Powódka, która jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej, wniosła o uchylenie uchwały Wspólnoty w sprawie wyrażenia zgody na zmianę przeznaczenia nieruchomości wspólnej i wybudowania na tej części parkingu dla członków wspólnoty.
Wspólnota Mieszkaniowa, która liczy 9 lokali mieszkalnych, podjęła uchwałę o zmianie przeznaczenia części nieruchomości wspólnej i budowie na tej części parkingu składającego się z dziewięciu miejsc parkingowych. Zarząd przedstawił trzy warianty budowy parkingu o znacząco różnych kosztach realizacji. W związku z tym, że koszt budowy każdego miejsca oraz jego późniejszego utrzymania miał być ponoszony indywidualnie przez każdego z właścicieli lokali, stosownie do wybranego przez siebie wariantu, wymagane było złożenie przez niego odpowiedniego oświadczenia. Sposób korzystania z miejsc parkingowych miał być określony w przyjętym przez Wspólnotę regulaminie.

Podział nieruchomości do korzystania tylko za zgodą wszystkich
Sąd I instancji uznał, że zaskarżona uchwała realizowała dwa cele: zmieniała przeznaczenie części nieruchomości wspólnej oraz przyznawała prawo poszczególnym właścicielom lokali do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej. O ile, zdaniem Sądu, pierwszy z celów wprost dopuszcza art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali, to drugi z nich powoduje, że przyjęta uchwała jest sprzeczna z prawem. Zgodnie bowiem z art. 206 k.c., każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Aby poszczególni współwłaściciele otrzymali do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości wspólnej musieliby, zdaniem Sądu, dokonać podziału rzeczy wspólnej do używania, podziału quoad usum, a to wymagałoby zgody wszystkich współwłaścicieli, której w tym przypadku nie było. Sąd przyjął ponadto, że zaskarżona uchwała może naruszać interes powódki, gdyż dokonanie przez właścicieli lokali nakładów na nieruchomość wspólną, związanych z wybudowaniem miejsc parkingowych w najdroższym wariancie, bez zawarcia przez wszystkich właścicieli umowy o podział do korzystania, doprowadziłoby do powstania po ich stronie roszczenia o zwrot nakładów wobec pozostałych współwłaścicieli.

LEX Linie Orzecznicze
Artykuł pochodzi z programu LEX Linie Orzecznicze
Już dziś wypróbuj funkcjonalności programu. Analizy, komentarze, akty prawne z interpretacjami


O podziale decyduje zarząd Wspólnoty
Sąd Apelacyjny potwierdził zapatrywanie Sądu I instancji, że zaskarżona uchwała nie jest sprzeczna z prawem z powodu wyrażenia zgody na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej i udzielenia zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Przestawił jednak odmienne zapatrywanie co do zgodności z prawem dokonanego uchwałą podziału nieruchomości wspólnej do korzystania. Przypomniał, że podział quoad usum polega na tym, że każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości wspólnej. Możliwość wprowadzenia takiego rozwiązania wynika z art. 206 k.c. oraz odpowiadającego mu art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Udzielając odpowiedzi na pytanie, czy do dokonania podziału quoad usum konieczna jest umowa wszystkich współwłaścicieli, czy też jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd, do podjęcia której konieczna jest uchwała wspólnoty, czy też jest to czynność zwykłego zarządu, Sąd Apelacyjny opowiedział się za ostatnią opcją. Skoro jest to czynność zwykłego zarządu, podjęcie w tej materii uchwały przez Wspólnotę było nawet czymś więcej niż wymaga ustawa o własności lokali, ale i tym samym uchwała nie jest sprzeczna z prawem. Dokonano bowiem czegoś więcej niż wymagają przepisy.

Nie można żądać zwrotu nakładów
Sąd Apelacyjny nie podzielił również zapatrywania Sądu I instancji na kwestię możliwego naruszenia praw powódki, gdyby uchwała pozwoliła właścicielom lokali na dokonanie nakładów na nieruchomość wspólną. Uchwała przyznawała bowiem właścicielom lokali wyłączne prawo do korzystania z fizycznie wydzielonej części nieruchomości, z wyłączeniem korzystania z niej przez pozostałych współwłaścicieli. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, współwłaściciel, który dokonuje na tę część nakładów, robi to tylko w swoim interesie i dlatego nie może żądać, aby pozostali współwłaściciele partycypowali w poniesionych przez niego kosztach.

Tak orzekł Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 23 września 2016 r., sygn. akt I ACa 91/16.

 


Opracował: Marek Sondej