Generalnie dochody ze sprzedaży mieszkania po upływie pięciu lat od jego nabycia są zwolnione z PIT. Wcześniejsze zbycie nieruchomości powoduje jednak konieczność zapłacenia podatku od dochodu. Daninę trzeba zapłacić, jeśli ze sprzedaży podatnik uzyskał dochód. Chodzi zatem tylko o sytuacje, w których podatnik sprzedał nieruchomość drożej niż ją nabył.
Przepisy ustawy o PIT dają możliwość skorzystania ze specjalnego zwolnienia, jeśli uzyskany dochód przeznaczy się na realizację własnych celów mieszkaniowych. Do końca 2018 r. były na to dwa lata. Od stycznia 2019 r. termin został wydłużony do trzech lat. Istotną zmianą było jednak to, że w tym okresie konieczne jest podpisanie ostatecznej umowy zakupu mieszkania, przenoszącej prawo własności do nieruchomości. Tu jednak zaczynają się problemy.
- Sprzedałam mieszkanie, które dostałam w darowiźnie. Nie czekałam jednak pięciu lat. Mam świadomość, że mogę mieć obowiązek zapłacenia podatku. Mój mąż ma jednak kredyt na mieszkanie, w którym oboje mieszkamy. Czy mogę spłacić kredyt męża i uniknąć konieczności zapłaty podatku? Czy zrealizuję w ten sposób własne cele mieszkaniowe – zapytała serwis Prawo.pl Czytelniczka. Dodała, że razem z mężem mają rozdzielność majątkową.
Własne cele mieszkaniowe
Aby skorzystać ze zwolnienia, pieniądze ze sprzedaży mieszkania trzeba przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe. Jak jednak zaznacza dr Grzegorz Keler, adwokat w kancelarii SPCG, przepisy dość szczegółowo określają, jakie wydatki uważa się na wydatki na własne cele mieszkaniowe. Należą do nich np. wydatki na spłatę kredytu zaciągniętego przez podatnika na zakup mieszkania.
Zobacz również:
Sprzedaż nieruchomości trzeba rozliczyć w rocznym PIT >>
Ulga w PIT nie wymaga stałego mieszkania w kupionej nieruchomości >>
Własne cele mieszkaniowe źródłem ciągłych sporów z fiskusem >>
Problemem w sytuacji Czytelniczki jest zatem to, że kredyt zaciągnął mąż podatniczki, a nie ona sama. Nie jest to zatem „kredyt zaciągnięty przez podatnika”. - Trudno też uznać, by własny cel mieszkaniowy podatnika realizowany był poprzez zakup mieszkania przez osobę inną niż podatnik. Takie stanowisko zajął dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji nr 0113-KDIPT2-2.4011.718.2019.1.BO – zaznacza dr Grzegorz Keler.
Kredyt spłaca jedynie podatnik
Spłata kredytu na zakup czy budowę nieruchomości spełnia warunki realizacji własnych celów mieszkaniowych. Jak jednak zaznacza Agnieszka Czernik, doradca podatkowy, wszelkie kredyty i pożyczki muszą być zaciągnięte w bankach lub SKOK–ach przez podatnika, nie zaś jego małżonka. Niezależnie od rozdzielności majątkowej lub wspólności majątkowej. - W przypadku rozdzielności majątkowej, kredyt udzielony jest wyłącznie jednemu ze małżonków, nie jest wymagana zgoda współmałżonka; spłaca ten kredyt jedynie małżonek wymieniony w umowie z bankiem jako kredytobiorca. Nieruchomość (dom, mieszkanie) również należy wyłącznie do niego. Zatem wyłącznie współmałżonek – kredytobiorca będzie mógł skorzystać ze wszelkich ulg przewidzianych prawem podatkowym dla rozliczania kredytów mieszkaniowych, sporządzając własne, odrębne zeznania podatkowe – tłumaczy nasza rozmówczyni.
Cena promocyjna: 44.1 zł
|Cena regularna: 49 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: zł
Sposoby na uniknięcie podatku
Czy żona może w takim razie uniknąć konieczności zapłaty podatku po sprzedaży mieszkania, które dostała w darowiźnie? Jakie są rozwiązania w tym zakresie?
Agnieszka Czernik tłumaczy, że pierwszym sposobem na pomoc małżonkowi w spłacie kredytu może okazać się umowa darowizny środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości. Trzeba tu jednak uwzględnić konieczność zapłacenia 19-proc. podatku dochodowego. Tego rodzaju darowizna zwolniona jest od podatku od spadków i darowizn w myśl art. 4a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, bez względu na istnienie rozdzielności lub wspólności majątkowej. Ważne jednak, by pieniądze zostały przekazane przelewem bankowym. Wymagane jest również zgłoszenie w urzędzie skarbowym darowizny na druku SD-Z2 w terminie sześciu miesięcy. Drugim sposobem na udzielenie pomocy małżonkowi jest darowizna samej nieruchomości, która musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Następnie małżonek zrealizuje jej sprzedaż, a potem uzyskany w ten sposób dochód przeznaczy na własne cele mieszkaniowe, czyli na spłatę zaciągniętego uprzednio kredytu. W takiej sytuacji nie będzie trzeba płacić podatku dochodowego od sprzedaży.
Nasza Czytelniczka sprzedała jednak samodzielnie nieruchomość. Takie rozwiązanie nie będzie więc miało dla niej zastosowania.
Potwierdza to Grzegorz Symotiuk, doradca podatkowy w kancelarii TAX PFK. - Niestety, w naszym przypadku Czytelniczka nie może skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Przepisy wskazują wprost, iż aby wydatki na spłatę kredytu mogły zostać uznane za realizację celu mieszkaniowego, spłata musi dotyczyć kredytu zaciągniętego przez podatnika. Jeżeli zatem kredyt został zaciągnięty przez jej męża, to w takiej sytuacji nie można twierdzić, iż spłata kredytu dotyczy kredytu zaciągniętego przez nią – wskazuje Grzegorz Symotiuk.
Nasz rozmówca podpowiada jednak, że w celu uniknięcia konieczności zapłacenia podatku, możliwe jest na przykład rozszerzenie wspólności majątkowej o tę nieruchomość (o ile taka będzie zgodna wola małżonków). Wówczas Czytelniczka mogłaby np. przeznaczyć środki na remont, czy też modernizację nieruchomości i skorzystać z prawa do zwolnienia.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
