Datio in solutum: podatek nie poczeka do sprzedaży nieruchomości

Otrzymanie nieruchomości w miejsce wypełnienia zobowiązania samo w sobie powoduje zwiększenie aktywów wierzyciela i powstanie przychodu podatkowego i to niezależnie od planowanej sprzedaży tej nieruchomości. Tak wynika z wyroku WSA w Gdańsku z 4 kwietnia 2014 r.

W przedmiotowej sprawie spółka podpisała umowę dzierżawy nieruchomości. Właściciel nieruchomości zobowiązał się zapewnić lokale mieszkalne gotowe do wynajmu w określonym terminie, przy czym strony ustaliły karę umowną w przypadku nie wywiązania się przez właściciela nieruchomości z tego obowiązku. Trudności finansowe właściciela nieruchomości spowodowały, że nie udało się przekazać stronie tych nieruchomości w stanie nadającym się do wynajmu.

Strony chcąc sprawę załatwić ugodowo, na mocy cesji nieruchomości zawartej przed notariuszem, dokonały przeniesienia własności niewykończonych i nadających się do remontu nieruchomości, jako realizacji kar umownych. Spółka zamierza zbyć te nieruchomości i uzyskać kwoty z tytułu kary umownej.

W ocenie spółki przychód w sprawie powstanie dopiero w momencie wyegzekwowania konkretnej kwoty należności od nabywcy nieruchomości, tj. w momencie faktycznego otrzymania środków pieniężnych przez spółkę ze sprzedaży nieruchomości.

Fiskus uznał jednak, że w wyniku spełnienia przez dłużnika innego świadczenia w miejsce świadczenia pieniężnego dojdzie do wystąpienia po stronie spółki przychodu podatkowego, stosownie do art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT.

Za datę powstania przychodu uznać więc należy w tej sprawie dzień wydania rzeczy nie później niż na dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności. A sformułowanie "uregulowanie należności" nie odnosi się tylko i wyłącznie do pieniężnej formy rozliczenia, ale do każdej formy uregulowania zobowiązania. Konsekwencją tego jest, że przychód powstały w związku z rozliczeniem kar umownych należy rozpoznać na moment przeniesienia własności nieruchomości.

Stanowisko fiskusa poparł WSA w Gdańsku. Zdaniem sądu przychodem podatkowym są takie wartości, które definitywnie powiększają aktywa osoby prawnej, co zgodne jest z zapisem art. 12 ust. 1 pkt 1 i ust. 3 ustawy o CIT, który za przychód nakazuje uznać tylko te wartości, które charakteryzują się definitywnym przyrostem majątku podatnika. Dlatego skoro, jak twierdzi wnioskodawca, doszło do przeniesienia własności nieruchomości na rzecz wierzyciela, to zgodzić należy się z organem, że doszło do rozliczenia wierzytelności w zakresie przysługujących stronie kar umownych.

Podsumowując, po stronie spółki powstał przychód w wysokości ustalonej przez strony w akcie notarialnym, zgodnie z art. 14 ustawy o CIT. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej – przy czym dokonuje tego na etapie postępowania podatkowego. Nie można więc uznać stanowiska strony, że przychód nie powstanie w momencie przeniesienia na spółkę prawa własności nieruchomości, ale dopiero w momencie uzyskania środków pieniężnych z tytułu sprzedaży nieruchomości (jeśli taka sprzedaż nastąpi).

Wyrok WSA w Gdańsku z 4 kwietnia 2014 r., I SA/Gd 1731/13

Omówienie pochodzi z programu Vademecum Głównego Księgowego