Czy sprzedaż budynku wzniesionego na obcym gruncie należy uznać za sprzedaż nieruchomości, czy też za sprzedaż naniesień lub inwestycji w obcym środku trwałym?
Pojęcie dostawy towarów (i w ogóle konstrukcja "czynności opodatkowanych") jest oderwana i niezależna od ich skutków cywilnoprawnych; opodatkowane skupia się bardziej na aspektach ekonomicznych, niż cywilnoprawnych.
Pozwala to na uznanie, że w przypadku sprzedaży budynku wzniesionego na cudzym gruncie mamy do czynienia ze sprzedażą towaru (jakim jest budynek). Nie jest to świadczenie usług (przeniesienie prawa do nakładów, czy też inwestycji), lecz następuje przeniesienie prawa do dysponowania towarem (budynkiem) jak właściciel; jest więc wykonana dostawa towarów.
Istotnie przepisy prawa cywilnego wprowadzają zasadę superficies solo cedit (zgodnie z którą to, co znajduje się na gruncie i jest z nim w sposób trwały połączone stanowi własność właściciela gruntu).
Zgodnie z przepisem art. 47 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) - dalej k.c., część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
Przepis art. 48 k.c. precyzuje zaś, że z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Jeden z tych wyjątków wprowadza przepis art. 49 § 1 k.c., który wskazuje, że urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
Przepis art. 48 k.c. wymaga - dla uznania określonych urządzeń znajdujących się na gruncie za część składową gruntu (będącą w następstwie własnością właściciela gruntu) - istnienia trwałego powiązania urządzenia z gruntem. W literaturze przedmiotu wskazuje się, że "dla uznania budynku i innego urządzenia za część składową nieruchomości konieczne jest ustalenie istnienia trwałego powiązania z gruntem (...), co musi być dokonywane w oparciu o konkretne okoliczności i obowiązujące przepisy, w szczególności przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.)" (A. Kidyba (red.), K. Kopaczyńska-Pieczniak, E. Niezbecka, Z. Gawlik, A. Janiak, A. Jedliński, T. Sokołowski, Kodeks cywilny. Komentarz. Tom I. Część ogólna, Warszawa 2009).
Budynek znajdujący się na gruncie (w sposób trwały z nim związany - co jest koniecznością w przypadku budynku) jest zatem cywilnoprawną własnością właściciela gruntu.
Z tych też powodów (mając na względzie aspekty cywilnoprawne) przepisy ustaw o podatku dochodowym wymieniają odrębnie - obok zwykłych środków trwałych - budynki i budowle wzniesione na obcym gruncie. Wobec tychże nie stawiają wymogu, aby były one własnością podatnika dla uznania ich za środki trwałe.
Należy jednakże w tym miejscu zauważyć, że przepisy ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) - dalej u.p.t.u., dotyczą m.in. dostawy towarów, a nie sprzedaży (przeniesienia prawa własności) rzeczy.
Zgodnie z przepisem art. 7 ust. 1 u.p.t.u., przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W piśmiennictwie i w orzecznictwie podkreśla się, że pojęcie dostawy towarów (i w ogóle konstrukcja "czynności opodatkowanych") jest oderwana i niezależna od ich skutków cywilnoprawnych; opodatkowane skupia się bardziej na aspektach ekonomicznych, niż cywilnoprawnych.
Wszystko to - moim zdaniem - pozwala na uznanie, że w przypadku sprzedaży budynku wzniesionego na cudzym gruncie mamy do czynienia ze sprzedażą towaru (jakim jest budynek). Nie jest to świadczenie usług (przeniesienie prawa do nakładów, czy też inwestycji), lecz następuje przeniesienie prawa do dysponowania towarem (budynkiem) jak właściciel; jest więc wykonana dostawa towarów.
Uwagi
Moim zdaniem zastosowanie w tym przypadku będzie miała 10.letni okres korekty podatku naliczonego. Przepisy stanowią, że 10.letni okres korekty podatku naliczonego dotyczy "nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów". Jakby nie było sprzedawany budynek jest nieruchomością. Nie ma znaczenia - z punktu widzenia zakresu korekty - to, czy nieruchomość ta jest, czy nie jest, własnością podatnika dokonującego sprzedaży. Istotne jest to, że odliczał on podatek naliczony od budowy nieruchomości i teraz nieruchomość sprzedaje. Dotyczy go zatem 10.letni okres korekty podatku naliczonego.
Przykłady
Proszę zwrócić uwagę, że w przypadku tej sprzedaży zastosowanie będą miały również zwolnienia podatkowe (ewentualnie stawki podatkowe) dotyczące budynków. W szczególności rozważyć należy to, czy zastosowanie nie znajduje w tym przypadku zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10, bądź pkt 10a u.p.t.u.
Pojęcie dostawy towarów (i w ogóle konstrukcja "czynności opodatkowanych") jest oderwana i niezależna od ich skutków cywilnoprawnych; opodatkowane skupia się bardziej na aspektach ekonomicznych, niż cywilnoprawnych.
Pozwala to na uznanie, że w przypadku sprzedaży budynku wzniesionego na cudzym gruncie mamy do czynienia ze sprzedażą towaru (jakim jest budynek). Nie jest to świadczenie usług (przeniesienie prawa do nakładów, czy też inwestycji), lecz następuje przeniesienie prawa do dysponowania towarem (budynkiem) jak właściciel; jest więc wykonana dostawa towarów.
Istotnie przepisy prawa cywilnego wprowadzają zasadę superficies solo cedit (zgodnie z którą to, co znajduje się na gruncie i jest z nim w sposób trwały połączone stanowi własność właściciela gruntu).
Zgodnie z przepisem art. 47 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) - dalej k.c., część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
Przepis art. 48 k.c. precyzuje zaś, że z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Jeden z tych wyjątków wprowadza przepis art. 49 § 1 k.c., który wskazuje, że urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
Przepis art. 48 k.c. wymaga - dla uznania określonych urządzeń znajdujących się na gruncie za część składową gruntu (będącą w następstwie własnością właściciela gruntu) - istnienia trwałego powiązania urządzenia z gruntem. W literaturze przedmiotu wskazuje się, że "dla uznania budynku i innego urządzenia za część składową nieruchomości konieczne jest ustalenie istnienia trwałego powiązania z gruntem (...), co musi być dokonywane w oparciu o konkretne okoliczności i obowiązujące przepisy, w szczególności przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.)" (A. Kidyba (red.), K. Kopaczyńska-Pieczniak, E. Niezbecka, Z. Gawlik, A. Janiak, A. Jedliński, T. Sokołowski, Kodeks cywilny. Komentarz. Tom I. Część ogólna, Warszawa 2009).
Budynek znajdujący się na gruncie (w sposób trwały z nim związany - co jest koniecznością w przypadku budynku) jest zatem cywilnoprawną własnością właściciela gruntu.
Z tych też powodów (mając na względzie aspekty cywilnoprawne) przepisy ustaw o podatku dochodowym wymieniają odrębnie - obok zwykłych środków trwałych - budynki i budowle wzniesione na obcym gruncie. Wobec tychże nie stawiają wymogu, aby były one własnością podatnika dla uznania ich za środki trwałe.
Należy jednakże w tym miejscu zauważyć, że przepisy ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) - dalej u.p.t.u., dotyczą m.in. dostawy towarów, a nie sprzedaży (przeniesienia prawa własności) rzeczy.
Zgodnie z przepisem art. 7 ust. 1 u.p.t.u., przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W piśmiennictwie i w orzecznictwie podkreśla się, że pojęcie dostawy towarów (i w ogóle konstrukcja "czynności opodatkowanych") jest oderwana i niezależna od ich skutków cywilnoprawnych; opodatkowane skupia się bardziej na aspektach ekonomicznych, niż cywilnoprawnych.
Wszystko to - moim zdaniem - pozwala na uznanie, że w przypadku sprzedaży budynku wzniesionego na cudzym gruncie mamy do czynienia ze sprzedażą towaru (jakim jest budynek). Nie jest to świadczenie usług (przeniesienie prawa do nakładów, czy też inwestycji), lecz następuje przeniesienie prawa do dysponowania towarem (budynkiem) jak właściciel; jest więc wykonana dostawa towarów.
Uwagi
Moim zdaniem zastosowanie w tym przypadku będzie miała 10.letni okres korekty podatku naliczonego. Przepisy stanowią, że 10.letni okres korekty podatku naliczonego dotyczy "nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów". Jakby nie było sprzedawany budynek jest nieruchomością. Nie ma znaczenia - z punktu widzenia zakresu korekty - to, czy nieruchomość ta jest, czy nie jest, własnością podatnika dokonującego sprzedaży. Istotne jest to, że odliczał on podatek naliczony od budowy nieruchomości i teraz nieruchomość sprzedaje. Dotyczy go zatem 10.letni okres korekty podatku naliczonego.
Przykłady
Proszę zwrócić uwagę, że w przypadku tej sprzedaży zastosowanie będą miały również zwolnienia podatkowe (ewentualnie stawki podatkowe) dotyczące budynków. W szczególności rozważyć należy to, czy zastosowanie nie znajduje w tym przypadku zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10, bądź pkt 10a u.p.t.u.