W którym momencie, przy najmie prywatnym, ująć w kosztach nadpłaty z tytułu podatku od nieruchomości oraz opłaty do spółdzielni mieszkaniowej?

Pytanie pochodzi z publikacji Vademecum Głównego KsięgowegoUzyskuję przychody z najmu jako odrębne źródło przychodu (nie w ramach działalności gospodarczej). Koszty związane z najmem zaliczam w koszty uzyskania przychodu w dacie zapłaty. Przez pomyłkę w listopadzie 2015 r. dwukrotnie opłaciłam podatek od nieruchomości oraz kwotę opłat do spółdzielni mieszkaniowej. Mam już opłacone wszystkie zobowiązania za 2015 r., zarówno z tytułu podatku od nieruchomości i w spółdzielni mieszkaniowej. Nadpłaty zostaną zaliczone na poczet zobowiązań w 2016 r .Czy prawidłowo uznaję koszty w dacie ich zapłaty, a nie np. wystawienia faktury?Kiedy mogę zaliczyć ww. nadpłaty do kosztów uzyskania przychodu?Jakie postępowanie będzie prawidłowe?

Odpowiedź:
Wydatki związane z zapłatą podatku od nieruchomości oraz opłat do spółdzielni mieszkaniowej, co do zasady, stanowią koszt uzyskania przychodów ze źródła przychodów jakim jest najem nieruchomości i są potrącane tylko w tym roku podatkowym, w którym zostały poniesione.
Także wtedy, gdy nadpłacony podatek od nieruchomości oraz opłaty do spółdzielni mieszkaniowej potrącone/rozliczone zostaną w następnym roku podatkowym.

Uzasadnienie:
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) – dalej u.p.d.o.f., odrębnym źródłem przychodów jest najem, o ile nie jest to najem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Na podstawie z art. 22 ust. 1 u.p.d.o.f., kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 u.p.d.o.f.
W interpretacji indywidualnej z dnia 20 marca 2015 r., ILPB1/415-1454/14-4/IM, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu wyjaśnił, że warunkiem zaliczenia danego wydatku do kosztów uzyskania przychodu jest spełnienie łącznie następujących przesłanek:
– musi być on poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,
– nie może być wymieniony w art. 23 u.p.d.o.f., wśród wydatków nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów,
– musi być należycie udokumentowany.
Organ podatkowy wskazał, że związek przyczynowy pomiędzy poniesieniem wydatku a osiągnięciem przychodu bądź zachowaniem lub zabezpieczeniem jego źródła należy oceniać indywidualnie w stosunku do każdego wydatku. Z oceny tego związku powinno wynikać, że poniesiony wydatek obiektywnie może przyczynić się do osiągnięcia przychodu bądź służyć zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów. Przy czym konieczność poniesienia danego wydatku nie może wynikać z zaniedbań lub sprzecznych z prawem działań podatnika. Koszty poniesione na zachowanie źródła przychodu to koszty, które poniesione zostały, aby przychody z danego źródła przychodów w dalszym ciągu uzyskiwano oraz aby takie źródło w ogóle dalej istniało. Natomiast za koszty służące zabezpieczeniu źródła przychodów należy uznać koszty poniesione na ochronę istniejącego źródła przychodów, w sposób gwarantujący bezpieczne funkcjonowanie tego źródła. Istotą tego rodzaju kosztów jest więc ich obligatoryjne poniesienie w celu nie dopuszczenia do utraty źródła przychodu w przyszłości.
W sytuacji opisanej w pytaniu nie ulega wątpliwości, że wydatki związane z zapłatą podatku od nieruchomości oraz opłat do spółdzielni mieszkaniowej, co do zasady, stanowią koszt uzyskania przychodów ze źródła przychodów jakim jest najem nieruchomości.
Wątpliwością, która spowodowała zadanie pytania, jest prawdopodobnie termin potrącenia tego przychodu, w związku z tym, że nadpłacony podatek od nieruchomości oraz opłaty do spółdzielni mieszkaniowej rozliczony zostanie w następnym roku podatkowym.
Zasadą wynikającą z art. 22 ust. 4 u.p.d.o.f. jest, że koszty uzyskania przychodów są potrącane tylko w tym roku podatkowym, w którym zostały poniesione, z zastrzeżeniem art. 22 ust. 5, 6 i 10 u.p.d.o.f. Zastrzeżenie to dotyczy zaś podatników prowadzących księgi rachunkowe albo podatkowe księgi przychodów i rozchodów.

Karol Różycki

Odpowiedzi udzielono 11.12.2015 r.