SN: współwłaściciel musi rozliczyć się z pożytków

Współwłaściciel, który ponad swój udział korzysta z rzeczy wspólnej, kosztem innych współwłaścicieli ma obowiązek do rozliczenia się z pożytków - orzekł Sąd Najwyższy. - Dotyczy to zarówno posiadacza w dobrej wierze, od momentu gdy dowiedział się o wytoczeniu przeciw niemu powództwa, jak i posiadacza w złej wierze.

W piątek 22 października SN zakończył się trwający 20 lat spór o podział własności wspólnej. Przedmiotem procesu sądowego była zabytkowa krakowska kamienica, gdzie urodził się Wit Stwosz. Sąd Najwyższy zajmował się sprawą trzy razy. Dom jest współwłasnością czterech osób. Największa część, bo 77 proc. całości należy do małżeństwa Wandy i Stanisława Sz., lokal użytkowy, gdzie znajduje się restauracja należy w 17 proc. do Jolanty O., 4 proc. do Andrzeja S.

Konieczność rozliczenia

Współwłaścicielom największej części budynku początkowo chodziło o objęcie całej kamienicy. Wystąpili więc do sądu o eksmisję. Sąd oddalił pozew. Następnie Wanda Sz. Wniosła pozew o podział nieruchomości. Sąd Okręgowy ustalił wartość nieruchomości na 13 mln złotych, a następnie stwierdził, że współwłaścicielka Jolanta O. oraz Andrzej S posiadają więcej powierzchni niż kupili. A zatem wartość powierzchni lokalu przekraczała wysokość ich udziałów. Wobec tego Sąd Okręgowy w Krakowie nakazał spłacić głównego właściciela uwzględniając pożytki i nakłady (zgodnie z art.206 k.c.), jakie były czynione w ciągu 20 lat sporu.

- Przekroczono wszelkie rozsądne rozmiary czasu trwania sprawy – mówiła na rozprawie adwokat Lidia Piwowarczyk. – Właścicielka większości udziałów od lat nie może wyremontować sypiącego się budynku, gdyż konserwator zabytków kazał wstrzymać wszelkie prace. Tymczasem współwłaściciel mniejszościowy prowadzi na parterze dobrze prosperującą restaurację i korzysta z pożytków wielkości co najmniej 20 tys. złotych miesięcznie, gdyż lokal znajduje się przy bardzo uczęszczanym trakcie królewskim.

Skargę kasacyjną do Sądu Najwyższego wnieśli Jolanta O. i Andrzej S. nie godząc się na spłatę głównego współwłaściciela.

 Posiadanie ponad udziałowe

Sędzia sprawozdawca potwierdziła w uzasadnieniu wyroku SN, że istotą tej sprawy jest kwestia związana z rozliczeniem pożytków z nieruchomości wspólnej, które zostały uzyskane przez współwłaścicieli. Jednak nie można zgodzić się ze stanowiskiem pełnomocników składających kasację, że pożytki nie powinny być rozliczane, gdyż każdy współwłaściciel zgodnie z art.206 k.c. może korzystać z nieruchomości w takim zakresie, w jakim jest to możliwe przez współwłaścicieli. SN stwierdził, że nie ma podstaw, aby stosowanie art.206 k.c. wyłączało możliwość dokonywania rozliczeń, gdy dochodzi do takiej sytuacji, kiedy jeden ze współwłaścicieli zajmuje w nieruchomości wspólnej jej część znacznie odbiegającą od udziałów, które posiada. Nie ma podstaw, aby stwierdzić, że Jolanta O. jak i Andrzej S. nie mieli świadomości, iż zajmują część lokali w sposób nieuprawniony.  Nie ma też podstaw do przyjęcia, aby swe prawo do zajmowania i korzystania z lokalu Jolanta O. mogła wywodzić z prawa najmu, które poprzedzało nabycie udziałów w nieruchomości. Dlatego, że prawo najmu nie daje żadnych osobistych uprawnień i nie jest podstawą do korzystania w takim zakresie, jak przed kupnem udziałów.

SN uznał, że zasadnym jest rozliczenie pożytków, w tym zakresie uznaje za prawidłowe zastosowanie uchwały z 2008 roku, z której wynika, że współwłaściciel, który ponad  swój udział korzysta z rzeczy wspólnej, kosztem innych współwłaścicieli ma obowiązek do rozliczenia  się z pożytków, jeśli zajdą okoliczności przewidziane w art.224 par.2 i 225 par.1 k.c.  ( odpowiedzialność posiadacza w dobrej wierze, gdy dowiedział się o wytoczeniu powództwa, oraz  posiadacza w złej wierze).

Konkluzja

Według pełnomocnika skarżącej Jolanty O  sprawa skończyła się w SN w wyniku zaakceptowania pewnej linii orzecznictwa – rozliczenia współwłaścicieli z tytułu korzystania z rzeczy wspólnej.

- Istota współwłasności polega na tym, i SN to powtarza w wielu wyrokach, że każdy ze współwłaścicieli może korzystać z całej rzeczy, do póki nie krzywdzi pozostałych współwłaścicieli – wyjaśniał adwokat Krzysztof Labe. - Nie jest bezprawne korzystanie z rzeczy, jeśli posiada się mniejszy udział niż się zajmuje. Od drugiego współwłaściciela natomiast zależy, jak spór będzie rozstrzygnięty. Może on wystąpić do sądu o podział do korzystania, może się umówić  w inny sposób, może uzyskać zarządzenia tymczasowe. SN – moim zdaniem – naruszył uprawnienia poszczególnych współwłaścicieli. Będziemy odwoływać się do Trybunału Konstytucyjnego.

 Faktem jest też, że w Krakowie trwa kilkanaście procesów o podział i korzystanie z zabytkowych nieruchomości. Średnia długość trwania tych procesów wynosi dziesięć lat.

 Sygnatura akt. II Ca 1558/08, III CSK 331/09