Prawo zabudowy nowym ograniczonym prawem rzeczowym

Wprowadzenie nowej instytucji prawa zabudowy, które w dalszej perspektywie czasowej mogłoby zastąpić użytkowanie wieczyste, planuje Ministerstwo Sprawiedliwości, które skierowało do uzgodnień międzyresortowych, przygotowany przez Komisję Kodyfikacyjną Prawa Cywilnego, projekt ustawy o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw.

Prawo zabudowy w przeciwieństwie jednak do użytkowania wieczystego jest ograniczonym prawem rzeczowym. Nie może być w związku z tym traktowane jako kategoria "pośrednia" między własnością a innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi. Umiejscowienie prawa zabudowy w katalogu ograniczonych praw rzeczowych oznacza, że znajdują wprost (a nie per analogiam) zastosowanie przepisy ogólne dotyczące tych praw w ogólności, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Eliminuje to konieczność analogicznego stosowania przepisów o własności.
Podstawową treść prawa zabudowy, podobnie jak ma to miejsce w przypadku użytkowania wieczystego, stanowi uprawnienie do korzystania z cudzej nieruchomości. Jednak w przeciwieństwie do użytkowania wieczystego dopuszczalny zakres korzystania przez zabudowcę z obciążonego gruntu jest ściśle ustawowo reglamentowany. Uznano przede wszystkim, że nie ma potrzeby utrzymywać uprawnienia do korzystania z rzeczy w każdym przypadku szerokiego, pokrywającego się z zakresem treści własności.
Zgodnie z projektem, prawo zabudowy może powstać także na nieruchomościach prywatnych.
Zgodnie z definicją zawartą w projektowanym art. 2511 § 1 k.c., na treść prawa zabudowy składają się przede wszystkim dwa uprawnienia – do korzystania z budynków lub innych urządzeń trwale związanych z gruntem, a także do usytuowania (wzniesienia) takich przedmiotów na lub pod nieruchomością gruntową. Co do zasady urządzenia istniejące w chwili ustanowienia prawa zabudowy oraz usytuowane (wzniesione) na lub pod gruntem w czasie istnienia prawa stanowią przedmiot własności uprawnionego.
Projekt wprowadza w odniesieniu do prawa zabudowy wyjątek od zasady akcesji (superficies solo cedit, art. 191 k.c.). Odstępstwo to dotyczy budynków i innych urządzeń, które są trwale związane z gruntem obciążonym prawem zabudowy. Ustawa określa je ogólnie jako "zabudowę". Zabudową mogą stanowić poszczególne, pojedyncze budynki lub inne urządzenia (np. domy, wiatraki, mosty itp.), ale także zespoły urządzeń, hale fabryczne itp. usytuowane na większej ilości nieruchomości. Zabudowę mogą stanowić zarówno urządzenia usytuowane na, jak i pod powierzchnią gruntu. Możliwość eksploatacji przez zabudowcę urządzeń usytuowanych pod gruntem stanowi istotne novum w porównaniu z istniejącą regulacją użytkowania wieczystego.
Własność zabudowy jest prawem związanym z prawem zabudowy, jednak prawo to nie jest co do zasady objęte ograniczeniami dotyczącymi zakresu i wykonywania uprawnień zabudowcy względem obciążonej nieruchomości gruntowej. Zasadę swobodnego wykonywania własności zabudowy (zależnie od celu gospodarczego i przeznaczenia) strony umowy o ustanowienie prawa zabudowy mogłyby ograniczyć uzgadniając przede wszystkim wyłączenie możliwości wykonywania przez zabudowcę uprawnienia do zniszczenia czy rozbiórki budynku lub urządzenia, które nabył bądź wzniósł na cudzym gruncie. Na zabudowcę może zostać w szczególności nałożony obowiązek utrzymywania stanowiących zabudowę urządzeń w należytym stanie, jak również ich odbudowy w razie zniszczenia lub rozbiórki.
Zgodnie z projektem, uprawniony może w ramach przysługującego mu prawa zabudowy budować (wznosić, usytuować) różnego rodzaju urządzenia. Dla realizacji tego uprawnienia nie jest wymagana każdorazowo zgoda właściciela obciążonej nieruchomości. Zabudowca powinien przy tym oczywiście respektować obowiązujące normy dotyczące nieruchomości, w szczególności regulacje o zagospodarowaniu przestrzennym oraz prawa budowlanego.
Strony umowy o ustanowienie prawa zabudowy mogą jednak uzależnić możliwość realizacji uprawnienia zabudowcy do wznoszenia nowej zabudowy na lub pod gruntem od uzyskania każdorazowo zgody właściciela nieruchomości obciążonej. Rozwiązanie to umożliwia właścicielowi gruntu zachowanie w wystarczającym zakresie kontroli nad sposobem i zakresem eksploatacji jego nieruchomości przez zabudowcę.
Prawo zabudowy może być ustanawiane jako prawo rzeczowe łączne, tj. ciążące na więcej niż jednej nieruchomości gruntowej. Nie oznacza to jednak, że wraz z wprowadzeniem do polskiego prawa instytucji prawa zabudowy ustanawianie służebności przesyłu stanie się bezprzedmiotowe.
Projekt istotnie ogranicza możliwość korzystania przez zabudowcę z obciążonego gruntu. Osoba, której przysługuje prawo zabudowy, nie może eksploatować nieruchomości gruntowej w sposób nieograniczony. Realizacja tego uprawnienia jest bowiem ściśle związana z przeznaczeniem istniejącej lub mającej powstać zabudowy.
Prawo zabudowy powinno być ponadto wykonywane tak, aby właścicielowi gruntu, a także ewentualnie innym uprawnionym jak najmniej utrudniać korzystanie z nieruchomości. Ustanowienie prawa zabudowy nie wyklucza możliwości eksploatacji gruntu przez jego właściciela, względnie inne osoby uprawnione, w takim zakresie, w jakim nie jest to konieczne dla eksploatacji zabudowy i uzasadnione jej gospodarczym przeznaczeniem.
Projekt dopuszcza umowne zastrzeżenie, że określony istniejący lub mający powstać budynek lub inne urządzenie będzie należeć do właściciela nieruchomości gruntowej jako jej część składowa. Skuteczność takiego zastrzeżenia zależy od jego ujawnienia w księdze wieczystej dla prawa zabudowy.
Projekt dopuszcza możliwość ustanowienia odrębnej własności lokali w budynku stanowiącym zabudowę.
W przypadku podziału obciążonej prawem zabudowy nieruchomości prawo to utrzymywałoby się jako łączne na częściach utworzonych przez podział. Jednak w sytuacji, gdy jego wykonywanie byłoby ograniczone do jednej lub kilku z tych gruntów, właściciele pozostałych mogliby żądać ich zwolnienia od prawa zabudowy. Jeżeli podział powodowałby konieczność zmiany sposobu wykonywania prawa zabudowy, wówczas w braku uzyskania w tym zakresie zgody zainteresowanych, ustalenie w tym zakresie należałoby do sądu.
Wobec utrzymania instytucji użytkowania wieczystego nie można także wykluczyć możliwości ustanowienia prawa zabudowy na gruncie oddanym wcześniej w użytkowanie wieczyste. Obciążenie takie z uwagi na wyłączność władztwa użytkownika wieczystego wymaga jednak każdorazowo jego zgody. Ustawa wyklucza natomiast ustanawianie prawa zabudowy na użytkowaniu wieczystym.
Do powstania prawa zabudowy konieczny jest wpis w księdze wieczystej założonej dla tego prawa Równocześnie prawo to powinno zostać ujawnione w księdze prowadzonej dla nieruchomości gruntowej, która zostaje obciążona. W księdze tej podlegają ujawnieniu obciążenia prawa zabudowy. Ustanowienie na prawie zabudowy ograniczonego prawa rzeczowego wymaga konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej dla prawa zabudowy. W księdze wieczystej dla prawa zabudowy można ujawnić ze skutkami wobec każdoczesnego nabywcy prawa zabudowy szczególny, ustalony w umowie sposób korzystania z obciążonego gruntu, a także obowiązek wzniesienia zabudowy w określonym terminie i ograniczenia w rozporządzaniu prawem zabudowy.
Prawo zabudowy jest prawem czasowym. Może być ustanawiane na czas ustalony w umowie, nie krótszy jednak niż lat 30 i nie dłuższy niż lat 100.
Odmiennie niż w przypadku użytkowania wieczystego projekt nie przyznaje zabudowcy roszczenia o przedłużenie prawa zabudowy. Umożliwiono natomiast stronom zawarcie odpowiedniej umowy o przedłużenie prawa zabudowy. Do przedłużenia należy stosować przepisy o ustanowieniu prawa zabudowy. Dla uniknięcia obejścia przepisów wyznaczających dopuszczalny czas trwania prawa zabudowy ograniczono możliwość zobowiązania się przez jedną lub obie strony do przedłużenia prawa zabudowy do czasu pięciu lat poprzedzających przewidywany upływ terminu, na który prawo zabudowy zostało ustanowione.
Prawo zabudowy jest przenoszalne, w tym podlega dziedziczeniu. Co do zasady do rozporządzenia prawem zabudowy nie jest wymagana zgoda właściciela nieruchomości obciążonej. Przejście własności zabudowy jako prawa związanego z prawem zabudowy następuje ipso iure wraz z przeniesieniem prawa zabudowy. Nie jest zatem wymagana odrębna umowa przenosząca własność obok umowy przenoszącej ograniczone prawo rzeczowe. Obciążenia prawa zabudowy mogłyby istnieć tak długo, jak długo istniałby ich przedmiot i wygasałyby wraz z jego wygaśnięciem.
Umowa o ustanowienie prawa zabudowy powinna wskazywać rodzaj zabudowy, która istnieje lub ma powstać na obciążonym gruncie, sposób i zakres korzystania z nieruchomości gruntowej przez zabudowcę, a także czas, na jaki prawo zabudowy zostaje ustanowione (od 30 do 100 lat).
Projekt dopuszcza w ramach treści umowy o ustanowienie prawa zabudowy możliwość nałożenia na zabudowcę obowiązku wzniesienia określonej zabudowy w oznaczonym w umowie terminie. W braku jego wskazania zabudowca może, ale nie musi wznieść nową zabudowę.
Umowa o ustanowienie prawa zabudowy, z uwagi na związane z nią skutki w postaci długotrwałego obciążenia gruntu oraz odstępstwo od zasady superficies solo cedit, wymaga dla swej ważności zachowania formy aktu notarialnego. Projekt wyłącza spod ogólnych zasad ustanawiania prawa zabudowy te, które miałyby obciążać grunty publiczne, należące do Skarbu Państwa bądź jednostek samorządu terytorialnego. W tych przypadkach, o ile uznane zostanie za uzasadnione dostosowanie przepisów dotyczących obrotu nieruchomościami publicznymi, wyłączenie otwiera drogę dla ich odpowiedniego dostosowania dla celów ustanawiania prawa zabudowy. Odpowiednie unormowania powinny wówczas być wprowadzone w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
Do prawa zabudowy w zakresie nieuregulowanym w ustawie stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące nieruchomości gruntowych.
Prawo zabudowy nie może być ustanowione pod warunkiem rozwiązującym. Strony umowy o ustanowienie prawa zabudowy mogą natomiast ustanowić to prawo pod warunkiem zawieszającym oraz uzależnić przeniesienie prawa zabudowy bądź jego obciążenie użytkowaniem, a także służebnością gruntową lub osobistą od zgody właściciela obciążonej nieruchomości gruntowej.
Co do zasady ze względu na konieczność zapewnienia zabudowcy gwarancji prawidłowej eksploatacji zabudowy prawu zabudowy przysługuje pierwszeństwo przed innymi obciążeniami nieruchomości gruntowej. Zasada ta nie może być umownie modyfikowana, stąd projekt wyklucza możliwość zmiany pierwszeństwa w drodze czynności prawnej dokonanej między zabudowcą a innym podmiotem uprawnionym rzeczowo. Wraz z powstaniem prawa zabudowy dotychczas istniejące obciążenia gruntu wygasają w takim zakresie, w jakim obejmowały części składowe nieruchomości gruntowej, która stały się zabudową.
Projekt nie wyklucza możliwości obciążenia tego samego gruntu więcej niż jednym prawem zabudowy. W takiej sytuacji wszystkie prawa zabudowy uzyskują równe pierwszeństwo niezależnie od chwili ich powstania. Ustanowienie kolejnego prawa zabudowy jest jednak możliwe wyłącznie wówczas, gdy nie prowadzi to do uszczuplenia prawa wcześniejszego zabudowcy.
Zasada bezwzględnego pierwszeństwa prawa zabudowy nie dotyczy istniejących na nieruchomości gruntowej służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu lub ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu zabudowy.
Prawo zabudowy może być ustanowione odpłatnie albo nieodpłatnie, przy czym odpłatność może mieć charakter jednorazowy, albo polegać na świadczeniach okresowych.
Ustalone w umowie o ustanowienie prawa zabudowy roszczenie o świadczenia okresowe ma charakter zobowiązania realnego, tj. przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości obciążonej wobec każdoczesnego zabudowcy, zaś konkretny zabudowca ponosi ponadto osobistą odpowiedzialność za świadczenia okresowe, które stały się wymagalne w czasie, gdy przysługiwało mu prawo zabudowy. Roszczenie o świadczenia okresowe podlega ujawnieniu w księdze wieczystej dla prawa zabudowy.
Ustalona wysokość świadczenia pieniężnego o charakterze okresowym albo określenie podstawy do jego ustalenia nie podlega aktualizacji wraz ze zmianą wartości gruntu.
Zasadniczo też właściciel nieruchomości ani zabudowca nie mogą żądać zmiany raz ustalonej umownie zasady w tym zakresie. Wyjątkowo jednak projekt przewiduje, iż w sytuacji,
gdy wartość prawa zabudowy ulegnie istotnej zmianie z przyczyn niezależnych od zabudowcy, każda ze stron może żądać stosownej zmiany wysokości świadczeń okresowych. Zmiana ta, zależnie od okoliczności, może polegać bądź na zmniejszeniu, bądź zwiększeniu wysokości świadczeń. Podwyższenie takie nie może jednak nastąpić częściej niż raz na trzy lata, a także przewyższać dziesięciu procent świadczenia dotychczasowego.
Szczególnym rozwiązaniem jest możliwość nabycia prawa zabudowy w drodze tzw. zasiedzenia tabularnego, tj. w sytuacji, gdy określona osoba została ujawniona w księdze wieczystej jako zabudowca, jednak prawo to jej nie przysługuje. Wówczas podmiot ujawniony w księdze nabędzie prawa zabudowy, jeżeli stan niezgodności istnieje przez dziesięć lat i przez ten czas posiadał nieruchomość w zakresie prawa zabudowy, chyba że w chwili złożenia wniosku o wpis osoba ta była w złej wierze. Do zasiedzenia tabularnego stosuje się odpowiednio przepisy ogólne o biegu zasiedzenia nieruchomości. Tak powstałe prawo zabudowy uzyskuje pierwszeństwo przed innymi obciążeniami nieruchomości gruntowej.
Zgodnie z projektem właścicielowi obciążonej nieruchomości może przysługiwać prawo wykupu prawa zabudowy (możliwości żądania przeniesienia tego prawa na właściciela gruntu). Projekt przewiduje dwie postaci tego prawa – umowną i ustawową. Umowne prawo wykupu jest prawem związanym z własnością nieruchomości gruntowej (także prawo ustawowe ex definitione przysługuje właścicielowi nieruchomości obciążonej).
Umowne prawo wykupu może przysługiwać w przypadku jego zastrzeżenia w umowie o ustanowienie prawa zabudowy, a jego treść polega na zobowiązaniu zabudowcy do przeniesienia prawa zabudowy na właściciela nieruchomości gruntowej za wynagrodzeniem po ziszczeniu się określonego w umowie. Natomiast ustawowe prawo wykupu przysługuje właścicielowi nieruchomości wówczas, gdy zabudowca korzysta z nieruchomości gruntowej w sposób oczywiście sprzeczny z jej przeznaczeniem, w szczególności jeżeli wbrew umowie nie wznosi zabudowy, albo wznosi ją niezgodnie z umową (ustawowe prawo wykupu). Prawo to daje zatem właścicielowi gruntu możliwość kontroli prawidłowego wykonywania prawa przez zabudowcę.
Prawo zabudowy wygasa w sytuacjach, w jakich w ogólności Kodeks cywilny lub ustawy szczególne przewidują skutek w postaci wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych.
szczególności do wygaśnięcia prawa zabudowy dochodzi wraz z upływem terminu, na jaki prawo to zostało ustanowione. W razie wygaśnięcia prawa zabudowy dotychczasowemu zabudowcy przysługuje wynagrodzenie za zabudowę istniejącą w chwili zniesienia prawa (z wyjątkiem zabudowy wzniesionej niezgodnie z umową). Roszczenia o wynagrodzenie nie można się zrzec przed wygaśnięciem prawa zabudowy.
Regulacje zawarte w projekcie dotyczą każdego właściciela nieruchomości gruntowej, tak podmiotów prywatnych, jak i Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego oraz ich związków oraz użytkowników wieczystych, a także sądownictwo powszechne.

Artykuł pochodzi z programu System Informacji Prawnej LEX on-line

Źródło: www.ms.gov.pl, stan z dnia 13 grudnia 2010 r.