Osoba fizyczna będąca właścicielem budynku usługowego, w którym znajdują się lokale użytkowe, prowadzi działalność gospodarczą i jest podatnikiem VAT. Z tytułu wynajmu prywatnej nieruchomości rozlicza podatek VAT. Wynajmujący zawarł z najemcą umowę na podstawie, której najemca nie będzie uiszczał czynszu przez 10 miesięcy w zamian za wyremontowanie lokalu.
Czy realizacja takiego zapisu umowy może być odbyć się bez wystawiania nawzajem rachunków?
Najemca nie jest podatnikiem VAT.
Mamy tutaj do czynienia z umową odpłatną. Okoliczność, że czynsz został określony nie w pieniądzach, lecz w świadczeniach rzeczowych, nie pozbawia umowy cechy odpłatności. Będzie ona rodzić obowiązek podatkowy u wynajmującego.
Na wstępie odwołać się bowiem należy do samego ukształtowania stosunku prawnego najmu.
Zgodnie z przepisami art. 659 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) - dalej k.c., przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
Umowa najmu musi mieć zatem charakter odpłatny. Musi być oznaczony czynsz (wynagrodzenie) za wynajęcie lokalu. Czynsz ten nie musi mieć charakter pieniężnego. Można się umówić, że tytułem czynszu najemca wykona określone świadczenia dla wynajmującego, np. przeprowadzi remont w wynajmowanym lokalu.
Co do zasady nie ma więc przeszkód, aby ustalić, że na poczet czynszu najmu wynajmujący będzie wykonywał określone prace (np. remonty). Zwrócić jednak należy uwagę na przepis art. 662 § 2 k.c. Stanowi on, że drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Powyższe oznacza, że najemca tak czy inaczej zobowiązany jest do określonych drobnych remontów. Ich wykonywanie nie może być uznane za równoznaczne z dokonywaniem świadczeń składających się na czynsz. Zakładam jednak, że powyższy remont ma charakter poważniejszy (remont kapitalny).
Na gruncie podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze świadczeniem barterowym, tzn. wymianą usługi za usługę. Państwo świadczycie na rzecz najemcy usługę najmu, zaś on świadczy na rzecz wynajmującego usługę remontu.
Przepisy ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) - dalej u.p.t.u., nie wyróżniają w żaden sposób usług barterowych.
Trzeba je zatem potraktować na zasadach ogólnych. W opisanym przypadku umowa najmu będzie usługą odpłatną. W zamian bowiem za wynagrodzenie w postaci świadczenia w naturze (wykonanie remontu w lokalu) oddajecie lokal do używania.
W związku z tym należy jak najbardziej wystawić fakturę na umówiony czynsz. Należałoby określić sumę wartości świadczeń remontowych i podzielić je na 10 (tyle miesięcy ma nie być płacony czynsz w pieniądzu). Co miesiąc należałoby wystawiać fakturę na tak ustaloną wartość czynszu. Najemca - ponieważ nie prowadzi działalności gospodarczej (nie jest podatnikiem VAT) - nie wystawi faktury, ani rachunku.
Uwagi
Nawet gdyby upierać się, że wynajem jest nieodpłatny, to z tytułu takiego nieodpłatnego świadczenia usługi również należy odprowadzić podatek. W tym ostatnim przypadku będziemy bowiem mieli do czynienia z usługą nieodpłatną, która w tym przypadku - zgodnie z art. 8 ust. 2 u.p.t.u. - podlegać będzie opodatkowaniu (jeśli wziąć pod uwagę, że dotychczas zapewne podatek naliczony od wszelkich zakupów związanych z nieodpłatnie wynajmowanym lokalem podlegać odliczeniu). Także zatem i wtedy należałoby wystawić fakturę wewnętrzną i naliczyć na niej podatek należny.
Czy realizacja takiego zapisu umowy może być odbyć się bez wystawiania nawzajem rachunków?
Najemca nie jest podatnikiem VAT.
Mamy tutaj do czynienia z umową odpłatną. Okoliczność, że czynsz został określony nie w pieniądzach, lecz w świadczeniach rzeczowych, nie pozbawia umowy cechy odpłatności. Będzie ona rodzić obowiązek podatkowy u wynajmującego.
Na wstępie odwołać się bowiem należy do samego ukształtowania stosunku prawnego najmu.
Zgodnie z przepisami art. 659 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) - dalej k.c., przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
Umowa najmu musi mieć zatem charakter odpłatny. Musi być oznaczony czynsz (wynagrodzenie) za wynajęcie lokalu. Czynsz ten nie musi mieć charakter pieniężnego. Można się umówić, że tytułem czynszu najemca wykona określone świadczenia dla wynajmującego, np. przeprowadzi remont w wynajmowanym lokalu.
Co do zasady nie ma więc przeszkód, aby ustalić, że na poczet czynszu najmu wynajmujący będzie wykonywał określone prace (np. remonty). Zwrócić jednak należy uwagę na przepis art. 662 § 2 k.c. Stanowi on, że drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Powyższe oznacza, że najemca tak czy inaczej zobowiązany jest do określonych drobnych remontów. Ich wykonywanie nie może być uznane za równoznaczne z dokonywaniem świadczeń składających się na czynsz. Zakładam jednak, że powyższy remont ma charakter poważniejszy (remont kapitalny).
Na gruncie podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze świadczeniem barterowym, tzn. wymianą usługi za usługę. Państwo świadczycie na rzecz najemcy usługę najmu, zaś on świadczy na rzecz wynajmującego usługę remontu.
Przepisy ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) - dalej u.p.t.u., nie wyróżniają w żaden sposób usług barterowych.
Trzeba je zatem potraktować na zasadach ogólnych. W opisanym przypadku umowa najmu będzie usługą odpłatną. W zamian bowiem za wynagrodzenie w postaci świadczenia w naturze (wykonanie remontu w lokalu) oddajecie lokal do używania.
W związku z tym należy jak najbardziej wystawić fakturę na umówiony czynsz. Należałoby określić sumę wartości świadczeń remontowych i podzielić je na 10 (tyle miesięcy ma nie być płacony czynsz w pieniądzu). Co miesiąc należałoby wystawiać fakturę na tak ustaloną wartość czynszu. Najemca - ponieważ nie prowadzi działalności gospodarczej (nie jest podatnikiem VAT) - nie wystawi faktury, ani rachunku.
Uwagi
Nawet gdyby upierać się, że wynajem jest nieodpłatny, to z tytułu takiego nieodpłatnego świadczenia usługi również należy odprowadzić podatek. W tym ostatnim przypadku będziemy bowiem mieli do czynienia z usługą nieodpłatną, która w tym przypadku - zgodnie z art. 8 ust. 2 u.p.t.u. - podlegać będzie opodatkowaniu (jeśli wziąć pod uwagę, że dotychczas zapewne podatek naliczony od wszelkich zakupów związanych z nieodpłatnie wynajmowanym lokalem podlegać odliczeniu). Także zatem i wtedy należałoby wystawić fakturę wewnętrzną i naliczyć na niej podatek należny.