Kolejne zmiany w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

W przypadku gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony dla obszaru, który uprzednio był objęty planem miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r., miernikiem wzrostu wartości zbywanej nieruchomości będzie różnica między wartością określoną z uwzględnieniem postanowień nowego planu z jednej strony oraz przeznaczenia tejże nieruchomości w planie, który utracił moc zgodnie z art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z drugiej, chyba że przyjęcie kryterium faktycznego sposobu wykorzystywania danej nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu miejscowego okazałoby się korzystniejsze dla właściciela (użytkownika wieczystego).

Do Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej trafił senacki projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (druk nr 3610).

Zdaniem projektodawców ustawy, nie da się wykluczyć, że oszacowanie wzrostu wartości nieruchomości wedle zasady wyrażonej w art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), nie tylko będzie pociągało za sobą mniejsze obciążenie finansowe dla podmiotu zobowiązanego, ale także odpowiadać będzie idei płynącej z art. 2 Konstytucji, tj. zaufania do państwa i stanowionego przez nie prawa. Chodzi mianowicie o te wszystkie sytuacje, w których faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości został wcześniej zdeterminowany przez wydanie decyzji administracyjnej, podnoszącej wartość nieruchomości w porównaniu z wartością, jaką miała ona w okresie obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed dniem 1 stycznia 1995 r. Stąd też w tego typu przypadkach projekt zakłada powrót do ogólnej zasady.

Projektowana ustawa stanowi wykonanie obowiązku dostosowania systemu prawa do orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. (sygn. akt P 58/08), stwierdzającego niezgodność przepisu art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z art. 2 i art. 32 Konstytucji.

Trybunał Konstytucyjny orzekł o niezgodności z ustawą zasadniczą art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi on do faktycznego sposobu wykorzystywania owej nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w sytuacji, gdy jej przeznaczenie zostało w tym planie określone tak samo jak w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 ustawy.

Zdaniem Trybunału Konstytucyjnego w zakresie obciążenia obowiązkiem uiszczenia na rzecz gminy jednorazowej opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, czyli tzw. renty planistycznej, za wspólną cechę właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości uznać należy potencjalną korzyść, jaką przynosi ustabilizowanie ich sytuacji wskutek uchwalenia planu miejscowego. Niemniej jednak obciążenie podmiotów władających nieruchomościami położonymi tam, gdzie nowe plany miejscowe uchwalono dopiero po wygaśnięciu starych, różni się od obowiązku opłatowego nakładanego na właścicieli (użytkowników wieczystych) nieruchomości znajdujących się na terenach, gdzie do uchwalenia nowych planów doszło jeszcze w okresie obowiązywania planów sprzed 1 stycznia 1995 r. W omawianym przypadku mamy zatem do czynienia ze zróżnicowaniem sytuacji osób dysponujących wymienionymi tytułami prawnymi do nieruchomości pod względem zaistnienia związku między uchwaleniem planu a wzrostem wartości zbywanego gruntu i w efekcie pobraniem przez gminę stosownej opłaty. Tymczasem - jak podniesiono w uzasadnieniu wyroku - celem ustawodawcy było „powiązanie uchwalenia miejscowego planu z realnym wzrostem wartości nieruchomości i, w założeniu również, ceny jej zbycia. Uzasadnione wtedy jest osiągnięcie korzyści zarówno przez sprzedającego, jak i przez gminę, która do wzrostu wartości się przyczyniła". Nie da się już natomiast tego powiedzieć o wymierzeniu renty planistycznej w sytuacji, gdy wobec braku aktywności po stronie gminy poprzednio obowiązujący plan miejscowy utracił moc, a jednocześnie nowo uchwalony plan w rzeczywistości nie zmienia przeznaczenia gruntów oraz zasad ich zagospodarowania w stosunku do tamtego wygasłego planu. Dochodzi więc w tym aspekcie do przełamania zasady równości, przy czym ustawodawca nie wskazał tu żadnych wartości, które przemawiałyby za takim właśnie zróżnicowanym sposobem traktowania właścicieli i użytkowników wieczystych - zbywców nieruchomości.

Ponadto za uchyleniem domniemania konstytucyjności zaskarżonego unormowania przemawiała także okoliczność, że zadanie polegające na uchwaleniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego nie stanowiło dla jednostek samorządu terytorialnego nowości, albowiem od wielu lat wiadome im było, że plany miejscowe uchwalone przed datą 1 stycznia 1995 r. wygasną z mocy prawa i że tym samym zachodzi potrzeba zastąpienia ich nowymi. Z kolei właściciele czy też użytkownicy wieczyści nieruchomości nie mogli się spodziewać, że te gminy, które posiadały miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego doprowadzą do utraty ich mocy poprzez zarzucenie prowadzenia polityki przestrzennej na swoim obszarze. Dlatego nie powinni oni ponosić negatywnych skutków zaniedbań władz lokalnych.

Projektowana ustawa może powodować po stronie gmin zmniejszenie się wpływów z tytułu opłat, które właściciele lub użytkownicy wieczyści byliby zobowiązani uiścić w myśl dotychczasowych przepisów.

Na podstawie: www.sejm.gov.pl, stan z dnia 1 grudnia 2010 r.

Artykuł pochodzi z Serwisu Samorządowego www.lex.pl/samorzad