SA: naruszenie procedury nie oznacza, że uchwała wspólnoty jest niezgodna z prawem

Niepowiadomienie o zgromadzeniu wspólnoty w terminie nakazanym ustawą może być podstawą uchylenia uchwały wspólnoty, gdy wadliwość ta dotyczy takiej liczby właścicieli lokali, których obecność mogłaby wywrzeć wpływ na wynik głosowania albo dotyczy takiego członka wspólnoty, którego autorytet lub inne szczególne okoliczności mogłyby wpłynąć na zmianę stanowiska zajętego przez członków głosujących za uchwałą - orzekł Sąd Apelacyjny we Wrocławiu.

Wspólnota mieszkaniowa zawiadomiła wszystkich swoich członków o planowanym terminie zgromadzenia. Powód został zawiadomiony zarówno przesyłką pocztową, jak też pocztą elektroniczną. W dniu planowanego zebrania powód zwrócił się e-mailem do zarządcy Wspólnoty o przesunięcie terminu zebrania, z uwagi na zbyt późne otrzymanie zawiadomienia oraz z przyczyn osobistych, które uniemożliwiały mu uczestnictwo w zebraniu. W odpowiedzi otrzymał informację, że zgromadzenie odbędzie się w terminie, a on sam będzie miał możliwość wypowiedzenia się co do rozpatrywanych uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów. Uchwały Wspólnoty, skarżone przez powoda, zostały podjęte w dniu zebrania wymaganą większością głosów.

Niedotrzymano terminu, więc uchwała jest niezgodna z prawem

Sąd pierwszej instancji uznał powództwo za zasadne. Sąd przyjął, że powód nie otrzymał zawiadomienia zgodnie z wymogami art. 32 ust. 1 ustawy o własności lokali. Przepis ten wyraźnie wskazuje, że zawiadomienie o zebraniu musi być doręczone na piśmie. Zawiadomienie pocztą elektroniczną, zdaniem Sądu, nie wywołuje takiego skutku prawnego. Uchybienie obowiązkowi pisemnego zawiadomienia członka Wspólnoty o zebraniu, na tydzień przed terminem jego odbycia, oznaczało, że podjęte w tym dniu uchwały są niezgodne z przepisami prawa. Każde naruszenie przepisów regulujących procedurę podejmowania uchwał przez Wspólnotę należy bowiem ocenić i traktować, zdaniem Sądu, jako mające istotny wpływ na treść uchwały.

Termin biegł od dnia doręczenia odpisu protokołu

Sąd Apelacyjny uwzględnił część podniesionych przez pozwaną Wspólnotę zarzutów. Odnośnie terminu zaskarżenia uchwał przez powoda, Sąd przypomniał, że początek biegu 6-tygodniowego terminu określa dzień podjęcia uchwały na zebraniu albo formalne powiadomienie o uchwale. W realiach sprawy, kwestionowane uchwały podjęte zostały na zebraniu, bowiem obecni na nim właściciele lokali dysponowali wystarczającą większością głosów do ich podjęcia. Powód zgodnie z otrzymaną informacją mailową miał jednak prawo oczekiwać, że uchwały będą głosowane w systemie mieszanym. Wprowadzenie w błąd spowodowało, że wiedzę o podjęciu uchwał powziął on dopiero z chwilą doręczenia mu odpisu protokołu, dlatego też zdaniem Sądu Odwoławczego od tego dnia biegł dla niego termin zaskarżenia uchwał.

Trzeba zawiadomić, a nie tylko nadać przesyłkę

Zdaniem Sądu, przepis art. 32 ust. 1 ustawy o własności lokali posługując się określeniem o dokonaniu zawiadomienia, nakazuje uznawać jedynie skuteczne poinformowanie właściciela lokalu o zebraniu, w taki sposób, że może się z nim zapoznać. Nie wystarcza zatem nadanie listu poleconego w placówce pocztowej, aby uznać, że obowiązek ten został zrealizowany.

Trzeba wykazać, że naruszenie miało wpływ na podjęcie uchwał

Samo ustalenie, że doszło do uchybienia w zakresie procedury zawiadomienia powoda jako członka o zebraniu nie może być jednak podstawą do uchylenia uchwał - stwierdził Sąd Apelacyjny. Inaczej byłoby, gdyby wykazano również, że ujawnione naruszenia procedury miały lub mogły mieć wpływ na treść tych uchwał, dotycząc takiej liczby członków wspólnoty, że wpłynęłoby to na wynik głosowania albo członka Wspólnoty, którego pozycja we Wspólnocie mogłaby zadecydować o sposobie głosowania pozostałych członków. W rozpoznawanej sprawie waga naruszenia przepisów formalnych była jednak taka, że nie miały one wpływu na treść podjętych uchwał. Dochowanie terminu zawiadomienia powoda o zgromadzeniu i tak nie wpłynęłoby na jego decyzję o obecności na nim, gdyż nie pozwalały mu na to względy osobiste. Istniejący natomiast konflikt między powodem a pozostałymi członkami Wspólnoty i zarządcą oznaczał, że nawet będąc prawidłowo zawiadomionym i obecnym na zgromadzeniu, powód nie wpłynąłby w jakikolwiek sposób na kształt podjętych na nim uchwał w stopniu go satysfakcjonującym lub też na rozkład głosów w głosowaniu nad nimi.

Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z 27.10.2016 r., sygn. akt I ACa 1101/16

Opracowanie: Marek Sondej