Czy zatrzymana zaliczka podlega pod podatek dochodowy i w jakiej wysokości oraz kiedy prawidłowo powinno nastąpić rozliczenie z urzędem skarbowym?
Zatrzymana zaliczka podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym jako przychód z innych źródeł. Przychód z tego tytułu podlega zsumowaniu z przychodami z pozostałych źródeł i opodatkowany jest według skali podatkowej w ramach zeznania rocznego (PIT-36 lub PIT-37) za rok, w którym kontrahent zrezygnował z kupna. Szczegóły znajdują się w uzasadnieniu.
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają uzyskiwane przez osoby fizyczne przychody, które przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) - dalej u.p.d.o.f., dzielą na źródła. Jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub części oraz udziałów w nieruchomości - zob. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f.
Aby powstał przychód z powyższego źródła przychodów, nastąpić musi zbycie nieruchomości. W konsekwencji, jak wyjaśnił Naczelnik II Urzędu Skarbowego w Gdyni z dnia 10 czerwca 2006 r., PD1/4111/415/0027/06, "zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, ponieważ jest ona jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności nieruchomości w określonym terminie. Obowiązek podatkowy powstanie dopiero w momencie zawarcia - w wykonaniu umowy przedwstępnej - umowy sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomości, jeżeli nie upłynęło 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości". W omawianym przypadku do zawarcia umowy sprzedaży nie doszło, a w konsekwencji - otrzymana zaliczka nie stanowi przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.
Nie oznacza, że do powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym w ogóle w omawianej sytuacji nie doszło. Jednym ze źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych są bowiem inne źródła (zob. art. 10 ust. 1 pkt 9 u.p.d.o.f.). Do przychodów z tego źródła zaliczają się wszelkie podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychody, które nie zaliczają się do przychodów z pozostałych źródeł. Do tego źródła przychodów zaliczają się, m.in., zadatki czy zaliczki zatrzymane przez osoby w związku z nie dojściem do skutku umowy ostatecznej (chyba, że umowa ta miała zostać zawarta w wykonaniu prowadzonej działalności gospodarczej; wówczas należy uznać, że przychody te są przychodami z pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. przychodami ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.; w omawianym przypadku sytuacja taka nie ma miejsca, gdyż - jak wynika z treści pytania - działalność gospodarcza nie jest od 2 lat prowadzona). Potwierdzają to organy podatkowe w udzielanych wyjaśnieniach (zob. przykładowo postanowienie Naczelnika II Urzędu Skarbowego w Gliwicach z dnia 23 listopada 2005 r., IPD3/415-60/05).
Przychody z innych źródeł są sumowane z przychodami z pozostałych źródeł i opodatkowywane według skali podatkowej po zakończeniu roku, w którym zostały uzyskane, w ramach zeznania rocznego składanego przez podatnika (PIT-36 lub PIT-37). Uznać przy tym należy, że przychód z tytułu zatrzymania zadatku czy zaliczki w związku z nie dojściem do skutku umowy ostatecznej powstaje z chwilą wycofania się drugiej strony z umowy (nie z chwilą otrzymania zadatku, czy zaliczki), tj. w omawianym przypadku w zeznaniu za rok, w którym kontrahent zrezygnował z kupna.