Konsekwencją ujednolicenia regulacji hipoteki jest wyłączenie możliwości nabycia zabezpieczonej wierzytelności w drodze rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Nowelizacja nie wyklucza jednak nabycia w drodze rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych samej hipoteki (która mimo wpisu w księdze wieczystej nie powstała lub wygasła), jeżeli istnieje stosunek prawny, z którego wynika zabezpieczona wierzytelność.
Rezygnacja z podziału na hipotekę zwykłą i kaucyjną powoduje uchylenie w całości przepisów rozdziału 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361, z późn. zm.) oraz art. 111 tej ustawy, który wskazuje, kiedy hipoteka przymusowa ma charakter hipoteki kaucyjnej.
Ustawa wprowadza również rozwiązania umożliwiające zabezpieczenie jedną hipoteką więcej niż jednej wierzytelności tego samego wierzyciela oraz wielu wierzytelności różnych podmiotów, które uczestniczą w finansowaniu wspólnego przedsięwzięcia. Zmiany te - w założeniu autorów ustawy - powinny przyczynić się do uelastycznienia hipoteki i obniżenia kosztów pozyskania kredytu. W wypadku zabezpieczenia jedną hipoteką kilku wierzytelności przysługujących różnym osobom, występuje istotne ograniczenie - muszą to być wierzytelności służące sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia.
Kolejną zasadniczą zmianą zmierzającą do uelastycznienia hipoteki jest możliwość zastąpienia zabezpieczonej wierzytelności inną wierzytelnością tego samego wierzyciela. Dzięki projektowanemu rozwiązaniu będzie możliwe wielokrotne wykorzystanie tej samej hipoteki, co obniży koszty ustanowienia zabezpieczenia. Zastąpienie zabezpieczonej wierzytelności inną, jeżeli nie łączy się z podwyższeniem sumy hipoteki określonej we wpisie, nie wymaga zgody innych osób, którym przysługują na nieruchomości prawa z pierwszeństwem równym lub niższym od hipoteki.
Odmienne rozwiązanie niż w przypadku zastąpienia zabezpieczonej wierzytelności inną przyjęto w odniesieniu do innych zmian dotyczących treści zabezpieczonej wierzytelności. Strony stosunku prawnego, z którego wynika zabezpieczona wierzytelność, mogą bowiem dokonywać zmian dotyczących tej wierzytelności, które mogą jednak godzić w interesy właściciela nieruchomości niebędącego dłużnikiem osobistym. Dotyczy to zmiany waluty zabezpieczonej wierzytelności (bez zmiany waluty hipoteki), gdyż może ona prowadzić - na skutek ruchu kursów walut obcych - do zwiększenia wysokości wierzytelności hipotecznej oraz innych zmian zwiększających zakres odpowiedzialności właściciela (np. podwyższenia odsetek czy podwyższenia wysokości wierzytelności, tzw. kapitału). Z tego powodu w projekcie przewidziano w tych przypadkach wymóg zgody właściciela obciążonej nieruchomości. Do skuteczności tych zmian będzie wymagana pisemna zgoda właściciela nieruchomości. Do chwili udzielenia takiej zgody zmiany te nie będą skuteczne wobec właściciela nieruchomości, niebędącego dłużnikiem osobistym. Gdyby zmiana waluty zabezpieczonej wierzytelności lub inne zmiany dotyczące treści tej wierzytelności miały być połączone ze zmienioną wysokością sumy hipoteki, to do skuteczności takiej zmiany nadal byłoby konieczne zawarcie umowy zmieniającej treść hipoteki oraz dokonanie wpisu w księdze wieczystej.
Do istotnych zmian należy także zaliczyć rozwiązania w zakresie przeniesienia wierzytelności hipotecznej. Przeniesienie wierzytelności hipotecznej wraz z hipoteką będzie skuteczne co do zasady - tak jak dotąd - dopiero od chwili wpisu nabywcy wierzytelności w księdze wieczystej. Aby uzyskać wpis w księdze wieczystej, umowa przenosząca zabezpieczoną wierzytelność będzie wymagała zachowania dla oświadczenia zbywcy (dotychczasowego wierzyciela hipotecznego) formy pisemnej z notarialnie poświadczonym podpisem lub uzyskania w takiej formie zgody zbywcy na wpisanie nabywcy jako nowego wierzyciela hipotecznego (art. 32 ust. 2 u.k.w.h.). Od zasady konstytutywnego wpisu nabywcy wierzytelności ustawa przewiduje wyjątek odnoszący się do przeniesienia wierzytelności z dokumentów zbywalnych przez indos lub na okaziciela (wynikający z art. 831 u.k.w.h.). Jest on uzasadniony obawą przed utrudnieniem obrotu takimi wierzytelnościami, tym bardziej że nie odnotowuje się w ich treści, że są one zabezpieczone hipoteką. Także jednak w tym przypadku przyjęto, że przeniesienie takiej wierzytelności co do zasady prowadzi z mocy prawa do nabycia zabezpieczającej ją hipoteki. Przepisy o przeniesieniu wierzytelności hipotecznej nie będą miały zastosowania do przeniesienia roszczeń o świadczenia uboczne zabezpieczone hipoteką (art. 83 u.k.w.h.). Przeniesienie takiego roszczenia (np. o zapłatę odsetek) samodzielnie spowoduje, że nie będzie ono korzystało z zabezpieczenia hipoteką.
Kolejną zasadniczą modyfikacją jest wprowadzenie uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Zdaniem projektodawców, uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym należy widzieć jako przejaw elastyczności prawa własności.
Po wygaśnięciu hipoteki właściciel będzie mógł na miejscu wygasłego prawa ustanowić nową hipotekę o dotychczasowym pierwszeństwie, uzyskując lepsze warunki, niż gdyby mógł dać zabezpieczenie o najniższym pierwszeństwie (może to mieć znaczenie w przypadku kredytu udzielanego przez bank hipoteczny, jeżeli wierzytelność hipoteczna miałaby zostać wpisana do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych). Właściciel będzie mógł także - na mocy porozumienia z innym wierzycielem hipotecznym - przenieść którąś z hipotek o niższym pierwszeństwie na opróżnione miejsce. Także i w tym przypadku właściciel będzie miał możliwość uzyskania odpowiednich korzyści w zamian za zmniejszenie ryzyka po stronie wierzyciela, którego hipoteka zostanie przeniesiona na wyższe miejsce.
Uprawnienie do przeniesienia hipoteki na opróżnione miejsce dotyczy "którejkolwiek z hipotek obciążających nieruchomość", a więc zarówno hipoteki umownej, jak i przymusowej.
Umożliwienie rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, a więc ustanowienie na tym miejscu nowej hipoteki lub przeniesienie innej hipoteki, z niższym pierwszeństwem, nie będzie zagrażało interesom innych wierzycieli hipotecznych, gdyż wysokość nowej hipoteki lub hipoteki przeniesionej na miejsce wygasłej nie może być wyższa niż kwota wygasłej hipoteki. Gdyby miało być inaczej, wówczas konieczna byłaby na to zgoda wszystkich osób, którym przysługują na nieruchomości prawa z pierwszeństwem równym lub niższym od wygasłej hipoteki.
Istotne w kontekście wejścia w życie przedmiotowej nowelizacji jest to, że do hipotek kaucyjnych powstałych przed dniem wejścia w życie nowelizacji, stosuje się przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w brzmieniu nadanym omawianą nowelizacją, z wyjątkiem przepisów o rozporządzaniu opróżnionym miejscem hipotecznym. Do hipotek zwykłych powstałych przed dniem wejścia w życie nowelizacji stosuje się przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w dotychczasowym brzmieniu, z wyjątkiem art. 76 ust. 1 i 4 tej ustawy, które stosuje się w brzmieniu nadanym analizowaną nowelizacją. To samo dotyczy hipotek kaucyjnych zabezpieczających roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną, lecz nieobjętych z mocy ustawy hipoteką zwykłą, powstałych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy.
Jeżeli w dniu wejścia w życie nowelizacji istniała hipoteka zabezpieczająca wierzytelność przyszłą i wierzytelność ta nie powstała w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie ustawy nowelizującej, lecz nadal może powstać, właściciel nieruchomości może żądać zniesienia tej hipoteki za odpowiednim wynagrodzeniem.
Ustawa z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 131, poz. 1075) wchodzi w życie z dniem 20 lutego 2011 roku.

Artykuł pochodzi z programu System Informacji Prawnej LEX on-line