Wspólnota Mieszkaniowa, na wniosek jednego ze swoich członków - Gminy głosowała nad podjęciem uchwały o wyrażeniu zgody na przeprowadzenie prac budowlanych polegających na zabudowie korytarza i zmianie sposobu użytkowania tej części nieruchomości wspólnej.
W głosowaniu, w którym przyjęto zasadę jeden właściciel – jeden głos, większość pozostałych właścicieli głosowała przeciwko uchwale, w rezultacie czego uchwała zezwalająca na podjęcie tych prac nie została podjęta. Gmina wniosła w tej sytuacji o uchylenie uchwały wyjaśniając, że brak zgody w tej sprawie narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz jej interes, gdyż zabudowa korytarza powiększyłaby powierzchnię mieszkalną jednego z jej lokali.
Korytarz ma służyć wszystkim
Sąd Okręgowy był jednak odmiennego zdania i powództwo oddalił. Wyjaśnił, że zaskarżona uchwała oznaczająca brak zgody na zabudowę korytarza nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną ani interesu skarżącej (art. 25 ustawy o własności lokali). Uchwała została podjęta w ramach autonomii decyzji przysługującej ustawowo Wspólnocie Mieszkaniowej. Sąd podkreślił, że Wspólnota trafnie postawiła na interes tych mieszkańców, na których zabudowa korytarza, zmniejszając jego powierzchnię, najbardziej oddziaływałaby.
Uchwała nie została podjęta
Wyrok zaskarżyła apelacją strona powodowa, ale przedstawione w niej argumenty nie przekonały Sądu Apelacyjnego. Sąd zwrócił uwagę, że skoro nie doszło do podjęcia uchwały, jako że za jej przyjęciem oddano mniej głosów niż za decyzją odmowną, nie było potrzeby rozważać naruszenia przez Sąd I instancji art. 25 ustawy o własności lokali, na co powoływała się skarżąca. Kontroli sądowej poddawane są bowiem te uchwały, których treść została sformułowana. Sąd nie jest natomiast uprawniony do modyfikacji treści uchwały, czy też do stosowania jej wykładni, jako sprzecznej z logicznym skutkiem głosowania. W realiach sprawy większość właścicieli lokali głosowała przeciwko przyjęciu uchwały w sprawie zabudowy części korytarza, uchwała nie została w ogóle podjęta, a tym samym brak było przedmiotu zaskarżenia. Gdyby jednak uznać, że Wspólnota podjęła uchwałę negatywną, sąd mógłby ją ewentualnie tylko uchylić. Z całą pewnością jednak uchylenie uchwały nie nakładałoby na większość członków Wspólnoty obowiązku kolejnego głosowania w odmienny niż dotychczas sposób.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 23.11.2016 r., sygn. akt I ACa 410/16.
Opracowanie: Marek Sondej
