Zdarza się, że osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej wynajmują mieszkania za pośrednictwem portalu internetowego, co . nie ogranicza w żadnym razie praw własności. Pośrednik wykonuje te czynności na rzecz wynajmującego (właściciela nieruchomości), czyli nie na własny rachunek. Czynsz najmu, pomniejszony o wynagrodzenie pośrednika, jest przekazywany właścicielowi za pośrednictwem portalu . Pojawia się w takiej sytuacji pytanie, czy właściciel nieruchomości powinien się rozliczyć najem jako tzw. jako najem prywatny podlegający opodatkowaniu w formie ryczałtu ewidencjonowanego, bez konieczności prowadzenia działalności gospodarczej?
Czytaj również: Internetowy handel i najem do kontroli podatkowej - dane
Osoba fizyczna rozlicza najem prywatny
W kontekście przychód z umów najmu należy wskazać, że odrębnymi źródłami przychodów są:
- pozarolnicza działalność gospodarcza (zob. art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT)
- najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (zob. art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT) – tzw. najem prywatny
Zasadniczo wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Jednak w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą (zob. art. 14 ust. 2 pkt. 11 ustawy o PIT), albo najem jest przedmiotem tej działalności– wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Nadmienić tu należy, że art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, regulujący źródło przychodu jakim jest najem, wyklucza z katalogu tych przychodów składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
Jak wynika uchwały NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych , chyba, że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
Osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, które wynajmują mieszkania powinny uzyskiwane z tego tytułu przychody kwalifikować do źródła przychodów jakim jest tzw. najem prywatny (zob. art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT). Dotyczy to również przypadku gdy osoby te wynajmują mieszkania za pośrednictwem pośrednika internetowego (portalu internetowego).
Cena promocyjna: 198 zł
|Cena regularna: 220 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 165 zł
Przychody z najmu opodatkowane ryczałtem
Należy tutaj wskazać, że przychody z najmu prywatnego obligatoryjnie podlegają opodatkowaniu ryczałtem ewidencjonowanym (zob. art. 9a ust. 6 ustawy o PIT i art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanymi PIT).
Uwaga: Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o PIT (art. 6 ust. 1a ustawy o PIT).
Stosownie do art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym PIT, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5 proc. przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5 proc. przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym PIT.
Uwaga: Podatek zryczałtowany pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania (zob. art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym PIT).
Skoro portal internetowy (pośrednik) działa na rzecz osoby wynajmującej mieszkanie, to otrzymane od najemców należności za najem (czynsz) stanowią dla wynajmującego przysporzenie majątkowe (otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne), od którego należy odprowadzić ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Podkreślić należy, że przychodem wynajmującego jest całe świadczenie otrzymane od najemcy, tj. bez pomniejszania o wynagrodzenie pośrednika. Ponadto przychód powstaje już w dacie otrzymania lub postawienia do dyspozycji pośrednika (portal internetowy), a nie dopiero z chwila przekazania tych środków wynajmującemu przez pośrednika.
Zaprezentowane stanowisko podzielają organy podatkowe (interpretacja indywidualna dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 16 sierpnia 2024 r., 0115-KDIT1.4011.375.2024.3.AS).
Autor: Marcin Szymankiewicz, doradca podatkowy
