Pytanie

Wspólnota otrzymała kredyt w wysokości 20.000 zł na remont dachu. Bank zapłacił wykonawcy za wykonanie robót.
Ponieważ wartość robót była w wysokości kredytu i nie wystarczyło pieniędzy na prowizję, to bank pobrał z konta bieżącego wspólnoty prowizję za udzielenie kredytu.
Jak zaksięgować poszczególne operacje?

Odpowiedź

Prowizja od kredytu zaciągniętego na remont dachu wspólnoty zwiększa koszty wykonanych remontów. Zapłata przez bank wykonawcy robót środkami z przyznanego wspólnocie kredytu zwiększa zobowiązania wspólnoty wobec banku i zmniejsza zobowiązanie wobec wykonawcy robót.

Uzasadnienie

Zakres działania wspólnoty mieszkaniowej zostały ściśle określone w ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - dalej u.w.l. Na podstawie art. 12 ust. 2 u.w.l. pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba, że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5) wynagrodzenie członków zarządu i zarządcy.
Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat.

Z punktu widzenia podatkowego, wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, podlega przepisom ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych - dalej u.p.d.o.p.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p., wolne od podatku są dochody wspólnot mieszkaniowych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:
- dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
- dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.
Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie.

Zgodnie z art. 29 u.w.l. zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Zobacz książkę "Gospodarka, rachunkowość, podatki oraz rozrachunki wspólnoty mieszkaniowej" dostępną w księgarni internetowej Profinfo >>

Wspólnota w formie uchwały podejmuje decyzje w sprawie uchwalenia rocznego planu gospodarczego oraz ustalenia wysokość opłat na pokrycie kosztów zarządu obejmujących utrzymanie części wspólnych nieruchomości, media i usługi komunalne jak i zaliczkę na pokrycie kosztów remontów (lub wyodrębniony fundusz remontowy).

W planie gospodarczym należy określić zakres i kolejność prac remontowych planowanych do wykonania przez wspólnotę, szacowane koszty remontów, koszty prowizji i odsetek bankowych, jak i źródła finansowania tych prac obejmujące przychody z tytułu zaliczek wnoszonych przez właścicieli, wysokość kredytu, przyznanych premii termomodernizacyjnych jaki i planowany stan środków funduszu remontowego na koniec roku (saldo na bilans zamknięcia).

Uzyskany kredyt zwiększa zobowiązania wspólnoty wobec banku. Zapłacone odsetki i prowizje od kredytu stanowią koszty uzyskania przychodów gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Księgowanie:
1. Faktura wykonawcy za remont dachu:
Wn konto 856 Fundusz remontowy (lub koszty remontów, jeżeli wspólnota nie wyodrębnia w ewidencji funduszu remontowego)
Ma konto 202 Rozrachunki z dostawcami.
2. Zapłata przez bank wykonawcy za remont dachu - środkami pochodzącymi z kredytu:
Wn konto 202 Rozrachunki z dostawcami
Ma konto 134 Kredyty bankowe.
3. Prowizja i odsetki kredytu bankowego:
Wn konto 856 Fundusz remontowy (lub koszty remontów, jeżeli wspólnota nie wyodrębnia w ewidencji funduszu remontowego)
Ma konto 131 Bieżący rachunek bankowy.
4. Spłata kredytu:
Wn konto 134 Kredyty bankowe
Ma konto 131 Bieżący rachunek bankowy.

Odpowiedź pochodzi z programu Vademecum Głównego Księgowego