W rozpoznawanej sprawie istotnym było ustalenie czy cena z umowy sprzedaży nieruchomości odbiegała znacznie od wartości rynkowej, jeśli tak to czy jej ustalenie nastąpiło w sposób prawidłowy, a także czy wystąpiły okoliczności, które stanowiły uzasadnioną przyczynę odstępstwa od wartości rynkowej nieruchomości.
Podatnik zawarł przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości 2002 r. natomiast umowę przyrzeczoną dopiero 4 lata później. Ponieważ cena sprzedaży nieruchomości z umowy przyrzeczonej określona w akcie notarialnym znacznie odbiegała od wartości rynkowej, to podatnik został wezwany do zmiany wartości ceny określonej w umowie sprzedaży nieruchomości lub wskazania przyczyn uzasadniających powyższą rozbieżność.
Zgodnie z wyjaśnieniem podatnika wskazanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej spowodowane było faktem zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, na mocy której zobowiązał się sprzedać opisaną nieruchomość za cenę niższą od wartości rynkowej. Organ podatkowy nie uznał jednak tych wyjaśnień i określił podatnikowi wysokość podatku dochodowego od osób fizycznych.
Sprawa ostatecznie trafiła do NSA. Tu Sąd nie zgodził się ze stanowiskiem organów podatkowych, że określenie ceny sprzedaży w umowie przedwstępnej, w wartości rynkowej na dzień jej zawarcia, nie stanowi uzasadnionej przyczyny określenia ceny w umowie przyrzeczonej w wysokości niższej niż wartość rynkowa przedmiotu sprzedaży z dnia zawarcia umowy przyrzeczonej. Zdaniem sądu zmiana cen na rynku nieruchomości, jaka mogła nastąpić w okresie tych 4 lat była niemożliwa do określenia przez podatnika, nawet w sytuacji gdyby był dobrze zorientowany w dziedzinie obrotu nieruchomościami. Wpływ na cenę nieruchomości ma tak wiele czynników, że jej ustalenie w czasie jest bardzo trudne. Jak wskazuje doświadczenie ostatnich lat, ceny nieruchomości mogą w trakcie kilku lat znacząco wzrosnąć, ale również zdecydowanie się obniżyć.
Tym samym w ocenie NSA określenie ceny w umowie przedwstępnej, za którą sprzedający zobowiązuje się zbyć nieruchomość, może stanowić uzasadnioną przyczyną określenia ceny sprzedaży w umowie przyrzeczonej w wysokości niższej niż wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości, w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy o PIT. Wskazanie takiej ceny będzie uzasadnione jedynie w sytuacji, gdy cena podana w umowie przedwstępnej była zgodna z wartością rynkową na dzień jej zawarcia (umowy przedwstępnej).

Wyrok NSA z 11 maja 2012 r., II FSK 2189/10

Artykuł pochodzi z programu System Informacji Prawnej LEX on-line
Źródło: www.nsa.gov.pl, stan z dnia 25 czerwca 2012 r.