy ustalić podmioty, które posiadają legitymację do dokonania tej czynności prawnej. Zasadniczy problem dotyczy legitymacji wspólnot, którą trzeba rozpatrywać w kontekście posiadania przez wspólnoty podmiotowości prawnej.
Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19.06.2007 stwierdził, że określenie zasad korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej może nastąpić w drodze umowy zawartej przez niego ze wspólnotą mieszkaniową.   Sąd Najwyższy w orzeczeniu tym podzielił pogląd, że wspólnocie mieszkaniowej należy przyznać status ułomnej osoby prawnej, która jest wyposażona w zdolność prawną i sądową, ograniczoną do nabywania praw i obowiązków związanych z zarządem nieruchomością wspólną .
Zdaniem Sądu Najwyższego wspólnota mieszkaniowa jest ułomną osobą prawną w rozumieniu art. 33 1 KC.
W  kwestii podmiotowości prawnej wspólnot mieszkaniowych w doktrynie występują zdania przeciwne, wedle których wspólnota mieszkaniowa nie ma zdolności prawnej, a posiada jedynie zdolność sądową.  Niektórzy autorzy wskazują, że wspólnota nie jest podmiotem prawa.  W tym miejscu należy dodać, że część doktryny odróżnia zdolność do nabywania praw i obowiązków przez wspólnotę mieszkaniową od zdolności do bycia podmiotem praw i obowiązków, traktując pierwszą cechę jako niekoniecznie zbieżną z posiadaniem drugiej, uznawanej za właściwą zdolność prawną . Moim zdaniem należy uznać za prawidłowy pogląd Sądu Najwyższego, wedle którego wspólnoty mieszkaniowe w świetle przepisu art. 33 1 KC są ułomnymi osobami prawnymi - a zatem podmiotami prawa, przy czym ich zdolność prawna i sądowa jest ograniczona do nabywania praw i obowiązków związanych z zarządem nieruchomością wspólną (art. 22 ustawy o własności lokali).

Legitymacja wspólnoty mieszkaniowej do zawarcia umowy quod ad usum
Jak już wskazano powyżej, Sąd Najwyższy stwierdził, że stroną umowy o podział do korzystania może być wspólnota mieszkaniowa. Sąd Najwyższy uznał legitymację wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ jego zdaniem stanowi ona synonim współwłaścicieli.  Jednak wspólnota mieszkaniowa nie może reprezentować współwłaścicieli, gdyż nie jest normatywnie umocowana do tej czynności prawnej.  Do takiego działania mógłby zostać ewentualnie umocowany zarząd uchwałą współwłaścicieli (art. 21 ustawy o własności lokali).
Należy zauważyć, że praktycznie każde działanie wspólnoty związane z zarządzaniem jest uzależnione od uprzedniej uchwały współwłaścicieli. W małych wspólnotach liczących nie więcej niż 7 członków-współwłaścicieli uchwały podejmowane są na zasadach przewidzianych w art. 199 KC, natomiast w większych wspólnotach uchwały podejmuje się zgodnie z zasadami wynikającymi z ustawy o własności lokali. W małych wspólnotach w sprawach zwykłego zarządu uchwały zapadają większością udziałów, natomiast w kwestiach przekraczających zwykły zarząd uchwała musi być jednogłośna.
W dużych wspólnotach decyzje w sprawach zwykłego zarządu podejmowane są przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Z kolei w sprawach przekraczających zwykły zarząd  współwłaściciele podejmują uchwały, które dla swej skuteczności wymagają oddania głosów popierających przez większość udziałów. Uchwały wspólnot mieszkaniowych mogą być zaskarżane do sądu w celu ich uchylenia z powodu niezgodności z przepisami prawa, umową właścicieli, naruszenia przez uchwałę zasady prawidłowego zarządzania lub naruszenia interesów współwłaściciela (art.25 ustawy o własności lokali).
Przyjęcie, że wspólnota mieszkaniowa posiada legitymację do zawarcia umowy o podział do korzystania spowoduje, że na gruncie przepisu art. 206 KC zawarcie tej umowy w małych wspólnotach nie będzie możliwe, jeśli którykolwiek ze współwłaścicieli będzie temu przeciwny. W takiej sytuacji ewentualny podział do korzystania mógłby nastąpić na skutek orzeczenia sądu. Natomiast w dużych wspólnotach umowa zostanie zawarta pomimo sprzeciwu niektórych współwłaścicieli.
W przypadku współwłasności nieruchomości w małych wspólnotach trudno jest ustalić poprzez proces sądowy podział do korzystania w razie braku zgody współwłaściciela. Natomiast uchylenie uchwały dużej wspólnoty mieszkaniowej, w której wspólnota ustala podział do korzystania, praktycznie nie będzie możliwe tylko z powodu sprzeciwu współwłaściciela, ponieważ ustawa o własności lokali precyzuje podstawy uchylenia uchwały. To oznacza, że stosując do umowy o podział do korzystania w zależności od rodzaju wspólnoty Kodeks Cywilny (art.206 KC) lub ustawę o własności lokali (art.22 ustawy), w dużych wspólnotach łatwo będzie można dokonać podziału z pominięciem współwłaściciela.
Uznanie za prawidłowy poglądu Sądu Najwyższego, wedle którego wspólnota mieszkaniowa posiada legitymację do zawarcia umowy o podział do korzystania, spowoduje zróżnicowanie pozycji współwłaścicieli na gruncie uprawnień wypływających z prawa własności, bowiem w małych wspólnotach do wyrażenia zgody na zawarcie umowy stosujemy Kodeks Cywilny, a przy dużych wspólnotach ustawę o własności lokali. Stosowanie różnych reżimów prawnych prowadzi do tego, że w małych wspólnotach umowa będzie mogła zostać zawarta tylko za zgodą wszystkich współwłaścicieli, a w dużych za zgodą jedynie współwłaścicieli reprezentujących większość udziałów.
Zawarcie umowy o podział do korzystania, której stroną byłaby wspólnota mieszkaniowa, a uchwała w tej sprawie byłaby podjęta większością głosów, czyli z pominięciem niektórych współwłaścicieli, stanowiłoby niedopuszczalną ingerencję w prawo własności.
Ponadto z przepisu art. 206 KC wynika, że umowa o podział do korzystania może zostać zawarta pomiędzy współwłaścicielami. Wspólnota mieszkaniowa nie jest współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. Tym bardziej nie ma legitymacji do bycia stroną omawianej umowy. Podobnie, z roszczeniem o wyłączne prawo do korzystania z części nieruchomości wspólnej może wystąpić tylko współwłaściciel, a nie wspólnota mieszkaniowa.

Zarządzanie a korzystanie z nieruchomości wspólnej
Powyżej wspomniano, że celem wspólnoty mieszkaniowej jest zarządzanie nieruchomością. Wobec tego należy odpowiedzieć na pytanie, czy korzystanie z nieruchomości wspólnej mieści się w pojęciu zarządzania.
Warto zwrócić uwagę, że pojęcie zarządu nie zostało zdefiniowane na użytek ustawy o własności lokali jak również Kodeksu Cywilnego. Pojęcie zarządzania bywało różnie definiowane w literaturze , niemniej moim zdaniem najtrafniej określił je Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 23.06.1958, w którym stwierdził, że przez zarząd, administrację czy prowadzenie cudzych spraw rozumie się zazwyczaj kierowanie sprawami majątkowymi innej osoby w taki sposób w jaki czyni to sam uprawniony, a więc przyjmuje się, że zarząd obejmuje zarówno wydawanie dyspozycji faktycznych jak i zawieranie odpowiednich czynności prawnych w imieniu osoby zastąpionej.
Zdaniem A. Turlej ustawa o własności lokalu posługuje się pojęciem zarządu w kilku znaczeniach.  W znaczeniu podmiotowym zarząd wspólnoty mieszkaniowej to organ uprawniony do kierowania sprawami wspólnoty oraz jej reprezentacji. Natomiast w znaczeniu przedmiotowym zarząd jest definiowany jako ogół czynności zarządzania nieruchomością wspólną uregulowanych w art. 18-33 ustawy o własności lokali.
W ramach zarządu nieruchomością wspólną we wspólnocie mieszkaniowej wyróżniamy czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd. Ustawa o własności lokali wskazuje, jakie czynności stanowią czynności przekraczające zwykły zarząd. Niektóry autorzy uważają , że czynności przekraczające zwykły zarząd, określone w ustawie, nie mieszczą się w pojęciu zarządu, co wynika z ich istoty. Co więcej niektóre z tych czynności nie mogłyby być wykonane przez zarząd nawet za zgodą właścicieli (np. udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej – art. 22 ust.3 pkt 5a ustawy). Skoro w katalogu ustawowym nie wskazano jako czynność przekraczającą zwykły zarząd  uprawienia do zawarcia umowy quod ad usum, to należy przyjąć, że ustawodawca w ogóle nie nadał wspólnocie kompetencji w zakresie tej czynności prawnej.
W moim odczuciu zarząd nieruchomością wspólną sprawowany przez wspólnotę mieszkaniową ma na celu przede wszystkim administrowanie tą nieruchomością. Wspólnota w ramach zarządu jest uprawniona do dokonywania czynności prawnych, które dotyczą tylko tej administracji, czyli pobieraniu czynszu, zawierania umów z wykonawcami prac remontowych i konserwacyjnych itp. 
Z kolei korzystanie z rzeczy dotyczy niektórych uprawnień współwłaściciela, które wypływają z treści prawa własności, a zawarcie umowy regulującej korzystanie z rzeczy powoduje przekształcenie w sferze uprawnień przysługujących każdemu współwłaścicielowi wobec rzeczy będącej we współwłasności. Przekształcenie to dotyczy przede wszystkim wyłączenia lub ograniczenia korzystania z rzeczy na zasadach określonych w ustawie.
Ponadto przyjęcie założenia, że podział do korzystania nie jest czynnością z zakresu zarządu nieruchomością w rozumieniu ustawy o własności lokali, spowoduje zrównanie praw właścicieli lokali we wszystkich wspólnotach mieszkaniowych (małych i dużych) . Wtedy bowiem ma zastosowanie art. 206 KC, co pozostaje w zgodzie z art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali, który to przepis nakazuje stosowanie przepisów Kodeksu Cywilnego do zagadnień nieuregulowanych w ustawie o własności lokali.
Skoro celem wspólnoty mieszkaniowej jest zarządzanie nieruchomością, a podział do korzystania nie mieści się w pojęciu zarządzania, należy uznać, że wspólnota nie posiada legitymacji do zawarcia umowy o podział do korzystania.

Uwagi końcowe
Dopuszczalne jest zawarcie umowy o podział do korzystania we wspólnocie mieszkaniowej, ale jej stronami mogą być tylko współwłaściciele nieruchomości wspólnej. Współwłaściciele dużych i małych wspólnot mogą także dokonać podziału do korzystania w jednomyślnej uchwale wspólnoty mieszkaniowej. 
Należy podnieść, że art. 12 ust 1. ustawy o własności lokali stanowi, że właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Przepis ten nie ogranicza w żaden sposób możliwości zawarcia umowy o podział do korzystania. Powołany przepis nieznacznie różni się od normującego ustawowe zasady korzystania z rzeczy objętej współwłasnością w częściach idealnych art. 206 KC. Obie regulacje mają zbliżony, niemal tożsamy kształt, co nie stanowi podstawy do postawienia tezy, że na gruncie jednego z tych przepisów zawarcie umowy określającej sposób korzystania przez właścicieli z rzeczy objętej współwłasnością jest dopuszczalne, a na gruncie drugiego jest to niedopuszczalne albo ograniczone.  Należy pamiętać, że ustawa o własności lokali nie zawiera regulacji dotyczącej podziału do korzystania, a wiadomym jest, że do stosunków w niej nieuregulowanych stosuje się Kodeks Cywilny (art.1 ust. 2 ustawy o własności lokali). Wobec tego dopuszczalność zawarcia umowy quod ad usum wynika z przepisów Kodeksu Cywilnego, a zatem w odniesieniu do tej czynności prawnej należy stosować przepisy Kodeksu.
Nadto zastosowanie przepisu art. 206 KC gwarantuje poszanowanie prawa własności,  ponieważ ustanawia on takie same uprawnienia w zakresie umowy o podział do korzystania dla członków małych i dużych wspólnot mieszkaniowych. Ta kwestia ma pierwszorzędne znaczenie w zakresie ochrony interesów stron umowy o podział do korzystania.

Autorka, Małgorzata Karolczyk-Pundyk, jest doktorantem na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego.