ETS o opodatkowaniu VAT sprzedaży działek budowlanych

Trybunał Sprawiedliwości UE (ETS) uznał w czwartek, że sprzedaż działek przekształconych z rolnych w budowlane nie podlega VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Zdaniem ekspertw orzeczenie jest korzystne dla części sprzedawcw.

O wydanie orzeczenia zwrócił się polski Naczelny Sąd Administracyjny, rozpatrujący sprawy kilku osób spierających się z naszym fiskusem. Po przekształceniu należących do nich nieruchomości rolnych w budowlane rozpoczęły one sprzedaż działek. NSA pytał ETS, czy w takiej sytuacji osoby te należy uznać za podatników VAT, a sprzedaż działek obłożyć tym podatkiem.

Trybunał orzekł, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w prawie UE, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności - poinformowało biuro prasowe ETS w komunikacie.

Według Trybunału osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Natomiast jeżeli osoba ta, w celu dokonania wspomnianej sprzedaży, podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, należy uznać ją za podmiot prowadzący +działalność gospodarczą+ w rozumieniu prawa UE, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej - napisano. ETS wskazał, że chodzi np. o uzbrojenie terenu albo działania marketingowe.

Zdaniem radcy prawnego z KPMG Tomasza Bełdygi polskie sądy będą musiały rozstrzygać, czy w danym przypadku sprzedaż następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym danej osoby, czy też nie.

Trybunał uznał, że transakcje sprzedaży działek nie podlegają VAT, jeżeli czynności te są związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Pojęcie takich czynności jest jednak nieostre, w polskim prawie nie zostało zdefiniowane - powiedział Bełdyga.

Dodał, że ETS wskazał, iż poniesienie dodatkowych nakładów na sprzedawane działki np. uzbrojenie ich, marketing będą skutkować uznaniem sprzedawcy za podatnika VAT. To rodzi ryzyko, że osoby, które dzielą działki i podejmują aktywne działania w celu ich sprzedaży, zostaną uznane za podatników VAT. Wyrok powinien jednak uspokoić wszystkich, którzy chcą sprzedać działki, w które specjalnie nie zainwestowano - powiedział.

Bełdyga podkreślił, że liczy, iż więcej wskazówek co do opodatkowania sprzedaży działek budowlanych ETS udzieli w pisemnym uzasadnieniu do orzeczenia.

Partner z kancelarii KNDP Kolibski Nikończyk Dec & Partnerzy Tomasz Siennicki uważa, że orzeczenie Trybunału jest bardzo ważne dla polskich podatników, choć zastrzega, że bez dokonania szczegółowej analizy uzasadnienia wyroku trudno jest dokonać jego właściwej oceny.

Wszystko wskazuje jednak na to, że orzeczenie to będzie przynajmniej częściowo korzystne dla polskich podatników. (...) Wyrok potwierdza przynajmniej w części bardziej liberalne stanowisko polskich sądów administracyjnych w tym zakresie - ocenia Siennicki.

Podkreślił, że w rezultacie osoby dokonujące sprzedaży wielu działek gruntu nabytego np. w drodze spadku lub darowizny, nie będą zobowiązane do zapłaty VAT, nawet jeżeli samodzielnie dokonały podziału geodezyjnego, o ile nie będą podejmowały dalej idących i bardziej aktywnych działań w celu ich sprzedaży.

Orzeczenie nie wyjaśni jednak z całą pewnością wszystkich wątpliwych kwestii zwianych ze sprzedażą gruntu przeznaczonych pod budowę - dodał Siennicki.