Rozmowa z Joanną Krawczyk-Nasiłowską, dyrektorem działu prawnego w Ghelamco Polska. (Na zdjęciu pierwsza lewej z dyplomem i kwiatami podczas gali Lider Prawników Przedsiębiorstw 2017)

Krzysztof Sobczak: Gdy niedawno została pani nominowana do nagrody Lider Prawników Przedsiębiorstw 2017, jednym z argumentów za tym było przeprowadzenie przez panią podziału budynku Warsaw Spire. To jest sukces ze względu na skalę operacji, czy stopień jej skomplikowania?
Joanna Krawczyk-Nasiłowska: To była trudna transakcja przede wszystkim ze względu na jej skalę. Ale musiało przy okazji dojść też do zmian w mentalności wielu jej uczestników.

Co to znaczy?
Mieliśmy do czynienia z trzema budynkami zlokalizowanymi na jednej wspólnej platformie. Chcieliśmy te trzy budynki podzielić, ale ze względu na rozwiązania konstrukcyjne nie można było podzielić tego kompleksu podzielić geodezyjnie, z uwagi na brak płaszczyzn pionowych. Zdecydowaliśmy się więc na jego podzieł poprzez wyodrębnienie samodzielnych lokali użytkowych. To jest oczywiście możliwe, ale jeszcze nie było w Polsce lokalu użytkowego o powierzchni 60 tys. metrów kwadratowych. Przepisy nie zawierają ograniczeń co do powierzchni wyodrębnianego lokalu, pomimo to dla wielu osób wyodrębnienie jednego lokalu użytkowego o powierzchni  60-tysięcy m.kw.  to  było coś, czego się nie da zrobić.

Czytaj: Piotr Antoszek liderem prawników przedsiębiorstw>>

Każdy z tych budynków jest lokalem użytkowym?
Tak, 46-pietrowa wieża Warsaw Spire jest jednym  z czterech samodzielnych  lokali użytkowych w rozumieniu ustawy o własności lokalu. Na jednej platformie  zostały wybudowane trzy budynki, z czego ten (rozmowa odbywa się na 41 piętrze Warsaw Spire – piękny widok na Warszawę) ma 60 tys. metrów kwadratowych, a sąsiednie po 20 tys. metrów. Lokali o takiej powierzchni  w Polsce jeszcze nie było.

Kierowany przez panią firmowy dział prawny sam to przeprowadził?
W proces podziału zaangażowanych było wiele osób z Ghelamco, zarówno zespół prawny, ale także inżynierowie z działu technicznego i działu pozwoleń. Zaangażowani byli także  zewnętrzni  specjaliści, zarówno prawnicy jak i geodeci oraz projektanci.  Szukaliśmy różnych sposobów podziału, ale okazało się, że jedynym możliwym i dopuszczalnym przez prawo było właśnie podział kompleksu przez wydzielenie samodzielnych lokali użytkowych. Pracowaliśmy nad tym kilka miesięcy. Pierwsze wnioski o wydanie zaświadczeń spotkały się z odmową organów administracyjnych. Złożyliśmy  odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, które potwierdziło możliwość wydzielenia w ten sposób lokali.

A dlaczego to trzeba było podzielić? Problemy związane z własnością, czy z finansowaniem?
Ani jedno, ani drugie. Naszym celem było dokonanie podziału spółki posiadającej jednej duży kompleks na trzy spółki, tak, aby każda miała w swoim majątku po jednym budynku. W branży nieruchomości komercyjnej  sprzedaje się nieruchomość albo udziały w spółce posiadającej nieruchomość. W tym przypadku, aby podzielić spółkę, musieliśmy także rozdzielić finansowanie. To też było bardzo czasochłonne i pracochłonne. Do finansowania tego projektu były zaangażowane cztery duże banki, które udzieliły na tę inwestycję wspólnie prawie 300 mln euro kredytu. Podział finansowania udzielonego przez cztery banki na trzy spółki było dużym wyzwaniem. Szczególnie, że proces podziału  trzeba było to prowadzić w dość krótkim czasie. Następnie zrobiliśmy refinansowanie, czyli spłaciliśmy trzy podzielone kredyty z kredytów udzielonych przez konsorcjum   trzech dużych niemieckich banków. Cała operacja wydzielenia lokali, podziału spółki na trzy nowe spółki wraz z podziałem finansowania i refinansowanie zajęła osiem miesięcy i muszę przyznać, że to był dla nas bardzo trudny czas.

Nam, czyli kierowanemu przez panią zespołowi?
Zespół prawny był bardzo w to zaangażowany, ale przy tym projekcie pracowało także kilka dużych międzynarodowych kancelarii, kilka polskich kancelarii oraz kilka firm geodezyjnych. W sumie była to, moim zdaniem, unikatowa operacja. Po pierwsze, dlatego, że skala przedsięwzięcia nie miała do tej pory porównania,  ale też z uwagi na tempo, w  jakim to zrobiliśmy. Wystarczy powiedzieć, że przygotowany wniosek o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu to jest całkiem gruba książka. Nieskromnie powiem, że jestem dumna z tego, że udało się to zrobić.

To projekt wielki, nietypowy, ale jednorazowy. A na co dzień też kieruje pani dużym działem prawnym, skomplikowaną strukturą i wieloma różnymi operacjami.
Rzeczywiście, firma Ghelamco jest obecnie jednym z największych deweloperów biurowych w Polsce. Ale angażuje się też w projekty handlowe, mieszkaniowe, hotelowe i ta różnorodność powoduje, że jako prawnik staję przed różnorodnymi wyzwaniami. Zdobywałam doświadczenie w dużej międzynarodowej kancelarii, a tutaj muszę się uczyć wielu nowych rzeczy. Stykam się z różnorodnymi projektami. W tym roku pracowałam również nad umową z jedną z największych sieci hotelarskich  na świecie. Umowa dotyczyła realizacji i w przyszłości zarządzania hotelem mieszczącym dwie marki, liczącym prawie 450 pokoi. Hotele te powstaną w Warszawie w naszym najnowszym projekcie The Warsaw HUB. Takich dużych i mniejszych tematów jest wiele. Na szczęście mam  do pomocy doskonały zespół składający się z prawników z dużym i różnorodnym doświadczeniem oraz współpracuję z bardzo dobrymi kancelariami prawnymi. Dzięki temu sprawnie razimy sobie z problemami.

To niezależnie od tych problemów nieruchomościowych są też zapewne problemy związane z prawem handlowym.
Oczywiście. Jako ciekawostkę mogę podać, że prowadziliśmy operację polegającą na jednorazowym łączeniu 12 spółek. Jedną czynnością prawną połączyliśmy – w celu likwidacji – jedenaście spółek, co większości kancelarii wydawało się niemożliwe. Ale zrobiliśmy to.

Sami to zrobiliście, czy wspomniane kancelarie jednak były w tym pomocne?
Zrobiliśmy to z pomocą jednej indywidualnej kancelarii radcy prawnego. Okazało się, że można. Ale nad tym trzeba pomyśleć, przygotować plan. To jest wyzwanie dla prawnika.
Miewa pani takie sytuacje, że zewnętrzne kancelarie mówią, że czegoś nie da się zrobić, a pani musi szukać rozwiązania?
Bardzo często tak jest. Kancelaria może wtedy zrezygnować ze zlecenia, ale ja muszę szukać rozwiązania i często je znajduję. Na tym w dużym stopniu polega praca prawnika firmowego. Jeśli jedna droga nie jest możliwa, to trzeba szukać drugiej. Żeby osiągnąć cel biznesowy. Tak pracuję i na takiej też zasadzie współpracuję z niektórymi kancelariami.

Inaczej do takich wyzwań podchodzi się pracując w firmie niż robiąc to samo z ramienia kancelarii?
Mam jedno i drugie doświadczenie, ponieważ 12 lat pracowałam w kancelarii i już dziewiąty rok pracuję w Ghelamco. I mogę powiedzieć, że praca w kancelarii jest zupełnie inna niż w przedsiębiorstwie. Prawnik firmowy bardziej czuje i musi czuć biznes oraz skupia się na celu. Musi też myśleć o tym, że umowa będzie potem realizowana, że kiedyś trzeba ją zakończyć. Musi to widzieć w długiej perspektywie, a także przewidywać problemy, jakie mogą wystąpić. I mieć świadomość, że to on będzie musiał je rozwiązywać. Jeśli doradzam przy zakupie gruntu to od razu wiem, że ten grunt będziemy zabudowywać, a potem sprzedawać. Muszę więc myśleć o tym, że po drodze będziemy mieć etap przygotowania inwestycji, projektowanie, finansowanie, budowę i komercjalizację i na każdym etapie trzeba będzie stosować prawo.

Zewnętrzna kancelaria doradzająca przy jakiejś transakcji nie musi się martwić, co się wydarzy kilka transakcji do przodu.
Nie musi, podobnie jak jej prawnicy nie przejmują się często tym, że używany przez nich język jest hermetyczny, niezrozumiały dla nie prawników. A prawnik pracujący w firmie musi być przygotowany na późniejsze rozmowy z kolegami z innych działów w firmie. I to podoba mi się w tej pracy.

Czytaj: Waldemar Koper: firmowy prawnik lepiej rozumie jej specyfikę>>