W przedmiotowej sprawie do fiskusa zwróciła się państwowa osoba prawna, która realizuje zadania zlecone w zakresie gospodarki mieszkaniowej oraz zadania własne obejmujące gospodarowanie powierzonym mieniem Skarbu Państwa w szczególności poprzez oddawanie nieruchomości w trwały zarząd, dzierżawę, najem, użyczenie. Jej jednostki organizacyjne dokonują odsprzedaży (refakturowania) tzw. mediów, poprzez przeniesienie kosztów poniesionych przez osobę prawną, która zakupiła usługi lub energię na podmiot, który z nich faktycznie korzystał. Odnosi się to do energii elektrycznej, cieplnej, dostawy wody, wywozu nieczystości.
Kluczowa dla sprawy tej pozostawała okoliczność, jaką stawkę VAT należało stosować do odsprzedaży (refakturowania) usług, w tym usług o charakterze powszechnym oraz różnych postaci energii (tzw. mediów), poprzez przeniesienie kosztów poniesionych przez podmiot, który zakupił usługi lub energię na podmiot, który z nich faktycznie korzystał.
Zdaniem fiskusa, w sytuacji, kiedy wynajmujący zawiera umowę na dostawę energii elektrycznej, dostawy wody, dostawy gazu, wywóz odpadów, odprowadzanie ścieków do nieruchomości użytkowej będącej przedmiotem najmu nie może kosztów dostawy tych mediów przenieść bezpośrednio na najemcę. Tym samym wydatki ponoszone przez wynajmującego (w sytuacji gdy korzystający z lokalu nie ma bezpośrednio zawartej umowy z dostawcą mediów) stanowią wraz z czynszem obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o VAT. Natomiast, w przypadku gdy umowy na dostawę energii elektrycznej, cieplnej, wodę, wywóz nieczystości nie są zawierane bezpośrednio przez najemcę lub współwłaścicieli z dostawcą tylko wynajmujący zawarł ww. umowy, wówczas kwoty należne z tytułu tych świadczeń pozostają w bezpośrednim związku z przedmiotem umów na świadczenie usług związanych z najmem, będąc elementem pewnej całości, stanowiącej jedno świadczenie - usługę najmu. W związku z tym świadczenie usługi najmu wraz z ww. świadczeniami dodatkowymi stanowi jedną usługę, do podstawy opodatkowania, której należy doliczyć również te świadczenia oraz zastosować jednolitą stawkę podatku, właściwą dla usługi zasadniczej (tj. usługi najmu). W przypadku najmu lokali użytkowych od 1 stycznia 2011 r., - stawką podatku VAT w wysokości 23 proc.
Państwowa osoba prawna nie zgodziła się z fiskusem, a sprawa ostatecznie trafiła do NSA. Zdaniem sądu, art. 29 ust. 1 oraz art. 41 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, w brzmieniu obowiązującym w 2011 r., należało tak interpretować, że opłaty wynikające z eksploatacji lokalu przez najemcę: za energię cieplną, dostawę wody, odbiór ścieków i wywóz nieczystości nie powinny być co do zasady ujmowane do podstawy opodatkowania, jako składniki czynszu z tytułu usługi najmu i w konsekwencji powinny zostać opodatkowane stawką odmienną od usługi najmu. Media w postaci zużycia wody, energii elektrycznej i cieplnej, odprowadzania ścieków co do zasady powinny być uważane za odrębne świadczenia od usługi najmu, jeżeli najemca miał możliwość wyboru sposobu korzystania z danych towarów i usług poprzez decydowanie o wielkości zużycia. W przypadku natomiast wywozu nieczystości, czynności te powinny być traktowane, jako odrębne od usługi najmu, jeżeli najemca miał możliwość dokonania wyboru świadczeniodawcy tych usług.
Wyrok NSA z 10 lipca 2015 r., sygn. akt I FSK 944/15
Omówienie pochodzi z programu Vademecum Głównego Księgowego
| Dowiedz się więcej z książki | |
 |
Najem nieruchomości a podatki
|