Podatnik odliczy VAT od kupna mieszkania na wynajem

Usługa wynajmu pokoi na cele turystyczne przez osobę fizyczną działającą w charakterze podatnika VAT podlega opodatkowaniu podatkiem w wysokości 23 proc. Podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia VAT z tytułu wydatków związanych z nabyciem mieszkania - wyjaśnia ekspert Vademecum Głównego Księgowego.

Pytanie

Osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, będąca podatnikiem VAT, zamierza kupić mieszkanie z przeznaczeniem na wynajem dla turystów.

Czy od dokonanego zakupu przysługuje odliczenie VAT?

W jaki sposób należy dokonywać rozliczeń z tytułu wynajmu mieszkania dla osób fizycznych z punktu widzenia ustawy o VAT?

Odpowiedź

Świadcząc na własny rachunek usługę wynajmu pokoi na cele wypoczynkowe, turystyczne, rekreacyjne, itp. osoba fizyczna będzie działała w charakterze podatnika VAT, a co najważniejsze usługa ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem w wysokości 23%.

Z drugiej strony – mając na uwadze przepis art. 86 ust. 1 u.p.t.u. podatnikowi będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu wydatków związanych z nabyciem mieszkania.

Uzasadnienie

W celu odpowiedzi na przedstawione pytanie należy w pierwszej kolejności sięgnąć do definicji podatnika na gruncie podatku od towarów i usług. Zgodnie z przepisem art. 15 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – dalej u.p.t.u. podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie zaś do przepisu art. 15 ust. 2 u.p.t.u. działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na gruncie ww. przepisu najem stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji wynajmujący (o ile nie jest zwolniony podmiotowo na podstawie art. 113 ust. 1 u.p.t.u.) jest w tym zakresie podatnikiem tego podatku.

Z powyższego wynika, że osoba wynajmując prywatną nieruchomość jest z tego tytułu podatnikiem VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że w myśl art. 43 ust. 1 pkt 36 u.p.t.u. zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Tak więc, jeśli nieruchomość jest wynajmowana na cele mieszkaniowe, będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług bez względu na przekroczenie kwoty 150.000 zł pod warunkiem, że wynajmujący nie wykonują innych czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (por. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 23 lipca 2014 r., IPTPP1/443-350/14-4/MW).

Celem innym niż mieszkaniowy jest cel krótkotrwałego pobytu o charakterze turystycznym bądź biznesowym. Takie cele realizowane są m.in. przez hotele, pensjonaty, pokoje do wynajęcia dla turystów bądź biznesmenów. Powyższe wskazuje, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym co istotne, na cele mieszkaniowe. Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

- świadczenie usługi na własny rachunek,

- charakter mieszkalny nieruchomości,

- mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku.

W przeciwnym wypadku - wynajem nieruchomości na cele inne niż mieszkaniowe – będzie podlegał opodatkowaniu stawką podatku w wysokości 23 proc. (art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 u.p.t.u.) po przekroczeniu kwoty zwolnienia podmiotowego w wysokości 150.000 zł.

Zatem świadcząc na własny rachunek usługę wynajmu pokoi na cele wypoczynkowe, turystyczne, rekreacyjne, itp. osoba fizyczna będzie działała w charakterze podatnika VAT, a co najważniejsze usługa ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem w wysokości 23 proc..

Z drugiej strony – mając na uwadze przepis art. 86 ust. 1 u.p.t.u. podatnikowi będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułuwydatków związanych z nabyciem mieszkania.

Obowiązek podatkowy z tytułu umowy najmu powstanie z chwilą wystawienia faktury (art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b u.p.t.u.). Natomiast gdy podatnik nie wystawi faktury, wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminów wystawienia faktury, a w przypadku gdy nie określono takiego terminu - z chwilą upływu terminu płatności (art. 19a ust. 7 u.p.t.u.).

Podatnicy dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są obowiązani prowadzić ewidencję obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących (art. 111 ust. 1 - dalej u.p.t.u.).

W przepisach rozporządzenia ministra finansów z 4 listopada 2014 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących – dalej r.z.k.r. wprowadzono w określonych przypadkach zwolnienia od obowiązku posiadania kasy. W szczególności zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do 31 grudnia 2016 r. podatników, u których obrót zrealizowany na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych nie przekroczył w poprzednim roku podatkowym kwoty 20.000 zł, a w przypadku podatników rozpoczynających w poprzednim roku podatkowym dostawę towarów lub świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli obrót z tego tytułu nie przekroczył, w proporcji do okresu wykonywania tych czynności w poprzednim roku podatkowym, kwoty 20.000 zł (§ 3 ust. 1 pkt 1 r.z.k.r.).

Ponadto, przepisy r.z.k.r, zwalniają z obowiązku ewidencjonowania, między innymi, wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKWiU 68.20.1) (§ 2 ust. 1 w zw. z poz. 26 załącznika do r.z.k.r.). Zgodnie z § 2 ust. 2 r.z.k.r. zwolnienie to ma zastosowanie, jeżeli usługi te w całości są dokumentowane fakturą.