Sprawa dotyczyła nieruchomości o pow. 268 ha, którą Skarb Państwa sprzedał spółce z o.o. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z 2002 r. część tego gruntu przeznaczono na cele rolnicze, a pozostałą na farmę wiatrową, zieleń izolacyjną i siedlisko. Wcześniej grunt był przeznaczony na cele inne niż rolnicze, choć Skarb wydzierżawiał go głównie rolnikom na cele produkcji rolnej.
Spółka z o.o. zbankrutowała. Syndyk masy upadłości podpisał w grudniu 2004 r. z małżonkami N. umowę sprzedaży nieruchomości, pod warunkiem że Agencja Nieruchomości Rolnych (ANR) nie skorzysta z prawa pierwokupu zastrzeżonego dla niej w art. 3 ust. 4 ustawy z 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Prawem tym objęta jest - co do zasady - każda nieruchomość rolna sprzedawana przez osobę fizyczną lub prawną, jeśli nie ma dzierżawców, którym prawo to by przysługiwało.
ANR skorzystała z prawa pierwokupu. Niedoszli nabywcy wystąpili do sądu o ustalenie, że nie przysługiwało jej to prawo i że jej oświadczenie o skorzystaniu z niego jest nieważne, a więc właścicielami spornej nieruchomości są oni. Powoływali się przede wszystkim na art. 3 ust. 7 ustawy z 2003 r. Zgodnie z nim prawo pierwokupu ANR jest wyłączone, jeśli nieruchomość kupuje rolnik indywidualny na powiększenie gospodarstwa rodzinnego, pod warunkiem że w sumie nie będzie miało ono więcej niż 300 ha, a nieruchomość jest położona w gminie, w której rolnik ma miejsce zamieszkania, albo w gminie sąsiedniej. Poza tym twierdzili, że prawo pierwokupu ANR nie przysługiwało również dlatego, że grunt nie jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy.
Małżonkowie N. przegrali w I i II instancji, a także przed Sądem Najwyższym, który w wyroku z 5 września 2012 r. (sygn. IV CSK 93/12) oddalił ich skargę kasacyjną.
Zdaniem sądów wyłączenie prawa pierwokupu ANR nie dotyczyło tej sprawy, gdyż nieruchomość nie służyłaby powiększeniu gospodarstwa rodzinnego. Gospodarstwo takie musi bowiem prowadzić rolnik indywidualny, który zgodnie z art. 7 ustawy z 2003 r. musi mieć kwalifikacje rolnicze, prowadzić gospodarstwo osobiście i mieć miejsce zamieszkania w gminie, na której obszarze położona jest jedna z nieruchomości wchodzących w skład jego gospodarstwa. Wprawdzie Ryszard N. ma kwalifikacje rolnicze, ale on ani jego żona nie spełniają żadnej z pozostałych przesłanek wskazanych w tym przepisie. Są właścicielami trzech nieruchomości w innych gminach, jednak - jak ustaliły sądy - gospodarstwa rolnego, i to osobiście, nie prowadzą. Dwie z nieruchomości wydzierżawiają rolnikom. Na trzeciej znajdują się hotel z basenem i restauracją oraz stajnia dla kucyków. Jej część nadająca się na produkcję rolniczą ma mniej niż 1 ha, nie może więc stanowić gospodarstwa rolnego. Nie nosiła też śladów żadnych upraw rolnych. Poza tym małżonkowie. nie mieszkają w żadnej z gmin, na których działki te są położone, ani w żadnej z sąsiednich. To samo dotyczy spornej nieruchomości.
SN nie dopatrzył się w skardze kasacyjnej żadnych zarzutów, które pozwoliłyby zakwestionować te ustalenia sądów i płynące z nich wnioski. To samo dotyczyło oceny, że nieruchomość nie jest nieruchomością rolną. Sędzia Bogumiła Ustjanicz przypomniała, że ustawa z 2003 r., jeśli chodzi o definicję nieruchomości rolnej, odsyła do kodeksu cywilnego, a więc do definicji z art. 53[1] k.c. W sprawie tej problemem było to, czy przeznaczenie części nieruchomości na cele inne niż rolnicze odbiera jej charakter rolny, a tym samym wyłącza prawo pierwokupu ANR. Sąd II instancji przyjął jako kryterium dominujący sposób wykorzystania nieruchomości - stwierdziła sędzia. SN nie znalazł podstaw do jego zakwestionowania. Skoro z 268 ha ponad 200 ha to użytki rolne przeznaczone na uprawy, to przeznaczenie pozostałej części na inne cele nie może - także zdaniem SN - odbierać całej nieruchomości charakteru rolnego.

Izabela Lewandowska (PAP)